6月，京城樓市供應格局將現城北大逆轉。
記者根據機構數據統計，海淀、昌平等去年以來相對沉寂的區域，開閘進入供應季。兩個區域的計劃推盤量達到16個，占據整體計劃推盤量39個的40%。城北將成為調控下放量的新興區域。而一直熱度不減的大興、房山等區域已經形成低價熱盤集中的慣性，穩定前行。此外，6月新盤的另一個顯著特點是純新盤集中，同樣占據總量的40%。調控下，純新盤報價謹慎，相對于6月整體報價普遍低開。
純新盤占四成，進入供應季
6月，北京樓市計劃入市樓盤約39個，據亞豪機構統計，這一數字與5月的計劃入市量相差不多，但一個顯著特點是，純新盤紛紛揭開面紗。
據記者了解，39個計劃入市樓盤中，23個為老項目后期，包括富力·金禧花園、珠江摩爾國際中心、金隅萬科城、金色漫香郡等一直較受關注樓盤。此外，16個樓盤為純新盤。包括位于昌平區域的金隅·觀瀾時代、住總萬科·金域華府，央企打造的品牌項目中信新城、華潤·公元九里等。
據統計，6月純新盤入市量超過當月開盤數量的40%，也相當于今年1-4月的純新盤總量。亞豪機構副總經理高珊表示，一季度在深度調控下房企新盤放緩推出，近期隨著成交量的回升，加之部分房企有年中業績壓力，使得6月純新盤的開盤量迅猛增加。
據記者了解，2009年下半年至2010年上半年，北京共出讓了80宗住宅性質用地，這意味著2011年將至少有80個純新盤上市，純新盤放量序幕剛剛拉開。
海淀昌平現近三年罕見住宅放量
除了純新盤的開閘放量外，從去年以來，相對較為沉寂的海淀、昌平等城北區域進入品質剛需盤、改善型樓盤放量時段，與平價熱盤集中的京西南大興、房山區域同搶風頭。
據了解，昌平、海淀兩區在6月的計劃推盤量累計達16個之多，出現了近三年來罕見的住宅集中供應。
據亞豪機構統計，6月北京計劃開盤的39個項目中有11個地處昌平區，是計劃放量最多的區域，相當于朝陽、大興兩大主力區域開盤數的總和。此外，近幾年來供應一向稀缺的海淀區，6月也有5個樓盤即將入市。
萬科北京公司總經理毛大慶表示，去年以來南城利好驅動城南快速發展，樓盤集中放量，這使得南北區域的板塊價值差距縮小，但城北供應匱乏的格局將在今年6月出現逆轉。
審批制度下，純新盤報價走低
由于純新盤同義詞為新建商品住宅，被列為“房價調控目標”重點監測領域，純新盤入市定價均較為謹慎。多位開發商向記者表示，自今年北京重申“一房一價”政策以來，老項目后期報價漲幅過大則被卡，而純新盤報價也主要參考產品品質和周邊區域的定價，審批制度下，定價要合理。
據了解，自今年2月份“京15條”出臺后，北京共成交的17682套商品住宅，意味著已有超購17000名購房人無法再新購住房，有購房資格的客戶基數減少，在限制需求的供求關系下，房價也不再具有大幅上升的空間。
亞豪機構檢測，6月計劃開盤的39個項目中，有22個給出了報價，整體開盤均價為20490元/平米，相比5月上旬的開盤均價下降了3.9%。而這其中，有報價的純新盤整體均價為19913元/平米，也低于6月計劃開盤項目20490元/平米的平均報價水平。
昌平 純新盤普宅開閘 供量最大
相對于2010年京西南大興、房山板塊的住宅供需兩旺，昌平區域因為受到土地供應限制等問題，表現黯淡。但是自今年6月起，品牌開發商純新項目陸續放量，使得昌平有與調控下京西南熱區分庭抗禮之勢。
供應格局改變，普宅成主流
6月計劃入市39個項目中，昌平占據11個，為計劃入市樓盤最多的區域。這其中，位于昌平城區的金隅·觀瀾時代、位于西二旗的住總萬科·金域華府均為品牌開發商打造的純新盤。目前，保利在該地的純新盤羅蘭香谷也在入市籌備期。昌平繼大興、房山之后，也將成為品牌開發商扎堆的熱區。
同時，相比此前的供應格局，昌平區的供應重點也轉向普通住宅。今年前5個月，昌平區僅有10個項目推售，其中8個為商住樓項目，2個為別墅項目。進入6月，該區域11個計劃開盤項目中有7個項目的物業類型為普通住宅、公寓和花園洋房。
據了解，6月即將推出的納帕瀾郡、金隅·觀瀾時代、住總萬科·金域華府，主打戶型均包括了80-90平米左右的兩居，兼有改善型三居戶型，產品類型較豐富。
區域價值穩定，供應刺激需求
“昌平區域此前的供應比較稀缺，這一點目前從金域華府的客戶積累就可以看出。”萬科營銷總監肖勁近日對記者表示，金域華府的關注度較高，輻射到北京西部、北部區域。金域華府此前報價在20000元-25000元/平米，詢價區間較大。肖勁表示，“根據市場情況，最后定價應該基本取中”。據記者了解，目前，昌平城區金隅·觀瀾時代市場參考報價為18000元/平米，小湯山附近納帕瀾郡報價15500元/平米，區域價值相對穩定。
亞豪機構副總經理高珊表示，此前，昌平區隨著回龍觀、西三旗等大型居民區的落成入住，商業、生活配套沒有跟上，交通瓶頸也遲遲未得到改善，影響了昌平樓市的發展。但隨著中關村科技園北擴、昌平S2線的竣工開通為代表的產業建設和配套升級，昌平正在轉型為居住、工作、生活氛圍均濃厚的區域。近幾年商品房供應匱乏積累了大量購房需求，6月優質項目入市預計將有效刺激需求的釋放。
通州 庫存超2萬套 新推樓盤少
6月，在通州城區，預計開盤的項目僅有富力·金禧花園和天時名苑等少數老盤。金禧花園主推88平米兩居和144平米左右四居，天時名苑主推100-160平米兩到三居。在分析人士看來，通州區市場庫存量大，加上個別樓盤降價，這都增加了市場的不確定因素，使開發商推盤、定價更趨謹慎。
根據北京中原地產統計，經過近半年的庫存積壓，通州商品房庫存超過2萬套，占全市庫存比例接近三成。庫存壓力加大了通州房價整體下調的可能。
本周末，珠江國際公館將以起價14800元/平米、均價不到16000元/平米的價格推出300多套房源。相比通州主流價格超過17000元/平米、核心區域2萬元/平米左右的水平，珠江國際公館有望下拉通州的房價。該有關人士表示，根據目前蓄客情況，預期開盤效果不錯，或將成為近期最為熱銷的樓盤之一。
記者也從富力金禧花園售樓處了解到，6月將推出約400套房源。此前，憑借區位和精裝等優勢，該項目首次開盤的200多套房在兩個月內基本售罄，這在調控后的通州市場上很少見。此次加推房源，價格整體保持平穩。