1月17日，央行宣布年內(nèi)首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上證指數(shù)、深圳成指分別大跌3.03%和4.55%，A股預(yù)期般迎來(lái)今年第一個(gè)黑色星期一。
不過(guò)，地產(chǎn)股指數(shù)暴跌6.11%，帶領(lǐng)大盤高臺(tái)跳水超出多數(shù)人意料。
此前，以海通證券為代表的絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然國(guó)家一直調(diào)控地產(chǎn)業(yè)，但從實(shí)際效果看，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金來(lái)源并不差。
2010年，該行業(yè)的資金富余程度較2009年增長(zhǎng)約20%。因此，短期看，收緊流動(dòng)性對(duì)其打擊有限。
研究機(jī)構(gòu)更是看好地產(chǎn)板塊的行情走勢(shì)，認(rèn)為地產(chǎn)股經(jīng)過(guò)2010年的下跌，行業(yè)估值處于歷史底部區(qū)域，2011年存在估值修復(fù)行情的可能。然而，地產(chǎn)上市公司集體暴跌，無(wú)情粉碎所有看好地產(chǎn)板塊投資者溫馨之夢(mèng)。
既然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)地產(chǎn)業(yè)短期流動(dòng)性沖擊有限，是什么原因?qū)е碌禺a(chǎn)板塊上市公司股價(jià)全線崩潰呢？
17日，有媒體報(bào)道，上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告“滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中，均有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等內(nèi)容，國(guó)有建設(shè)用地?zé)o償收回為國(guó)內(nèi)首次提出。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)有用地?zé)o償收回將迫使投資者重新審視地產(chǎn)上市公司的估值，巨額土地儲(chǔ)備存貨貶值風(fēng)險(xiǎn)，成為地產(chǎn)股集體暴跌的導(dǎo)火索。
出讓土地到期無(wú)償收回意外沖擊
1月5日，萬(wàn)科發(fā)布2010年12月銷售數(shù)據(jù)：實(shí)現(xiàn)銷售面積68.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額83.5億元，1-12月實(shí)現(xiàn)簽約面積897.7萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額1081.6億元。新增項(xiàng)目21個(gè)。
嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策高壓下，萬(wàn)科銷售突破千億大關(guān)給低迷的房地產(chǎn)板塊帶來(lái)驚喜。
爾后，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)相繼公告披露2010年12月銷售數(shù)據(jù)。
去年12月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積62萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額90億元，全年實(shí)現(xiàn)簽約面積688萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.7%；實(shí)現(xiàn)簽約金額661億元，同比增長(zhǎng)52.5%。
金地集團(tuán)去年12月實(shí)現(xiàn)簽約面積25萬(wàn)平方米，簽約金額40億元，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積229萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.6%；累計(jì)簽約金額83億元，同比增長(zhǎng)34.6%。
地產(chǎn)龍頭公司銷售價(jià)量齊升、業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)進(jìn)一步增長(zhǎng)，給市場(chǎng)投資者注入信心，推動(dòng)地產(chǎn)板塊開(kāi)年以來(lái)的首輪上漲行情。
今年1月14日，央行宣布自1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
幾乎所有研究員都將此舉解讀為，央行接連收緊銀根的舉措體現(xiàn)出收緊流動(dòng)性的決心，有利于正確引導(dǎo)預(yù)期，有利于適當(dāng)控制商業(yè)銀行在一季度傳統(tǒng)信貸投放高峰期的信貸投放沖動(dòng)。對(duì)地產(chǎn)板塊估值修復(fù)行情不會(huì)造成太大沖擊。
然而，上海又對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策突然發(fā)出信號(hào)——到期出讓土地?zé)o償回收。
國(guó)泰君安研究員孫建平對(duì)此的解讀是，“羅店新鎮(zhèn)A1-3”地塊相對(duì)特殊,一級(jí)開(kāi)發(fā)商將獲得土地出讓金的大部分。我們判斷,本次上海試點(diǎn)的“土地使用權(quán)到期后無(wú)償收回”,有主動(dòng)平抑房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)快上漲壓力的意圖,也是上海對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度改革的一次嘗試。由于一級(jí)開(kāi)發(fā)商獲得土地出讓金的大部分,政府的財(cái)政成本非常低。
孫建平認(rèn)為，上海羅店地塊是極特殊個(gè)案,不可能大面積鋪開(kāi)。如果鋪開(kāi)，則地價(jià)將一次性下沉，并將對(duì)政府當(dāng)期的土地收益產(chǎn)生重大負(fù)面影響,是地方政府“不能承受之重”。
地產(chǎn)公司8000億存貨重估風(fēng)險(xiǎn)
由于孫建平的預(yù)見(jiàn)，已有投資者重新審視房地產(chǎn)上市公司的估值安全。
據(jù)巨靈財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2010年三季度末，124家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司的存貨共計(jì)8030.6億元，資產(chǎn)總計(jì)13257.5億元，地產(chǎn)上市公司存貨占總資產(chǎn)比例平均高達(dá)60.6%。
萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等一線地產(chǎn)上市公司存貨的資產(chǎn)占比，均高于行業(yè)平均水平。
其中，萬(wàn)科存貨資產(chǎn)占比為66.6%，保利地產(chǎn)達(dá)74.3%，金地集團(tuán)為71.8%，招商地產(chǎn)為65.2%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)四家公司存貨合計(jì)達(dá)3072.5億元，占整個(gè)地產(chǎn)上市公司全部存貨的38.3%。
眾所周知，地產(chǎn)公司的存貨90%以上為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備土地，一旦地價(jià)一次性下沉，且不論是否為政府不能承受之重，地產(chǎn)板塊上市公司將不可避免地面臨存貨跌價(jià)準(zhǔn)備損失計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)。
或許上述風(fēng)險(xiǎn)正是部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為地產(chǎn)上市公司估值可能需要重估的理由。
盡管目前地產(chǎn)上市公司估值處于歷史低位，但隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步嚴(yán)厲，一旦房?jī)r(jià)下降或地價(jià)下沉，所謂的歷史估值還會(huì)安全嗎？
對(duì)于土地儲(chǔ)備存貨價(jià)值動(dòng)輒超千億的龍頭地產(chǎn)公司而言，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備每上升一個(gè)百分點(diǎn)都意味著損失數(shù)十億元利潤(rùn)。
地產(chǎn)調(diào)控上海信號(hào)已經(jīng)傳遍全國(guó)，是否會(huì)有其他地方政府跟進(jìn)，到期出讓土地?zé)o償收回會(huì)否大面積鋪開(kāi)？仍是無(wú)人能解答的政策之謎。
一旦無(wú)償收回到期出讓土地大面積鋪開(kāi)一語(yǔ)成讖，那么房地產(chǎn)板塊估值將可能展開(kāi)新一輪震撼重估。