作為率先遭遇房產(chǎn)稅、限購等重磅調(diào)控措施重壓的上海樓市，率先開始有些挺不住了，上海的成交均價帶頭明顯下跌。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一系列新政調(diào)控之后，上海房價持續(xù)下滑，并于3月第一周跌破2萬元關(guān)口。不過，再仔細(xì)研讀出現(xiàn)成交價下跌的近幾周數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，是大量低價樓盤占成交主力、高價樓盤成交寥寥形成了這種虛跌結(jié)果。代表折扣優(yōu)惠的房價實(shí)跌還僅在極少數(shù)樓盤出現(xiàn)。
上海率先挺不住
中房信的最新數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市商品住宅成交均價19216元/平方米，環(huán)比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房價再度跌回到去年4·17新政之后的水平。
成交均價大幅下調(diào)的前兆，則是今年春節(jié)后的大部分時間里，市場供應(yīng)量持續(xù)萎縮。
供需低迷的主要原因是，2月很多拿預(yù)售證的樓盤并沒有真正開盤，所以也就沒有新的樓盤再去審請預(yù)售許可證；而沒有新盤上市也就沒有成交。
作為市場膠著低迷時期的明顯特征，伴隨市場供應(yīng)量迅速萎縮，市場格局也隨之被悄然出現(xiàn)的個人樓盤降價促銷所打破，掀開低迷樓市的第二個階段。
市場上的表現(xiàn)也印證了房價大幅回調(diào)的情況。3月5日，位于上海普陀區(qū)的陜西北路1688推出20套優(yōu)惠21—30萬的婚房。據(jù)了解，這批面積在55-74平方米左右的房源，之前售價高達(dá)4.5-5萬元，如今報價降到4-4.5萬之后又有21-30萬元的優(yōu)惠，實(shí)際成交價降至3.7-4.2萬元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上海康橋的中海御景熙岸開盤，實(shí)際讓利空間達(dá)20%，開盤當(dāng)天還推出了若干優(yōu)惠。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，新一輪調(diào)控后的房價底部已現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商可能視市場情況調(diào)整價格推盤，這意味著短期內(nèi)會有更多樓盤降價或壓低預(yù)期售價推盤。
類似的跌勢在二手房市場似乎來得更早。來自漢宇地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，雖然過去的2月份上海二手房的成交量與往年相比表現(xiàn)比較穩(wěn)健，但成交單價卻出現(xiàn)顯著下滑。
2月份全市二手房成交均價為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來上海二手房成交均價環(huán)比最大跌幅。
虛跌之后是什么？
成交結(jié)構(gòu)是上海最近成交均價下跌的主要原因，而非個體樓盤實(shí)際銷售價格的整體下調(diào)。
例如在上周末，上海僅1外地盤入市，上海市場周末零開盤持續(xù)4周，而這個入市的外地樓盤預(yù)計(jì)均價僅7600元/平方米。
與此同時，高價樓盤的供應(yīng)量、成交量迅速萎縮，也是成交均價虛跌的重要原因。截至3月2日最新統(tǒng)計(jì)，上海在2011年2月成交別墅105套，合計(jì)2.19萬方，環(huán)比1月銳減84.5%，同比2010年2月也有71.8%的下滑，創(chuàng)造了2006年以來的最低月紀(jì)錄。有成交的部分項(xiàng)目，房價還在上漲，2月上海別墅成交均價33598元/平米，比上月上漲9.7%，為2010年1月以來月成交最高值。
對于這種虛跌態(tài)勢能否持續(xù)和擴(kuò)大，業(yè)內(nèi)普遍持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)。
“可以肯定的是，限購后開發(fā)商若出現(xiàn)降價15%-20%，甚至更多，購房者就可考慮出手，因?yàn)檫@樣的機(jī)會非常難得。”南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師高波近日在搜房網(wǎng)主辦的第十一屆中國（長三角）房地產(chǎn)發(fā)展年會上表示。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也在上述場合向本報記者表示，由于目前市場需求依然很大，所以房價會有一定幅度下降，但下調(diào)幅度不大。
在大部分的業(yè)內(nèi)專家看來，至少到目前為止，起于上海的這波房價下跌并不能代表整個市場的真實(shí)狀態(tài)。換言之，即使如上海出現(xiàn)成交均價跌回去年初水平的情況，也僅僅是一種虛跌。
市中心結(jié)構(gòu)性成交變化造成的房價領(lǐng)跌，漢宇地產(chǎn)認(rèn)為這不是常態(tài)，隨著成交量的企穩(wěn)和回升，特別是高端樓盤的成交回升，市中心板塊依然會回到原先的均價水平。
虛跌之后是否會出現(xiàn)真正意義上的房價實(shí)跌？“限購、保障房等政策不斷加碼，有效需求受其影響將出現(xiàn)不同程度的萎縮。”世聯(lián)研究最新報告指出了成交量大幅萎縮導(dǎo)致房價實(shí)跌的動力所在，而2011年的市場供應(yīng)量充足，將對價格形成下行壓力。