幾乎與引人矚目的中服地塊第二批土地投放同步，北京CBD核心區的第一單傳統建筑改造項目業已獲批。
記者了解到，位于CBD核心區國貿橋東南方向的贏嘉中心改造項目方案，日前已獲得市政府的批準，該改造工程將由萬科(北京)公司實施。2010年10月，北京萬科作價11.5億元收購該項目。
這是國貿地區被確定為北京市“中央商務區”超過10年以來的第一個傳統建筑的改造項目。幾乎與此同時，北京市政府決定將中服地塊的剩余6塊土地投入市場，其用途全部為金融及公建用地——在北京CBD經歷了將近10年的高速發展，并完成了東擴之后，在政府的主導之下，CBD的“功能再造”業已拉開帷幕——從簡單的辦公功能的累加向包含商務私人社交與金融服務的復合功能轉化。
首單改造
2010年10月，北京萬科以11.5億元的價格與中信地產達成協議，收購位于國貿橋東南角的贏嘉中心B座的全部產權。萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶當時明確表示，萬科將對此建筑進行全面升級改造。
截至收購協議達成之日，贏嘉中心B座已經建成使用超過10年，因此改造勢在必行。不過，由于地處北京“中央商務區”的核心地段，其形象、功能、業主等均關乎北京CBD功能的改進與完善相關，故此，贏嘉中心B座的改造項目，須經由北京市政府的批準方可進行。
記者了解到，3月中旬，通過市長辦公會紀要的形式，北京萬科上報的贏嘉中心B座改造方案，已經獲得北京市政府的同意與批準。贏嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米。按照北京萬科上報的改造方案，該項目將進行包括外立面、內部裝飾以及非承重建筑結構在內的全面改造。
CBD設立以來，贏嘉中心改造項目是該區域首個既有建筑改造項目。在此之前一年，同在CBD核心區、位于國貿橋東北角中服大廈業主方——恒天集團董事長張杰曾明確表示已申請對該棟物業進行改造，不過，迄今為止，尚未得到北京市政府的批準。
2010年，毛大慶曾粗略概算過對贏嘉中心B座改造項目的投資水平，改造成本至少在7000元/平方米，這意味著萬科的改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。至于獲批之后的改造投資水平，北京萬科方面表示，目前正在核算之中。
“北京萬科對贏嘉中心B座的改造，將本著符合CBD核心區總體功能定位以及規劃的原則進行，突出其商務的功能與屬性，以期達到兩個目的，一是延長建筑的使用壽命，使其更好地滿足市場需求；二是豐富與強化CBD商務及附屬于商務的連帶功能。”在提到改造方案的總體思路時，贏嘉中心項目相關負責人向記者表示。
功能再造
在北京市政府批準贏嘉中心改造項目之前，北京已經啟動了CBD的“東擴”工程，按照北京市政府批準的規劃，東擴之后的CBD將新增功能區面積近3平方公里，為實現這一東擴工程，僅朝陽區區級財政就將陸續投入70億元人民幣，而這還僅僅是預算投資額。
這意味著，僅區級財政投資一項投入，便可使東擴新增的每平方米承載投資額超過230萬元人民幣的水平——這還尚未計算市級財政的投入以及社會、商業資本進入。那么，政府如此巨大的投資，所為何故？
“從CBD核心區正式確立到今天，已經超過了10年的時間，這個周期中，不僅建筑的功能需要滿足市場需求的變化而進行修正與改造，整個CBD的功能也適時的面臨完善與強化的問題，這就是CBD為什么會東擴、CBD核心區內的既有建筑業要改造的原因。”中國城市規劃研究院城市規劃研究室主任鄧東向記者表示。
2000年，北京市政府第82次專題辦公會決定加快北京市商務中心區的建設。按照1998年批準的規劃，當時的CBD核心區西起東大橋路、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，總面積約3.99平方公里。按照此后10年間一直貫徹的規劃與定位，CBD核心區建設了大量國際級的寫字樓，以招攬國際級企業的進駐。
一位曾參與CBD規劃方案論證的規劃專家向記者表示，按照當時確定的發展規劃，CBD在第一個十年中所解決的主要是基礎設施和硬件配比的問題——即通過建設符合國際標準的辦公及配套基礎設施，達到聚集國際級企業、發揮集群經濟效用的目的。從現在的情況來看，這個目標已經得以實現。
“現在，CBD即將開始第二個階段，即在聚集了國際級企業的基礎上，圍繞商務這個核心，豐富整個CBD功能的階段，在此之前，CBD的運營核心在于辦公為主的商務功能，而在今后，將逐步過渡到辦公、金融、商務社交等符合商務功能的時代，從而增加這個區域的附加值。”他說。
復合當先
在贏嘉中心B座改造項目獲批之后不久，北京市政府旋即將同樣位于CBD核心區的中服大廈地塊剩余6塊土地投入市場，值得注意的是，這六塊土地的用途全部為金融及公建用地。
“從贏嘉中心獲得批準的改造思路以及這六塊土地的規劃用途，我們可以分析出來，發展CBD核心區的復合商務功能，是接下來的主要任務，這也可以看成是CBD核心區發展的第二個階段，所謂復合商務功能，一是金融服務的功能，以便利的金融配套提升區域的競爭力；二是商務社交的功能，形成更強的軟性競爭力。”鄧東表示。
記者了解到，北京萬科上報并獲得北京市政府批準的贏嘉中心B座改造項目的主要思路，便是圍繞商務社交的功能展開。贏嘉中心項目相關負責人告訴記者，改造完成后，贏嘉中心B座將被重新命名為“大都會”，其主要功能即為滿足商界精英群體的商務私人社交需求。這種思路概括為“第四空間”。他表示，CBD核心區的商務人士通常情況下須在住所、辦公地、郊區度假地之間輾轉，從而缺乏在城市最核心地區的私密的用于商務社交的空間。而北京萬科試圖通過對贏嘉中心B座項目的改造，來滿足這一市場需求。他表示，這樣的思路，是詳細征詢了各方意見之后，經過權衡，謹慎確定的定位思路，從目前的情況看，市場反饋不錯。
“從巴黎拉德芳斯的教訓來看，一個只滿足辦公功能的CBD，是不具備長時期的旺盛生命力的。”鄧東說。拉德芳斯是法國巴黎規劃建設的中央商務區(CBD)，但是卻因為過高的寫字樓配比與過大空間尺度，而導致工作時間結束之后便淪為“無人所在”的“鬼城”。
前述參與北京CBD核心區規劃方案論證的專家亦強調，CBD的功能絕不是簡單的寫字樓相加便可達到，一個CBD生命力的長久與否，在于其能否滿足建立在商務流基礎上逐步生發出來的各種需求。
“這正是CBD第二輪發展的核心所在，也是功能再造的必要性所在。”他說，而在他看來，贏嘉中心B座改造項目的獲批，恰是這種成長與嬗變的開始。