4月14日，深圳傳出將實(shí)施新的樓市調(diào)控政策，對(duì)新開房源進(jìn)行限價(jià)。此時(shí)，恰是國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控督察組在深期間。
“我們已將去年各區(qū)域房屋均價(jià)告知企業(yè)，企業(yè)也應(yīng)配合實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，合理定價(jià)，”4月19日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者稱。
4月20日，國(guó)務(wù)院督察組結(jié)束對(duì)全國(guó)16個(gè)省市的調(diào)研。當(dāng)天，銀監(jiān)會(huì)表態(tài)將進(jìn)行新一輪房?jī)r(jià)壓力測(cè)試。本報(bào)記者獲悉，督察組對(duì)個(gè)別省市樓市調(diào)控效果不滿意，部分地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)將重置。壓力之下，限價(jià)或成為地方政府繼限購之后陸續(xù)采用的手段。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從限貸、限購到限價(jià)，表明樓市調(diào)控已到了異常艱難的階段，如果新建商品住房?jī)r(jià)格未能有效遏制，調(diào)控隨時(shí)有可能再加碼。
深圳：備案價(jià)變成交價(jià)格上限
5月1日，深圳將正式對(duì)新建商品房進(jìn)行限價(jià)。
“雖然未形成正式文件，但相關(guān)部門已經(jīng)知會(huì)開發(fā)商，”4月19日，深圳業(yè)內(nèi)人士透露，4月底5月初，深圳市將采取全新的預(yù)售備案系統(tǒng)。國(guó)土部門將分片區(qū)調(diào)研折算出該片區(qū)的均價(jià)，錄入新系統(tǒng)作為片區(qū)申報(bào)價(jià)格的上限。
據(jù)深圳市國(guó)土委有關(guān)人士表示，各區(qū)域國(guó)土部門已召開所在轄區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，向與會(huì)企業(yè)公布了2010年各片區(qū)商品住房項(xiàng)目成交均價(jià)。據(jù)與會(huì)開發(fā)商透露，原則上，今年所售項(xiàng)目漲價(jià)不能超過去年均價(jià)的5%。據(jù)接近市國(guó)土部門的消息人士稱，不管有沒有文件，開發(fā)商都要進(jìn)行限價(jià)，目前已經(jīng)開始實(shí)施。
如東港印象項(xiàng)目被要求定價(jià)不得高于1~3月片區(qū)成交均價(jià)，即不超過20000元/平方米；品尚居項(xiàng)目被要求備案均價(jià)不得超過20400元/平方米，之后該項(xiàng)目的備案價(jià)格調(diào)整至約19990元/平方米。
“備案價(jià)格就成了成交價(jià)格上限，”世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)研究總監(jiān)王海斌對(duì)記者表示，據(jù)稱豪宅還可能單列。從總體上看，新房成交均價(jià)將呈下跌態(tài)勢(shì)。
值得注意的是，深圳上述調(diào)控新政是在國(guó)務(wù)院督察組調(diào)研期間傳出。4月12日，國(guó)務(wù)院督察組抵達(dá)深圳，并考察了龍華曼海寧和正在建設(shè)中的梅山苑二期保障房項(xiàng)目。
深圳市國(guó)土委強(qiáng)調(diào)，此輪調(diào)控將聯(lián)合物價(jià)監(jiān)管部門一同進(jìn)行。國(guó)土部門已經(jīng)將去年各片區(qū)商品住房項(xiàng)目成交均價(jià)提供給物價(jià)部門。
王海斌認(rèn)為，不能忽視政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。他認(rèn)為，限價(jià)之后未來可能會(huì)進(jìn)一步“限售”，即個(gè)人購買商品房之后五年內(nèi)不允許出售轉(zhuǎn)讓，進(jìn)一步限制需求。
房?jī)r(jià)政府說了算？
深圳新政是國(guó)家發(fā)改委3月16日《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》通知的具體落實(shí)，按照這一通知，各地均被要求在5月1日正式開始施行一房一價(jià)。
“以后房?jī)r(jià)政府說了算，”潘石屹認(rèn)為，2011年之前，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)說了算；2011年之后，房?jī)r(jià)是政府說了算。
