新政下,滬上樓市持續低迷。有數據顯示,上海一季度樓市成交量仍在下挫,同比降幅或超五成。不過,3月份以來,多個品牌開發商的豪宅項目卻逆勢熱銷,成為冷清樓市的一匹黑馬。截至目前,滬上單價超5萬元的房源已售出50套,環比2月份同期漲幅達220％。值得注意的是,目前大多數豪宅項目依然以零星成交為主,“日光”或者大面積銷盤的情況僅在個別樓盤出現。
本月豪宅成交總量上升
在樓市成交整體依舊處于低迷的情況下,中高端住宅在近兩周卻表現出較好的銷售業績。商報記者從某大型代理公司拿到的一份名單顯示,3月份前22天里滬上單價在5萬元／平方米以上的樓盤,共售出了50套房源。其中成交單價在5萬-7萬元／平方米的房源有15套,分布在遠雄徐匯園、豪景苑、春江美廬、豐盛皇朝等樓盤;成交單價在7萬-10萬元／平方米的房源有33套,主要位于仁恒怡庭、華潤外灘九里、翡冷翠園、世茂濱江花園等4個樓盤;而成交單價超過10萬元／平方米的兩套房源,分別位于湯臣一品大廈和白金灣府邸,其中前者具體成交價為14．05萬元／平方米,后者為10．35萬元／平方米。
回顧2月份豪宅的具體成交數據不難發現,3月至今的數據算得上稍有起色。對比即可證明這一切:在2月份上海商品住宅月成交量創下自2006年以來史上最低紀錄時(當月成交面積僅為17．8萬平方米,與1月份相比下跌83％),市中心高端市場的成交降幅也尤為明顯——當月,上海均價4萬元以上的高端住宅成交57套,創下2009年3月以來成交最低紀錄。單價5萬元以上的高端住宅成交僅29套,僅為1月成交量的10％,也遠低于上述3月前22天的成交量。
而在本月的二手房市場,各大中介也陸續有聲音稱,不少客戶多以“賣一買一”的方式來購置房產,促成多起豪宅成交案例。德佑地產統計顯示,如陸家嘴(600663,股吧)板塊的財富海景、匯豪天下,靜安區的中凱城市之光、國際麗都城,佘山板塊的世茂佘山莊園、佘山3號等樓盤,最近都頻頻成交,且成交標的都在2000萬元以上。
“2011年新推豪宅房價受前期拿地成本影響巨大,以項目平均一年半的開發周期來看,2009年的地王項目最先涌向2011年豪宅市場,”上海中原研究咨詢部研究經理龔敏認為,受到高拿地成本的支撐開發商不會輕易降價,上海豪宅市場滯銷局面短期內難以完全打破。
單體樓盤仍少集中成交
在這份名單中,商報記者發現,位于新江灣城的仁恒怡庭以絕對優勢成為近期高端住宅的銷售冠軍。截至昨日,該樓盤已實質成交27套房源。可查資料顯示,上月底,該樓盤推出95套房源,均價6．9萬元／平方米,單套總價千萬元以上。售樓處在開盤當日即宣布稱,已售出30多套房源,而在接下來的半個多月里,也保持著穩健的銷售步伐,整體賣掉一半以上。
上述成交數據已在網上房地產上逐漸體現出來,并連續兩周排名滬上商品住宅成交排行榜的前三甲。數據顯示,3月7-13日仁恒怡庭成交了11套房源均價74360元／平方米,累計成交金額達2．21億元;占到上周全市商品住宅成交金額13．8億元的16％。而在上周,該盤以75381元／平方米成交均價售出13套房源,成交面積達3923平方米,位列該周新房住宅成交面積排行榜前三甲的位置。
其他部分高檔房成交雖也“峰回路轉”,如華潤外灘九里、豪景苑、白金灣府邸等一線江景項目均有成交,而長時間占據滬上豪宅人氣榜的翠湖天地嘉苑、上海閔行星河灣、嘉里華庭、九龍倉璽園等,也有大金額高總價的房源售出,不過受調控影響,成交均為個位數。
某分析人士指出,新政時代下,不少有購買力的高端買家,購房行為更加謹慎,“寧愿錯過,不愿選錯”,這也意味著,優勝劣汰將是市場的主要特征,而房地產市場也將比拼“產品力”。
據了解,仁恒怡庭是仁恒建造的首個精裝修疊加別墅作品,其疊加別墅設計與一般高端項目相比有較大創新,私家泳池、兩層地下室、私家電梯等設計在高端樓盤中獨樹一幟,是當下在售高端項目的主要代表。
“這批房源位于小區中央位置,房源位置及景觀效果比首次開盤更佳,因此吸引了不少自住客。”仁恒怡庭現場經理何憶君介紹,本次開盤的房源,全部為疊加別墅房源,分別為面積210平方米左右的精致疊加別墅以及面積340平方米左右的豪華疊加別墅。
“不過,仁恒怡庭的集中成交是個案,對整體市場而言,目前還不具有代表性。”福美來不動產分析師稱,當地其他樓盤如九龍倉璽園、建發江灣萃等,在近期表現就比較“消沉”。而放眼到市中心區域,新華路板塊的新華路一號、嘉里華庭等高端樓盤,近期雖有成交,也是成交寥寥。
本地高端買家比例提高
在史無前例的調控高壓下,誰還在買豪宅？
“目前4萬-6萬的高端個案成交客源中首次改善型置業的比例約占25％-30％,而成交的客戶中絕大多數都是屬于這部分人群”。新聚仁機構品牌拓展部總經理沙立松表示:“選擇在這個時間段出手,可能也是擔心限購令在未來一旦松動的話,高端物業價格會再一次大幅拉升,在對于居住需求有明確要求的前提下,多數客戶會在這個時間點出手。”
除了外地來滬第一次買房的外地人,許多高端客戶是用子女姓名去買房,也有部分客戶采用買一賣一的方法。對此,福美來不動產有分析稱:“唯持有3套以下的多次改善客戶,有可能通過拋售房產,來滿足生活改善需求。此類客戶在購房心態上對新購物業的舒適度和產品品質將會有更高要求,以終極住所的標準來衡量項目產品,最起碼3-5年之內不落伍的終極改善,同時也有足夠的房產稅承受能力。”
此外,根據漢宇地產的數據顯示:近期接盤高端物業的買家上海本地人士明顯增加,從過去的不到兩成增長到四成左右,其他外省市的分布比較分散,但以江浙一帶居多。
“其實3月份客群總量比2月份出現了一定的增長,主要是部分有投資傾向的購房者又開始積極尋找理想物業了。寧愿錯過、不愿選錯的購房行為方式顯示出購房者對宏觀調控長期性和市場低迷長期的預期。”漢宇地產施宏如此認為。