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    1. 上海今年首現“八折”甩賣地塊
      2011-03-01   作者:  來源:每日經濟新聞
       
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          1月26日至今的一個多月時間,溫州一共出讓了11宗土地,卻全部流標。與此同時,在土地市場仍然有大量溢價成交地塊的上海,昨日(2月28日)市場成交價格似乎也首次出現轉折的跡象。目前住宅市場成交火熱的高橋,一開發商以約等于市場價的7.8折開始甩賣。
          中國指數研究院分析師陳延彬介紹,2月份全國總的土地出讓面積較去年同期下跌了將近43%,平均成交樓板價下跌了25%。而住宅用地的成交面積更是下跌了超過五成,樓面地價也下跌了15%。
        業內人士分析說,由于成交土地的區位和推出供應量的不同,土地成交樓板價和成交面積的下滑,不足以說明地價已經在下跌,但可以說明的是開發商用于土地購買的投入正在減少。就在2月23日,萬科董秘譚華杰表示,針對此輪房地產行業的調控,萬科近期將減少拿地量,以保持資金的充裕,度過行業低谷期。

        八折甩賣仍“不便宜”

        上述地塊來自上海一位土地掮客,可以同時建造聯排別墅、低密度商鋪和公寓的綜合地塊,目前周邊最高端的住宅樓盤售價已經達到4萬元/平方米,而普通的樓盤價格是20000-23000元/平方米。
        同一區域容積率相同的一幅地塊,2009年時的成交價格就已經高達16128元/平方米,而上述掮客出售的地塊樓板價卻不過12588元/平方米,僅相當于2009年地價的78%。
        上述土地掮客說,該項目目前已經取得了土地證、建設用地規劃許可證等材料,而且產權清晰,又是凈地,接手者僅僅只需要再申請余下的兩證,就可以用土地證抵押,馬上獲取開發貸款,用于項目建設。
        但是,他在咨詢了上海六、七家開發商后,多數開發商卻紛紛表示,上述地塊價格有點高了。記者昨日也嘗試向上海其他開發商推薦上述地塊,但2月上旬還愿意高價出手買地,并創造出多幅高溢價地塊的上海開發商,卻大多表示地塊價格有些偏高。
        一位業內人士說,價格高其實不是關鍵。關鍵是在持續低迷的新房成交和逐步收緊的資金壓力下,開發商已經不會再像之前那樣揮金如土了。
        事實上,從2月初開始,不斷有開發商抱怨說,購房者的按揭貸款難以辦出,讓他們的資金無法及時到位。與此同時,市場上關于停止開發貸的風聲不斷傳來,為了確保公司有足夠的資金應付,各家開發商紛紛通過信托借款等方式高息舉債。
        惠譽亞太企業評級團隊的董事王穎表示,在銀行信貸收緊的背景下,中小型房地產開發商可能將比大型開發商面臨更大的融資障礙,因而可能會陷入財務困境。
        記者昨日統計顯示,內地地產業僅今年2月進行的總價1億元以上的大宗公開并購交易案就超過15宗,且其中不少并購地塊價格不高。以昨日周大福和上實發展間的大宗土地交易案為例,青浦地塊的樓板價僅折合7218元/平方米,而周邊的獨棟別墅單價早已超過3萬元。

        土地市場開始收縮

        中國指數研究院浙江分院研究總監曹旭東表示,溫州的土地流標并非偶然現象,如果不是諸如杭州等城市去年修改了土地出讓規則,要求土地購買前先 “勾地”,土地流標的現象還會更多。
        陳延彬給出的2月份全國土地市場最新數據也顯示,二手土地成交的冷淡和一手土地市場變冷有著非常密切的關系。根據他提供的數據,全國土地市場新推出的土地較去年同期增加了18.7%,但成交面積卻下滑了43%,住宅用地推出較去年同期增長了10%,但成交量下跌五成,地價下跌了15%。
        中房信分析師朱青說,雖然尚沒有確切的數據說明土地市場已由暖轉冷。但成交市場變冷的趨向卻是可以肯定的。他認為,開發商的資金收緊,和新房市場成交量的趨淡是導致這一結果的主要原因。
        不過,上述看法并沒有被業界廣泛認同。中原地產研究總監陶琦說,從中原地產監測的12個城市來看,還不能得出土地市場由熱轉冷的結論。大部分開發商的資金情況仍然遠遠好于2008年,而且2月份一直是傳統的市場淡季。另外,各地推出的土地數量較1月份和去年12月份有比較明顯的下滑,也是原因之一。

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