我國農歷新年之前,被視作樓市調控“殺手锏”和“加強版”的房產稅試點及“新國八條”密集出臺,各大城市的樓市無一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節后第一天,接踵而至的加息,更是被視作開發商脖子上的又一道枷鎖。樓市的生存環境,從未像現在這樣惡劣過。作為新國八條的落地,各地已經或正在醞釀與之相配套的實施細則,樓市調控的決心和力度,從中可見。2011年,在一系列密集調控之下開局的各地樓市,將迎來怎樣的“氣候”?
“新國八條”后的北京房地產市場,意外地出現幾宗拋售大單。
記者日前從北京市多家中介門店獲悉,春節長假后期以來,陸續有客戶在中介門店掛牌出售其名下房產,其中個別客戶單次掛牌達七八套之多,這一數目和頻率明顯高于去年。
按照“新國八條”規定,各地須在2月中旬之前出臺限購措施,在一季度公布年度新建住房價格控制目標。分析認為,受空前嚴厲的調控政策影響,部分賣方已經對后市產生悲觀情緒,而有效需求仍然旺盛。在上述兩個時間窗口之前,市場的拋售現象很可能會繼續,短期內的市場成交量或將放大。
短期成交或放量
2月12日,北京鏈家地產團結湖門店的一位業務員向記者表示,春節過后,該門店掛牌賣房的業主數量開始增多,某業主甚至將其名下的7套房產同時掛出。
這一現象并非個案。記者從北京多家中介門店了解到,近期掛牌賣房的業主數量開始增多,擁有多套房產的業主不在少數。而往年,大量房屋掛牌和交易多發生在4月和5月。
除北京外,上海也于2月11日出現一位連拋內環內20套房源的業主,掛牌價格在每平方米34000元左右,相較市場價下調二至三成,其房源迅速引來哄搶。
分析普遍認為,大宗拋售的出現,主要是為追趕地方新政的時間窗口。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,一方面,部分賣方對后市悲觀;另一方面,市場的有效需求依然旺盛,只要降價就會引爆需求。
對于上海的大單拋售,業界多認為是由房產稅試點的推行所致。1月27日,上海和重慶率先公布房產稅試點細則,被認為在很大程度上增加了房屋持有成本,促進存量房拋向市場。
北京偉業我愛我家集團相關人士認為,在各地出臺落地政策之前,市場將迎來一個政策過渡期。在此期間,市場拋售行為將繼續存在,無法購房的多套置業者和異地置業者會抓緊購房,短期內市場成交量或將爆棚。
住宅資金擠出效應
大單拋售只是政策影響下的一種市場表現。在不少業內人士看來,空前嚴厲的樓市調控,將使得今年的房地產市場出現很多明顯的變化,租賃市場首當其沖。
據記者了解,與往年相比,節后北京的住宅租賃市場已提前回暖。偉業我愛我家的分析認為,受“新國八條”等一系列調控政策打壓,部分有買房打算的購房人
“由買轉租”,增加了市場需求。
上述機構還認為,未來租賃市場的交易量將有大幅增長,租金也將呈現上漲的局面,但由于去年上漲幅度較大,今年租金漲幅將趨緩。數據顯示,2010年北京住宅租賃市場成交量同比上漲了13.78%,全市租金均價同比上漲了15.56%,達到2793元/月套。
同時,政策對住宅市場資金的擠出,將可能使商業地產收益。根據北京中原地產和新浪樂居發布的市場調查,近四成的受訪者認為,樓市調控加碼,商業地產將成為最大的受益者,選擇股市的僅有不到10%。
北京中原地產的分析認為,住宅開發的暴利時代正在過去,由于商業地產的投資回報率高,價格仍存在上漲空間,因此將成為住宅市場資金的主要流向。
但偉業我愛我家集團副總裁胡景暉卻認為,由于投資商業地產的操作較為復雜,對操作技巧要求較高,因此民間資本轉向商業地產的速度和規模可能小于預期。
走勢預測分歧較大
在空前嚴厲的政策影響下,業界對2011年的房價走勢存在不同的觀點。
偉業我愛我家的分析認為,北京房價很有可能在節后緊急剎車,并趨于穩定。而家樂園集團總裁、北京萬澤置業有限公司陳云峰則表示,北京的房價會在2011年調控中
“頑強上漲”,其中,上半年房價會受到一定抑制,下半年則繼續上漲。還有部分觀點認為,今年一線城市的房價將出現一定幅度的下跌,但跌幅有限。
一個廣受認同的觀點是,盡管調控政策來勢兇猛,但當前的市場供需矛盾仍然十分突出。陳云峰表示,在人口大量涌入的情況下,采取任何行政性的、抑制性的措施都不能從根本上解決房地產市場和房價的問題。
陳云峰還表示,成本的提高也將是推動房價上漲的重要動力。“新的拆遷條例實施后,將會大幅提高北京的土地成本,房價也一定會隨之上漲。”
值得注意的是,在政策較少波及到的二三線城市,近期地價和房價上漲的勢頭十分明顯。有不少業內人士擔心,如果不及時采取措施,部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地,將推動當地房價加速上漲。