“調控初見成效。”在日前舉行的博鰲亞洲論壇2011年年會上，與會的房地產開發商異口同聲地表示對樓市調控效果的“認可”。目前，被稱為“史上最嚴調控”致使一線城市銷售量急劇萎縮，開發商資金趨緊，保障房預期帶來的供應市場結構的調整讓開發商壓力倍增。開發商正力圖通過拓展融資渠道、布局二三線城市和進入商業地產等“創新”方式尋求突圍。
銷售量萎縮致房企資金趨緊
中國指數研究院3月監測的30個大中城市中，所監測的重點城市樓市成交量同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹和首都創業集團總經理劉曉光等與會嘉賓均認為，從成交量急劇下滑的層面看，本次調控已經初見成效。劉曉光說，調控效果可能會在今年8月更加明顯。
截至4月11日，滬深兩市共有84家房地產上市公司公布2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產商2010年的經營性現金流量凈額也普遍出現下滑態勢。其中，保利地產2010年經營性現金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。萬科、首開股份、華僑城等大型房企的經營性現金流同比下降都在70億元以上。
上市房企財務報表出現的現金流大幅下降及負債激增，與開發商融資環境惡化和大規模擴張密切相關。國內房企IPO或借殼上市審批暫停，增發、配股和發債被叫停，以及房地產信托政策日趨嚴格等因素，成為行業面臨的普遍難題。
潘石屹則認為，由于開發商已經回籠很多資金，負債率很高不能說明房企資金鏈比較困難，但是銷售額急劇萎縮的狀況持續下去會對開發商的資金造成較大影響。
業內人士認為，若房企資金來源進一步緊縮，之前累積的存量資金就難以維持資金鏈的健康狀態。雖然整體而言，開發商降價的意愿仍舊不高，但各種變相的促銷手段已經開始出現。中國房地產協會副會長朱中一認為，在銷售量下滑和房企資金趨于緊張的情況下，開發商將面臨如何平衡銷售量和價格的問題，價格有可能松動。
保障房將改變市場格局 開發商壓力驟增
在博鰲亞洲論壇2011年年會上，保障房將帶來的市場格局改變成為開發商關注的熱點。“十二五”時期，我國將新建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃建設保障性安居工程任務1000萬套，比2010年的580萬套增長72.4%。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設比例占整體供應的60%甚至更高。
潘石屹認為，目前保障性住房占比還很低，如果3600萬套保障性住房能在3年內建成，保障性住房將占到中國房地產市場的一半，房地產市場格局將產生重大調整。
“這對開發商來說肯定不是一個好消息，保障房拿走了一半的發展空間和市場份額，對所有的開發商都是一個壓力�！迸耸僬f。開發商可能將面臨一輪洗牌，主要是看開發商的財務指標是不是健康，負債率高的開發商在市場份額縮小后可能無法存活�！安还茉趺凑f，未來3年，開發商的壓力是非常巨大的�！�
住宅市場成交量出現下滑已經傳導到土地市場，房地產市場走勢不明朗，開發商拿地更趨謹慎。中國土地勘測規劃院城市地價動態監測組的最新報告顯示，進入3月后，各地土地市場普遍遇冷，供應量少，競爭不激烈，廣州、上海等城市流拍、底價成交普遍。隨著調控的持續和深入，這種局面還在延續并有加重的趨勢。
調控倒逼房企融資創新和產品轉型
在近期各大上市房企公布的2010年年報中，房企多元化經營策略在提速。一方面是在國內融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產品線也在逐步向二三線城市以及商業地產和保障房領域推進。
劉曉光說，在調控成為常態的形勢下，開發商在業務模型、管理模型、融資模型上需要不斷創新，才能適應新的形勢。
隨著國家貨幣政策逐漸收緊，銀行信貸受到壓縮，房地產基金作為房企融資渠道的重要性日益凸顯。清科研究中心發布的統計報告顯示，今年一季度，國內共計募集完成房地產基金5只，募集資金9.6億美元。房地產基金的募集活躍度自2010年起開始回升，年內共有10只基金募集到位18.59億美元。進入2011年，房地產基金募集進一步提速，且其中多由專業房地產企業參與設立，基金規模逐步擴大。清科研究中心預計，2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發力的一年。
房地產并購市場也已是風生水起。據清科研究中心數據顯示，2011年前2個月，房地產行業的并購依舊保持去年的火爆態勢，房地產行業共完成22起并購交易，超過2009年全年的并購案例數，并購金額為11.50億美元，并購金額將近去年全年并購總額的一半。
一線城市的政策高壓使得樓市成交量急劇萎縮的同時，二三線城市的房地產成交卻處于穩步上升的態勢。日前，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的“2011年一季度房企銷售榜”指出，上榜企業在三四線城市布局的優化，以及在商業地產方面轉型的成功，成為銷售不錯的主要原因之一。潘石屹說，目前很多開發商在調整戰略，朝商業地產轉移，在躲避保障性住房的沖擊的過程中，未來開發商競逐的熱點將是商業地產。
朱中一說，在持續調控背景下，開發商要想生存應該做好市場區域定位和產品定位，但即使布局二三線城市也應該理性定價，進軍商業地產也應慎重考慮自身的特點，不能盲目進入。
“房地產業依靠高杠桿、低利率的時代過去了；依靠房價持續上漲的盈利模式過去了，房地產商們先要學會在正常市場環境下生存�！弊》亢统青l建設部政策研究中心主任陳淮說。