二季度以來,全國樓市總體成交量下降,二手房降價態勢日益明顯,土地市場逐步降溫。國家發改委已表態,研究在商品住房領域實施反暴利規定。中國證券報認為,種種跡象表明,在市場和政策雙重作用下,房地產業可能向“暴利”揮手作別。
從市場層面看,國家統計局18日公布的數據顯示,4月全國70個大中城市中,有9個城市新建住宅價格環比下降,5個城市持平,其余56個城市則有所上漲。從同比數據看,多數城市房價漲幅仍在收斂過程之中。值得注意的是,去年房地產調控政策出臺以來,新房價格率先出現回落趨勢,當前存量房價格環比下降趨勢日益明顯。根據國土部監測,4月15個重點監測的大型房企在一線城市沒有拍得一塊地。在土地市場降溫背景下,相關企業想要回到前兩年的超寬松環境,乃至以數倍于地價的價格售房、獲得高利潤的可能性不大。
再從政策層面看,二季度乃至全年,樓市調控不會出現松動跡象。近期,國家發改委研究在商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。
房地產業并非天然的暴利行業。自1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布以來,我國房地產業進入高速發展期。2005年-2010年,A股上市房企年均銷售毛利率在30%-50%左右,在各行業中一直位居前列。由于房地產經營資金杠桿率普遍較高,如果按照保證金投入規模和最終銷售收入相比,行業利潤水平將成倍提高。而在美國、德國等發達國家,房地產業平均利潤水平一般在5%左右。
自從商品房市場快速發展以來,除少數涉嫌違法違規的企業,我國房地產企業很少因經營不善而倒閉。開發商要么瘋狂圈地擴張,要么“數年不開盤,開盤吃三年”,日子頗為好過。房價過快上漲必然透支未來的成長空間,對房地產企業來講,也許目前的資金和經營壓力不及2008年底,但面臨的政策壓力要遠大于2008年。
首先,價格調控受到前所未有的重視。其中,引人關注的便是反暴利規定。房地產業作為對國民經濟和社會發展有重大影響的行業,其利潤率將被適當控制,隨意漲價、價格貓膩、成本欺詐等行為將得到糾正。為使部分城市過高的房價有所回落,調控部門將對穩定房價不力的地方政府進行約談,該項政策的威力有望在未來一段時間逐步顯現。
其次,稅收杠桿作用將逐步發揮。房產稅今年已在重慶、上海試點。“十二五”期間,房產稅試行范圍很可能有所擴大。此前房價出現過快上漲局面,一個重要原因是“土地財政”及地方政府支持。今后單純依靠賣地收入將無法支撐地方經濟的長遠發展,而財稅體制完善,也將逐步推進。
本輪房地產調控已持續一年多時間,從目前來看,調控政策可分為三個層次。第一類政策旨在促進房地產業長期平穩健康發展,這類政策將在未來較長時期繼續實施下去,包括加快保障房建設、完善房地產稅收政策、抑制投機等。第二類政策是為遏制房價過快上漲,降低樓市泡沫滋生的可能性,包括住宅限購、限貸等。這類政策在樓市環境穩定后,可能因各地情況不同而逐步調整。第三類政策不僅針對房地產業,但對房地產業發展有明顯影響,包括加息、規范地方融資平臺等。隨著房地產調控逐步升級,目前正在漸漸觸及事關房地產業長期發展的核心問題,即第一類政策。
中國證券報認為,穩定房地產業利潤水平,抑制“暴利”,屬于第一類政策的范疇,這對行業的可持續發展不無裨益,值得期待。不過,盡管房地產調控向縱深發展,但房地產業能否就此作別“暴利”,還取決于調控措施能否在各地堅定不移地執行下去,尤其是當面對可能出現的經濟增速回落時;如果調控政策出現反復,恐怕房地產業“暴利”時期還將延續。