“九層之臺，起于累土。”從現實和歷史的坐標看，我國樓市調控已進入“攻堅期”，房地產改革正在“過大關”。
“十二五”規劃綱要草案提出，“逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居。”
這是一個重大的民生承諾，為今后房地產調控和改革確定了方位，也為科學看待房價問題確立了坐標。
歷史地看，始于1997年的房地產改革取得了重大突破和實質進展。一是居民住房條件顯著改善。1998年我國人均住房只有17平方米，去年達到33平方米。同時家庭自有住房率達到80%，是世界上較高的。二是與世界工業化、城市化、現代化普遍規律相一致，房地產作為一個產業快速崛起，帶動相關產業為經濟增長作出貢獻。三是住宅成為城鎮居民家庭財產，加速個人財富積累。
現實地看，部分城市商品住宅價格上漲過快，確實超出了普通百姓承受能力；同時投機投資性需求過大，又壓制了居住性需求。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成指出，高房價可謂我國房地產改革“成長的煩惱”。
為了抑制房價過快上漲，2002年以來，政府出臺政策之多、調控力度之大，超過任何一個行業，也超過以往任何時候。特別是2010年以來的新一輪樓市調控，政府除了使用經濟、法律等手段，又接連出臺“限購令”等嚴厲的行政措施，劍指投機投資性需求。目前樓市成交量明顯下降，部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。
溫家寶總理在政府工作報告中強調，“堅定不移地搞好房地產市場調控”“加快健全房地產市場調控的長效機制”。參加兩會的代表委員普遍認為，這彰顯了不取得預期效果決不收兵的決心。
關于樓市調控，有人認為房價是市場問題，政府調控會扭曲市場。應如何厘清政府和市場的責任關系？
全國政協委員、中國（海南）改革發展研究院院長遲福林說，我們不能將優勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產行業，無視困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須相機抉擇。
從市場看，開發商追求利益最大化，存在希望房價越高越好的動機；而從百姓的角度看，應首先滿足居住需求，房價不能高。綜合考量，政府的職責在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要讓房地產市場平穩健康發展。
縱觀多年來樓市調控措施，都是針對房價出現非理性上漲、開發商捂盤惜售和圈地不用、炒房投機行為泛濫等，都強調企業家的社會責任。
此外，房地產市場調控對確保宏觀經濟健康運行也具有重要意義。全國政協委員宋林飛表示，我國房地產業的“金融特點”日漸突出。截至2010年底，全國主要金融機構房地產類貸款占比超過20%，銀行貸款已占房地產開發資金的70%。房地產市場出問題，金融風險會隨之放大。更重要的是，房價過快上漲會吸引資金“抽離”實體經濟，進而對產業結構調整和轉變發展方式帶來不利影響。
無疑，“住有所居”的任務不能完全依賴商品房市場來完成。政府工作報告提出，2011年我國將開建保障類住房1000萬套，創歷年之最。住建部副部長齊驥表示，這是我國房地產改革的一個重大變化。
目標已經明確，落實資金和土地確保公開分配是關鍵。政府工作報告提出，今年中央財政預算擬安排補助資金1030億元，比上年增加265億元。“十二五”規劃綱要草案提出，各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設、各類棚戶區改造的比例不低于10%。
國土資源部透露，“十二五”期間，將確保在住房建設用地供應中，保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。
為解決保障房分配、退出等難題，今后我國將大量增加公租房和廉租房建設。這表明住房保障體系逐步由“重購買、輕租賃”，轉變為“租售并重”。隨著供應結構變化，加之監管和退出機制進一步完善，伴生性矛盾將逐步化解。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”
“十二五”期間，我國城鎮保障性安居工程將建設3600萬套，覆蓋面達到20%左右。不管樓市調控政策如何變化，保障房建設的速度不能慢、力度不能減。
為確保“十二五”規劃“提高住房保障水平”的戰略部署順利實施，地方“土地財政”這一輿論所稱的“制度性因素”難以回避，而需要從深層次上加以破解。財政部統計顯示，2010年國有土地使用權出讓收入超過2.9萬億元，完成預算的213.2%，相當于地方財政收入的60%以上。這固然有去年土地供應大幅提高等因素的作用，但地方財政的“土地依賴”可見一斑。
全國政協委員厲以寧表示，土地是有限的，地方靠“賣地生財”難以持續，“土地財政”客觀上支撐了地價和房價，這種局面必須盡快改變。
為確保房地產的科學發展和住房體系的科學建設，從中央到地方，致力于實現廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開。
考核問責制度的建立，將使保障房供應成為“硬約束”指標。政府工作報告提出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發展和穩定的地方，要追究責任。
房產稅改革在上海、重慶試水，這既具有調節收入分配、促進社會公平的意義，也對抑制投機投資需求有直接作用。全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康表示，開征新房產稅，長期目標是打造地方稅體系中主體稅種的框架，為地方政府培植重要而穩定的稅源，其稅收可用于保障性住房建設，有助于矯正“土地財政”制度的偏頗，具有全局意義。
正如改革從整體上正進入攻堅階段，我國房地產改革也在進入“深水區”。樓市調控不可能“畢其功于一役”，對房地產改革的復雜性要有充分認識，對破解13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認識。
從國情看，在城鎮化進程加速的現階段，我國房地產市場的主要矛盾仍然是發展不足。住建部政策研究中心主任陳淮說：“有十個人吃飯只有八個饅頭，首先有兩個人吃不上。”我國正處于城市化的中期階段，每年有上千萬農民轉變為市民，這意味著住房供求關系的失衡存在著某種內在動因。
為適應人民群眾日益增長的新需求、日益強烈的新期待，我們只能更加堅定不移地走改革發展之路。
“十二五”規劃綱要草案強調，要以更大決心和勇氣全面推進各領域改革，更加重視改革頂層設計和總體規劃。
“十二五”規劃綱要草案提出，堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局。
人們有理由期待，隨著轉變經濟發展方式的加快，隨著“商品房＋保障房”供應體系的日益完善，隨著地方財稅體制和收入分配改革走向深入，房地產有望逐漸步入“理性開發、持續發展”的軌道。而隨著社會對樓市與房價關注熱情的逐步“降溫”，“住有所居”就將不斷從夢想走向現實。