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    1. 房價一年內大幅下降可能性小
      2011-05-04   作者:于兵兵  來源:上海證券報
       
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          近一段時間,房地產市場傳達出的信息撲朔迷離,有的甚至相互頂牛。比如,發改委曾透露消息,擬將商品房列入反暴利項目,欲對獲得暴利的房企實施處罰。另一邊,地方政府委婉表達,房價并未“畸高”,調控已經觸發地方財政壓力。部分地方政府甚至試圖給限購令松綁。
        在這種情況下,市場亟待理清的問題是,部分樓盤熱銷是否代表樓市回暖?什么時候房價能出現實質性的下降?
          根據筆者的調研,目前樓市熱銷僅屬個別狀況,且停留在降價者熱銷的階段,算不上樓市整體回暖。但與此同時,房價未來一段時間內出現實質性下降的可能性也很小。
        上證報資訊統計的數據顯示,截至4月28日,129家上市房企的2010年存貨總量達到9098億元,同比增長40%。從表面上看,房企今年存貨量巨大,負債大幅增長,這兩項指標可能令房企選擇降價促銷以回籠資金。
        然而,另一組數據則顯示房地產商面臨的情況可能沒那么糟。以上海為例,目前新建住宅的可售房源僅700余萬平方米左右,處于近年來的供給低位。2009年底供給量最低至400多萬平方米時,曾觸動了恐慌式購房。因此,要指望上海開發商近期因存貨壓力巨大而降價促銷,基本是不可能的。和在沈陽等地動輒6、7個樓盤同時在售相比,萬科、保利在上海的供給量屈指可數。去年在上海供給量最大的綠地,今年的可售房源也已經大幅減少。
        還有一個因素可能令開發商大舉降價,那就是信貸壓力。在這樣一個資金驅動型市場,沒錢可貸的時候,開發商確實會被迫降價。不過,有一點需要指出,由于2010年積累了大量的銷售回款及融資金額,大型房企尚無明顯資金鏈危機,中小房企可能面臨的壓力更大。然而,高利貸和信托等渠道仍會支撐其正常運轉至少一年左右。道理很簡單,以一個年銷售額10億元的房企來說,如果降價10%,其直接損失為一億元。如果以這一個億元做融資成本,即便是借40%年利的高利貸,也可能借到近3億元,這足以令其度過一年的周轉周期。
        有專家判斷,以這種方式估算,開發商“硬扛”的極限周期還有一年左右。
        因此,基本上可以這樣認為,起碼一年之內,由于剛性需求的大量存在,房企資金鏈尚屬安全,一線城市商品房價格大幅下降的可能性很小。
        而要實現房價下降,可能主要還得依賴保障房項目的跟進。近日,上海公布了2011年住房供地計劃,計劃供地1200公頃,為近年來最高。從結構上看,保障房性質的住宅用地占供地量的70%。純粹商業住宅類型用地僅為360公頃,占總量30%。北京方面,2011年度計劃供應住宅用地2550公頃,其中保障性住房用地1330公頃,占比過半。再加上很多現有的半成品房源有可能被政府收購,列入保障房之列,更多保障性住宅的成交將對樓市均價下降有所幫助。
        總而言之,短期內,房價實質性下跌的可能性很小,更多低收入群體解決住房問題只能依賴保障房建設了。

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