首先，部分城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)需重新制定。比如，上個(gè)月西安公布房?jī)r(jià)目標(biāo)不超過收入增幅（預(yù)計(jì)為15%）。在國(guó)務(wù)院督察組壓力下，日前做出讓步：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度低于城鎮(zhèn)收入增幅3.5個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這一做法可能被其他城市效仿，還是控制房?jī)r(jià)漲幅，只不過漲幅比GDP或收入增幅，下滑幾個(gè)百分點(diǎn)。
接下來，限價(jià)、房?jī)r(jià)備案制可能將是具體實(shí)施手段。
深圳之前，房?jī)r(jià)備案制在一些城市已有實(shí)施。據(jù)北京開發(fā)商介紹，預(yù)售證批準(zhǔn)了預(yù)售價(jià)格，開發(fā)商的賣價(jià)就不能超過預(yù)售價(jià)格。開發(fā)商的對(duì)策是把預(yù)售價(jià)格報(bào)高一點(diǎn)，留出漲價(jià)空間。“但如果報(bào)得太高，就不給發(fā)預(yù)售證了。”該開發(fā)商說。
有跡象顯示，隨著5月份即將到來，限價(jià)將被更多地方使用。
記者得到最新消息顯示，廣州外圍城市增城也將進(jìn)行限價(jià)。“增城房管局在上周末召集開發(fā)商開會(huì)，宣布增城樓市限價(jià)目標(biāo)以去年均價(jià)為基準(zhǔn)，上浮5%，試行期為三個(gè)月，而且不論產(chǎn)品類型。”有增城開發(fā)商透露。
美聯(lián)中國(guó)全國(guó)研究中心主管徐楓預(yù)測(cè)，如果使用行政手段限制價(jià)格及限制高價(jià)樓入市，對(duì)于發(fā)展商銷售策略將有較大影響，北京、上海、深圳、杭州等城市，年內(nèi)一手住宅成交價(jià)格必然下行，但這不能反映市場(chǎng)真實(shí)情況。
限價(jià)背后的房?jī)r(jià)預(yù)期分化
限價(jià)政策的背后，是復(fù)雜和艱難的樓市調(diào)控形勢(shì)。
“一季度出現(xiàn)的悖論是，地產(chǎn)商信心指數(shù)下降，而消費(fèi)者信心指數(shù)反而提高了，”王海斌告訴記者，608個(gè)城市公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)后，原來人們認(rèn)為國(guó)八條及限購之下房?jī)r(jià)將下跌的預(yù)期改變了，因?yàn)榻^大部分城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都是上行的。
從限購到限價(jià)：
新房均價(jià)必然下跌？
世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為55.3，高于50，表明盡管受嚴(yán)厲調(diào)控影響，購房者對(duì)未來房地產(chǎn)走勢(shì)仍偏樂觀。其中無房者和首次置業(yè)者的信心指數(shù)均低于54，而多次置業(yè)者和投資型置業(yè)者的信心指數(shù)均超過60。
相較而言，反而是地產(chǎn)商看得更遠(yuǎn)更清醒。4月13日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的一季度房地產(chǎn)企業(yè)分類景氣指數(shù)中，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)兩年來首次跌破100關(guān)口，為96.5。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這反映了第三輪樓市調(diào)控對(duì)大部分開發(fā)商的重壓。信心的下降將直接左右開發(fā)商的定價(jià)及銷售決策，房?jī)r(jià)可能從成交結(jié)構(gòu)的表象下降轉(zhuǎn)變?yōu)槿制盏瑯鞘袑㈤_始一段比較長(zhǎng)的調(diào)整期。
萬科總裁郁亮對(duì)記者表示，在調(diào)控政策不確定的情況下，萬科已經(jīng)做了應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期調(diào)控的準(zhǔn)備。
未來究竟是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的下跌，還是市場(chǎng)真實(shí)下跌？王海斌認(rèn)為這不能一概而論。世聯(lián)地產(chǎn)研究顯示，從不同城市來看，一線城市和東部發(fā)達(dá)城市如北京、上海、杭州、南京等地，購房者信心度偏低，且潛在供應(yīng)量巨大，未來價(jià)格將面臨下行壓力；而二三線城市和中西部地區(qū)如沈陽、武漢、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、西安等地，購房者相對(duì)偏樂觀，供銷兩旺，未來成交量回升的可能性較大。