政府強(qiáng)硬的手按在房?jī)r(jià)上，短期樓市的走勢(shì)已無(wú)太多懸念。如不出意外，深圳4月尤其是5月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將會(huì)出現(xiàn)不小幅度的下跌。
政府的價(jià)格干預(yù)政策正在對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生直接而深刻的迫降效應(yīng)，開發(fā)商的選擇余地越來(lái)越窄，一方面是在售和即將入市的樓盤被要求價(jià)格零增長(zhǎng)，另一方面是一些高端物業(yè)因拿不到預(yù)售證而被迫延遲入市。
世聯(lián)地產(chǎn)的研究報(bào)告認(rèn)為，本次調(diào)控所帶來(lái)的市場(chǎng)低迷時(shí)期會(huì)有所延長(zhǎng)，限購(gòu)城市成交量回升所需時(shí)間更長(zhǎng)，部分開發(fā)商在銷售量長(zhǎng)期低迷、資金鏈日益緊張的情況下，將優(yōu)先選擇快速走量，價(jià)格可能會(huì)有所松動(dòng)。
但多位業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為，樓市需求依然強(qiáng)勁，被壓抑的購(gòu)買力隨時(shí)可能爆發(fā)并引發(fā)另一輪更加強(qiáng)勁的價(jià)格反彈，而政府強(qiáng)行迫降的房?jī)r(jià)或許仍是一次“假摔”。
多項(xiàng)目售價(jià)被迫零增長(zhǎng)
4月23日，深圳萬(wàn)科的清林徑項(xiàng)目開盤，共推出78~89平方米精裝三房、四房359套單位。這個(gè)被稱為深圳市樓市限價(jià)政策下的龍崗區(qū)首個(gè)發(fā)售項(xiàng)目，在開盤兩天內(nèi)銷售率已超過(guò)七成，大批購(gòu)房者擠爆銷售中心。
此前不久，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委已經(jīng)明確表態(tài)，從今年5月1日起，將對(duì)所有商品房項(xiàng)目實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”。但實(shí)際上深圳的樓市限價(jià)政策在4月下旬已經(jīng)開始執(zhí)行。這已經(jīng)被多家開發(fā)商所證實(shí)。
在售的萬(wàn)科清林徑79平方米的均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，89平方米的均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，帶精裝修。有媒體報(bào)道稱，清林徑開盤價(jià)低于此前的預(yù)期報(bào)價(jià)約兩成。
深圳萬(wàn)科營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理羅霆在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，政府限價(jià)政策對(duì)開發(fā)商的約束不言而喻，萬(wàn)科依然采取隨行就市的銷售策略，按照限價(jià)政策要求制定銷售價(jià)格，深圳清林徑售價(jià)與去年基本持平。
有開發(fā)商透露，龍崗區(qū)有關(guān)部門要求分期開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，今年新推出單位的價(jià)格不得超過(guò)上期價(jià)格，即價(jià)格零增長(zhǎng)。
同樣遭遇購(gòu)房者追捧的，是中海地產(chǎn)在深圳龍崗區(qū)的中海康城國(guó)際和中海塞納時(shí)光。現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1000套毛坯房和精裝房將于5月初正式對(duì)外銷售，價(jià)格區(qū)間在每平方米9000元至1.2萬(wàn)元之間。
這一銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于此前的市場(chǎng)預(yù)期。在去年，中海地產(chǎn)以1.3萬(wàn)至1.5萬(wàn)元價(jià)格對(duì)外推盤，但主要以精裝修為主。相比之下，中海地產(chǎn)此次推盤中包含了若干毛坯房，總體推盤價(jià)格也與去年基本持平。
