房價(jià)的“高壩”正在從大戶型開始瓦解，并向中小戶型蔓延。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1—2月全國70大中城市房價(jià)情況，法晚記者進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，2月份，70大中城市中的新建商品住宅，144平方米以上的戶型，環(huán)比價(jià)格下降的城市達(dá)到20個(gè)，比1月份增加5個(gè)。二手住宅的大戶型房價(jià)松動(dòng)情況更甚。
中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤在接受法晚記者采訪時(shí)表示，就像被推倒的多米諾骨牌，隨著調(diào)控措施進(jìn)一步落實(shí)，房價(jià)將從目前穩(wěn)中有跌逐漸向量價(jià)齊跌的階段推進(jìn)。
北京的房價(jià)在下半年有可能進(jìn)入下行通道，有望在目前的基礎(chǔ)上下降一兩成。
新建大戶型20個(gè)城市賣不動(dòng)
本月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從本月起，國家統(tǒng)計(jì)局增加發(fā)布90㎡及以下、90㎡—144㎡和144㎡以上分類數(shù)據(jù)，并補(bǔ)發(fā)1月份相應(yīng)數(shù)據(jù)。
法晚記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月份環(huán)比價(jià)格下降、漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)明顯增多。144平方米以上的戶型，2月環(huán)比價(jià)格下降的城市多達(dá)20個(gè)，比1月份增加5個(gè)。
國家統(tǒng)計(jì)局本月11日公布的數(shù)據(jù)也顯示，1—2月全國商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長13.8％，但是同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)。
和新建住宅相比，二手房市場的表現(xiàn)更為“慘淡”。
這一“慘狀”在144㎡以上的大戶型中表現(xiàn)尤甚。2月份，144㎡以上的大戶型二手房，12個(gè)城市出現(xiàn)零成交。
這個(gè)數(shù)字雖然比1月份的13個(gè)略有回落，但從零成交的戶型上看，已經(jīng)開始“向下蔓延”，因?yàn)?0㎡—144㎡的戶型在2月有了“零的突破”——2個(gè)城市這一類戶型出現(xiàn)零成交。
此外，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，1—2月70大中城市中，9個(gè)城市大戶型出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月零成交的情況。
專家分析
冬天雖然已經(jīng)遠(yuǎn)去，但樓市的嚴(yán)冬并未走遠(yuǎn)。
專家表示，因?yàn)槭赘丁①J款利率上調(diào)、限購等因素，樓市成交量已經(jīng)受到明顯影響。
盡管房價(jià)并未發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)折性變化，但目前房價(jià)上漲趨勢已得到有效遏制。周景彤表示，這說明政策調(diào)控起到一定的作用。內(nèi)地大中城市樓市成交量開始出現(xiàn)下降。戶型越大，環(huán)比下降的城市越多，下降的幅度也就越大。
關(guān)于二手大戶型零成交，專家認(rèn)為，這可以看做是新建住宅價(jià)格下一步繼續(xù)回調(diào)的信號(hào)和標(biāo)志。新房和二手房價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，周景彤說，但二手房的交易比新房更靈活，價(jià)格對(duì)市場的反應(yīng)也更為敏銳。
2月份二手房大戶型價(jià)格下降范圍廣，并且向面積更小的戶型“蔓延”，零成交城市保持穩(wěn)定，這些都是調(diào)控的結(jié)果。同時(shí)也預(yù)示著在下一階段，中小戶型二手房價(jià)格和成交量繼續(xù)回落的可能性。此外，新建住宅受二手房價(jià)格回落和成交量萎縮的影響，價(jià)格也將進(jìn)一步回調(diào)。
中小戶型 開始感受寒意
“寒流”也正在向更小一些的戶型逼近。
2月份，70大中城市中90㎡—144㎡的戶型，價(jià)格環(huán)比下降的城市有10個(gè)，比1月份增加5個(gè)。不過，90㎡以下及90㎡—144平方米的戶型中，環(huán)比價(jià)格上漲的城市還占大多數(shù)。
專家分析
專家表示，這一方面說明“剛需”人群最需要的正是中小戶型的房子，另一方面，也說明房價(jià)調(diào)控還沒有到位。
我國的城市化進(jìn)程還在繼續(xù)推進(jìn)，“剛需”是客觀存在的。周景彤說，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得一定效果，但離目標(biāo)還比較遠(yuǎn)。目前調(diào)控還不能放松。此外，保障性住房的建設(shè)也應(yīng)該進(jìn)一步加快落實(shí)。
