上市房企4月份銷售數據陸續出爐,萬科、保利、金地等一線房企的答卷不盡如人意,銷售面積和銷售金額增速顯著放緩或大幅下滑。分析人士認為,房企下半年銷售前景仍不明朗,在銷量放緩、存貨攀升、資金吃緊等壓力下,房地產企業或加大促銷力度,以價換量。
銷量現拐點
截至目前,傳統四大一線房企“招保萬金”中,已有三家公布了4月銷售情況。其中,萬科的銷售面積和銷售額同比增速首次下降至個位數,保利地產簽約面積同比下降,金地集團(600383,股吧)則呈現銷售面積和銷售額雙下滑的局面。
萬科A公告顯示,4月份公司實現銷售面積67.8萬平方米、銷售金額79億元,同比分別增長7.1%和1.3%。但從單月銷售面積和銷售金額的同比增速看,萬科今年1月至4月數據呈逐步下降趨勢,4月份的同比增速更是首次下降到了個位數。對此,萬科表示,調控對市場的影響十分明顯,成交速度普遍放緩。
保利地產公布的數據顯示,4月份公司實現簽約面積49.55萬平方米,同比下降0.28%,但簽約金額同比上漲63.41%至66.84億元。對于這種“一降一升”的局面,有分析人士認為,可能是由于保利4月份銷售項目中一線城市占比較高所致。
而金地集團的銷售情況則出現了“雙降”。數據顯示,4月份公司實現簽約面積12.7萬平方米、簽約金額17.7億元,同比分別下降了16.9%和3.2%。
鏈家地產首席分析師張月對中國證券報記者表示,相較一季度,4月份房企受政策調控影響更加明顯,銷售情況的惡化與當下嚴厲的調控政策有直接關系。“目前,盡管各城市出臺的調控政策不一,但成交量下降是普遍、不可爭議的現象。”
或以價換量
上市房企銷售放緩,存貨壓力隨之攀升。Wind統計數據顯示,截至2011年一季度,兩市136家上市房企存貨金額高達9865.14億元,同比2010年一季度的7041.46億元增長了40%,較2010年報數據也增長了9.07%。其中,招商、保利、萬科、金地2011年一季度存貨金額分別為407.79億元、1270.61億元、1508.52億元、522.45億元,同比均大幅增長。四大房企合計存貨金額占136家上市房企總存貨的37.6%。
另一方面,在持續緊縮的信貸政策下,開發商資金情況進一步吃緊。鏈家地產報告顯示,2011年一季度我國房地產開發企業資金來源總量為19268億元,環比2010年一季度的21990億元,下降近12%。另據各上市房企年報及季報顯示,2010年1月1日至2011年1月1日,各大房企的流動資產率均有所下降,而資產負債率則呈現居高不下甚至繼續上升的情況。對此,張月認為,上市房企資金回籠變慢,顯著放緩的銷售局面將進一步加劇房企的資金壓力!斑@種情況下,房企或以價換量。”張月表示。
21世紀不動產的監測數據也顯示,目前開發企業正面臨凈負債和凈存貨雙升的壓力。21世紀不動產首席分析師常智分析認為,房企下半年銷售前景仍不明朗,銷售回款部分仍疲軟。加之開發貸款收緊,未來仍有加息預期,開發商的利息支出將加大,開發商或加大促銷力度以加快資金周轉。