行業(yè)龍頭萬(wàn)科和中海地產(chǎn)的限價(jià)銷售，對(duì)深圳樓市的沖擊不可謂不大，尤其是同屬龍崗區(qū)的多個(gè)樓盤陷入被動(dòng)。在萬(wàn)科開盤的當(dāng)天，柏圖斯項(xiàng)目突然宣布提前開盤，并號(hào)稱全城首例限價(jià)，而同屬該區(qū)域的徽王府也在當(dāng)日推出20套單位，以限價(jià)為銷售“噱頭”。
價(jià)格反彈預(yù)期難改
但更多的開發(fā)商仍在觀望，一些高端樓盤項(xiàng)目則被迫延遲入市。招商地產(chǎn)的雍景灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月中旬開盤，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將從原定的每平方米4.8萬(wàn)元下調(diào)至每平方米4萬(wàn)元左右，但有知情者透露，該項(xiàng)目目前仍無(wú)法取得預(yù)售證。
類似招商雍景灣項(xiàng)目的案例并不少見，深圳多個(gè)高端樓盤的銷售計(jì)劃被限價(jià)政策意外打亂，尤其是別墅項(xiàng)目。深圳某上市房地產(chǎn)企業(yè)旗下一個(gè)位于深圳觀瀾的別墅項(xiàng)目原計(jì)劃4月份開盤，但是現(xiàn)在還拿不到預(yù)售證。該企業(yè)高管表示，這個(gè)項(xiàng)目將在5月份申請(qǐng)預(yù)售，是否由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，只有等到申請(qǐng)的時(shí)候才知道能不能放盤。
開發(fā)商的微觀變化最終會(huì)導(dǎo)致宏觀樓市出現(xiàn)變局。世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監(jiān)王海斌認(rèn)為，目前這個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)顯得比較敏感，如果有開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，很可能引發(fā)一次包括價(jià)格在內(nèi)的市場(chǎng)短期調(diào)整。
自今年1月開始至今，深圳房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)顯示上已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)3個(gè)月下跌。一季度，深圳新房?jī)r(jià)格為每平方米20022元，與去年同期相比下降幅度為10.4%。不過(guò)，與去年第四季度相比，該價(jià)格水平總體上仍上漲2.1%。
業(yè)內(nèi)人士的基本看法是，對(duì)新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行限價(jià)銷售政策，并將豪宅等高端項(xiàng)目剔出統(tǒng)計(jì)范疇，對(duì)降低整體房?jī)r(jià)將會(huì)起到立竿見影的效果。但更多的聲音是對(duì)這種房?jī)r(jià)下跌的質(zhì)疑，認(rèn)為這僅僅是一種數(shù)字游戲，而不是房?jī)r(jià)真正的下跌。
世聯(lián)地產(chǎn)的研究報(bào)告稱，這樣的結(jié)果會(huì)給監(jiān)管部門及上級(jí)政府一種假象：均價(jià)穩(wěn)定甚至下降了，而實(shí)際情況是各樓盤價(jià)格可能根本沒(méi)有下調(diào)，甚至各檔次樓盤價(jià)格全面上調(diào)都有可能。
本報(bào)記者近日在深圳的多個(gè)在售樓盤發(fā)現(xiàn)，很多項(xiàng)目的銷售中心依然人氣火爆，前來(lái)看房的購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)排起“長(zhǎng)龍”，顯示調(diào)控背景下的樓市需求依然強(qiáng)勁。
值得關(guān)注的是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的可售房源正在大幅減少。官方信息系統(tǒng)顯示，今年1至3月，深圳全市只有10個(gè)樓盤項(xiàng)目取得預(yù)售許可，可售商品住房套數(shù)僅有19087套，僅能滿足約六個(gè)月的購(gòu)買需求。
王海斌認(rèn)為，在這場(chǎng)博弈中，開發(fā)商將進(jìn)退維谷，而從成交價(jià)上來(lái)判斷，整個(gè)城市的房?jī)r(jià)得到了控制，“但是這個(gè)控制并不是從根本上來(lái)進(jìn)行控制，只是堵住了，所以未來(lái)上漲的動(dòng)力還是很多，反彈是必然的。”