二、三線城市 暫時(shí)利好偷著樂
和大中型城市相比，不少二、三線城市的房價(jià)指數(shù)漲幅卻仍然較高。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份環(huán)比漲幅超過1%的城市有7個(gè)。
其中，福州、鄭州的新建商品房價(jià)格環(huán)比均上漲1.5%，屬于2月70城市中漲幅最大的城市。
其次為廈門上漲1.4%，上海、烏魯木齊、遵義、洛陽等四個(gè)城市漲幅均為1.1%。
專家分析
此前亦有媒體報(bào)道稱，面對(duì)連續(xù)出臺(tái)的房價(jià)調(diào)控措施，不少房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將未來幾年的重心調(diào)整、轉(zhuǎn)移至二、三線城市。
專家表示，大中型城市房價(jià)泡沫要擠壓出來原本就不易，不能在調(diào)控的同時(shí)讓泡沫轉(zhuǎn)移到中小城市。至于如何預(yù)防這種不好的趨勢，周景彤認(rèn)為，應(yīng)該更多采用經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段，如提高首付比例、上調(diào)貸款利率以及推行房產(chǎn)稅等。
“合適的時(shí)候應(yīng)該在全國推行房產(chǎn)稅。”周景彤對(duì)房產(chǎn)稅的推行頗為期待。他表示，應(yīng)該通過更完善的經(jīng)濟(jì)手段，讓房價(jià)回歸合理，讓住房更多地回歸其商品屬性，而不是作為投資、投機(jī)品。
未來預(yù)期 北京房價(jià)下降一至兩成沒問題
值得關(guān)注的是，2月份，北京的新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，較1月份0.8%的漲幅有所回落。新建商品住宅環(huán)比漲幅也出現(xiàn)回落，2月份上漲0.5%，一月份上漲1%。此外，數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京144平方米以上的大戶型，價(jià)格停漲。
專家分析
專家表示，這應(yīng)該算是個(gè)好消息。北京的大戶型價(jià)格出現(xiàn)停漲，很可能就是房價(jià)開始出現(xiàn)回調(diào)的信號(hào)。從大戶型開始，下一階段，90-144平方米以及90平方米以下戶型的房價(jià)環(huán)比漲幅有望進(jìn)一步回落，直至價(jià)格下降。
如果調(diào)控，特別是限購政策進(jìn)一步落實(shí)，房價(jià)在下半年有可能進(jìn)入下降通道。周景彤認(rèn)為，北京的房價(jià)在目前的基礎(chǔ)上下調(diào)10%-20%應(yīng)該沒有任何問題。
京大戶型直降二三十萬
“基本上都主動(dòng)降價(jià)了，從二三十萬到五十萬不等。”日前，西南三環(huán)某小區(qū)樓下中介公司業(yè)務(wù)員對(duì)記者表示，由于該小區(qū)位置優(yōu)越，年前很多購房者競價(jià)購買，而房主們也看著行情不錯(cuò)一次次地坐地漲價(jià)，但是現(xiàn)在都傻眼了。
最典型的一套房子是年前從300萬出頭硬是叫到了400多萬，好不容易出手了，但是還沒等過戶，限購政策出臺(tái)，買家失去購房資格，現(xiàn)在這套房又降到了400萬以下，等候本地人購買，但是很多之前的買家都表示要等房價(jià)繼續(xù)下跌。
“380萬的降到360萬，330萬的降到了315萬。”準(zhǔn)購房者劉女士對(duì)記者滔滔不絕地說起了自己之前看過的房子紛紛降價(jià)。而據(jù)記者了解，位于豐臺(tái)的豐益花園、朝陽區(qū)的炫特區(qū)等多個(gè)小區(qū)也開始降價(jià)，一般都是直降20萬—30萬元左右。
小戶型也降價(jià)拋售
北京中原地產(chǎn)太陽星城分店的置業(yè)顧問陳林介紹，最近幾天太陽星城小區(qū)剛剛成交了一套面積為56平方米的一居室，總價(jià)157萬元。從業(yè)主掛牌到成交用了接近2周時(shí)間，而且相比市場價(jià)格跌了一成。而在新政前這樣的小戶型是最搶手的，經(jīng)常是會(huì)高于市場價(jià)格成交。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：從“京15條”落地以來，北京二手房住宅總簽約量為5717套，平均單套面積為90.7平方米，相比2月份平均單套面積94平方米下降了3.3平方米。90.7平方米，也創(chuàng)造了數(shù)月來的最低平均成交面積紀(jì)錄。從數(shù)據(jù)看出，小戶型成交量明顯增加。
郊區(qū)房價(jià)率先回落
“不排除有些區(qū)域會(huì)產(chǎn)生震蕩，但是那只是原先泡沫比較大的地區(qū)，比如說北京個(gè)別郊區(qū)，但總體來說還是平穩(wěn)的。”財(cái)政部研究所所長賈康表示。
而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在京銷售的樓盤給的折扣依然是“京15條”出臺(tái)之前的，從商品房成交價(jià)來看，現(xiàn)在已經(jīng)停止上漲，但是大規(guī)模的下跌可能要等到下半年。
而日前出爐的30家房企年報(bào)顯示，目前房企資金鏈?zhǔn)志o張，所以也不排除開發(fā)商“以價(jià)換量”、“薄利多銷”的情況出現(xiàn)。