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    1. 樓市將在四五月份迎來“拐點”
      成交量同比大幅縮水,一線城市房價出現松動,專家分析
      2011-04-06   作者:記者 李佳鵬 王濤/北京報道  來源:經濟參考報
       
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          樓市正在醞釀“拐點”。記者了解到,多數城市成交量在“限購令”出臺后均出現明顯的下滑,部分重點城市同比下跌近40%,在成交量大幅縮水的同時,北京、上海、深圳等一線城市房價開始出現松動、調整跡象。接受《經濟參考報》采訪的專家認為,隨著樓市調控政策的持續(xù)趨緊,樓市將加速迎來“拐點”。
        伴隨著“新國八條”政策出臺,上海、重慶開征房產稅,各地方版樓市調控細則陸續(xù)著地,“限購令”、“地方房價控制目標”成為2011年一季度樓市的主題詞。截至3月末,限購范圍擴大至全國40多個城市,并有608個城市公布了2011年“房價調控目標”。
        在嚴厲的調控政策面前,3月這一房地產市場傳統(tǒng)旺季黯然失色,樓市成交大幅縮水。中國指數研究院的統(tǒng)計顯示,3月監(jiān)測的30個大中城市中,七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。但是相比去年3月,則有近八成城市下跌。尤其值得關注的是,所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑,總體下滑40.5%。其中,北京下滑幅度最大,達到48%,南京、杭州的下滑幅度也超過40%。
        北京樓市成交大幅下滑的情況,記者還從亞豪機構、鏈家地產、偉業(yè)我愛我家等機構處得到了證實。亞豪機構統(tǒng)計顯示,3月北京累計成交商品住宅5743套,成交面積11.5萬平方米,同比2010年3月,北京商品住宅成交套數下降了43.0%,成交面積下降了48.4%;“鏈家地產”市場研究部根據北京市房地產交易管理網數據統(tǒng)計顯示,一季度新房住宅網簽總量為20747套,環(huán)比2010年四季度下降41.5%,同比2010年一季度下降35.8%。
        除了新房成交量出現大幅縮水,北京的二手房成交量也出現大幅下滑。根據偉業(yè)我愛我家市場研究院和北京市房地產交易管理網的統(tǒng)計顯示,3月份,北京全市二手房網簽總量為11102套,與更具可比性的1月份相比,成交量下跌了52.7%,與去年同期相比,成交量也大幅下跌了56.9%。
        成交量大幅下滑的同時,北京房價也出現松動的跡象。亞豪機構統(tǒng)計顯示,3月北京商品住宅成交均價出現了大幅下挫,跌落至19213元/平方米,創(chuàng)連續(xù)8個月成交價格新低,環(huán)比降幅超過兩成,同比也下降了9.8%。
        “鏈家地產”市場研究部數據統(tǒng)計也顯示,一季度北京新盤項目的擬售均價為27693元/平方米,較去年四季度上漲13%;而成交均價僅為18995元/平方米,較去年四季度下降10.6%,成交均價和擬售均價的差距高達31.7%。
        北京出現的情況并非個案,天津、杭州、上海、深圳等地也出現了成交縮水、房價下行的態(tài)勢。中國指數研究院的監(jiān)測顯示,2011年3月天津市商品住宅成交6286套,成交面積62.02萬平方米,環(huán)比下降40.41%,均價8326元/平方米,環(huán)比下跌6.17%。價格波動雖較為緩和,但已連續(xù)四個月下行。該院數據顯示,3月上海市商品住宅成交均價為13806元/平方米,環(huán)比下滑7.57%;3月深圳市商品住宅成交均價為19424元/平方米,環(huán)比下跌5.65%。
        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說,成交量的大幅下滑和房價松動的跡象表明,京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點”。“4月份,最遲不會超過5月,70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數將出現首次下跌,也即房價將出現‘拐點’”。
        楊紅旭認為,隨著房地產開發(fā)商的壓力逐漸增大,推盤的速度將加快,打折優(yōu)惠的力度也將加大,商品房成交價格將有望出現回落。他強調,目前開發(fā)企業(yè)的資金狀況已由過去的寬松轉為緊張。一方面開發(fā)企業(yè)外部融資受限,另一方面內部銷售遇阻,而隨著存貸款基準利率的上調,未來房地產開發(fā)商的資金還會進一步趨緊,被迫降價的房企會增多。
        中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞認為,今年一月出臺的樓市調控政策實施至今已近3個月時間,一系列抑制市場需求的“限貸”、“限購”政策效應初顯,表現之一便是購房者的預期發(fā)生變化,成交量的下降。隨著成交量的下降,開發(fā)商資金回流速度將減慢,這將使得房價下行的壓力加大,即使開發(fā)商名義上不降價,也可能采取一些促銷手段“暗降”。
        中國房地產學會副會長陳國強表達了同樣的看法,如果未來一段時間內不出現政策松動等情況,樓市的降價窗口會提前到來。他預測,很可能會在二季度到來。
        不過,牛鳳瑞也表示,如果現在人們討論和期待的“拐點”是指房價月環(huán)比或周環(huán)比出現下降,那么,這應該是樓市短期內的一種價格變動,是微觀的、局部的。

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