隨著近年房地產行業的持續升溫,一些投資者在投資住宅之余,也將目光投向了商家必爭的一片熱土——商鋪。用他們的話說,在適當的時候投資商鋪,絕不亞于買進一大把“原始股”。
與投資者的熱情形成反差的是,專業人士一致認為,投資商鋪必須謹慎。商鋪投資的風險與普通住宅相比相對較大,一旦市場價格有所回落,持有普通商品房的投資者還能將房子低價拋售給需要的住戶;而商鋪價格一旦下跌,由于消費市場單一的緣故,可能導致無人接盤。在諸如專業街商鋪、社區型商鋪、旅游商鋪、商場商鋪等眾多鋪型中,有人認為,風險最大的投資是專業街商鋪,而同時,其帶來的高利潤也是無可比擬的。
專業街的商鋪一般建在相同系列的專業店、專賣店高度聚集,為某一特定產品提供專門銷售和專業服務的特色商業街上。專業街所呈現的是特定的客戶定位,特定的經營行業定位,這是區別于其他商業形態的主要特征,服飾市場、電腦城、小商品市場等均屬于這一類型。特色商業街由于主題明確、系列商品配套齊全且又相對價格低廉,從而很容易形成良性的市場口碑。專業街內部一直處于優勝劣汰的競爭狀態,投資者總能找到一個效益更好的經營者,故專業街市場長期呈現出繁榮景象。
專業街的經營特點
專業市場商鋪的經營特色主要體現在商品的性能價格比、經營規模、品牌知名度、目標顧客的消費特征等幾個方面。對于一些觀賞性、時尚性較強的商業街來說,應善于利用區域特定的地理優勢。這方面做好,就能經營得更好,專業街整體的生存期越長,生命力也就越強。這需要因地制宜開拓品牌的知名度,如建材、農貿產品等等。性價比越高,競爭優勢就越明顯。然而,專業市場主要經營的是同類產品,相互之間的競爭非常激烈,產品是否具有特色將成為經營成功的關鍵。
專業街以其獨特的業態定位決定了投資收益必將存在差異。如經營百貨、服裝、文化用品的專業街因為業內競爭激烈,鋪面的轉手率較高,雖然投資者比較容易找到承租者,但投資也會因為鋪面轉手而損失時間和金錢。
根據市場統計顯示,在各種類專業市場上,服裝服飾業店鋪的租售價是最高的。這其中固然與各商業用房的地段位置有關,另一方面也與不同行業利潤率有關。但不一定租售價越高越好,專業街經營價值與物業價值與整個市場是相輔相成的,市場對商鋪的價值起決定性作用。
怎樣投資
專業市場上所呈現的一個特點就是同類產品競爭激烈,整個專業市場上除所處位置不同外,經營的產品大同小異。這就需要對經營的產品多加推敲,尋找市場上的空白點,營造特色產品,包括產品本身和經營模式。如推出國際服飾城,則要求在功能、布局上都有大幅度創新,能改變原有的市場商廈的形態。
專業市場與其他商業形態不同,所服務的對象比較單一,但客戶范圍比較廣泛。知名度是商鋪投資的一個重要因素,知名度就是品牌的體現,對吸引客源具有相當大的作用。各專業市場的客戶因產品而異,挖掘專業市場潛力很大程度上是特色產品經營結果的另一體現。
擇址應注重物流
專業市場中經營批發類生意的比重較大,貨物進出頻繁,對商品的物流環節要求較高。一些看似繁華的地段,其專業街經營情況并不理想,主要還是受到交通的制約。隨著私車的增多,城市中心區域路況不容樂觀,中心商業街的物流成本也就較高,所以中心城區不宜開設專業商業街。專業街不同于其他商鋪,擇址必須要充分考慮到物流的方便性、經濟性,宜設于鬧市區附近,地段不能太熱鬧、也不能過于偏僻。同時,還要注意專業街商鋪對人氣的聚集能力。
專業市場共同存在的另一個問題是同類物業競爭激烈。一方面,很多的投資者往往只會研究商鋪自身的投資回報,而忽略整個專業市場的發展態勢。另一方面,專業市場在吸納大量資金的基礎上,如能形成有序、成熟的供配鏈,充分發揮資源共享后的“聚沙成塔”的效應,那么經營風險和投資風險都將大大降低。