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    1. 滬回應土地無償收回 針對公共利益需要土地
      2011-01-18   作者:  來源:第一財經日報
       
      【字號

          1月14日,《第一財經日報》發表了《滬土地出讓驚現“期滿出讓人無償收回”》一文,在業內外引起廣泛關注。
        昨日,即該報道發表的第二個工作日,上海市規劃和國土資源管理局(下稱“上海規土局”)在其官方網站上發布通知,對報道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內容作出了正式回應。
          上海規土局2010年2號預申請公告多數地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》(下稱《預申請須知》)中,“土地期滿后的處理方法”都是“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”。這些說辭因看似與《物權法》有關規定相矛盾而引起業內激烈討論。
        上海規土局在《通知》中解釋,《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第(二)款第9項“土地期滿后的處理方法”,是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容出讓期限屆滿,土地使用者申請續期未獲批準的,該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。
        也就是說,雖然《預申請須知》中只有“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣的字眼,但其實,這些規定的實行,都是有前提條件的。
        《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十八條規定:“土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續期,因社會公共利益需要未獲批準的,土地使用者應當交回國有土地使用證,并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記,國有建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施,按約定履行:(一)由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施,并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值,給予土地使用者相應補償;(二)由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施。”
        如此來看,土地出讓期限屆滿時,土地使用者若要續期,就需提出申請,申請通過的,才能繼續使用該地塊。
        但是,從《通知》列舉的規定來看,有一類地塊似乎是例外的。根據《通知》提及的第二十七條規定:“住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。”
        此條規定,又引起業內一番討論。
        記者昨日查閱上海規土局2010年2號預申請公告中多個住宅地塊的預申請須知,比如樂都路8號A地塊,期滿處理方法中均有“出讓人收回并補償相應殘余價值”的表述。
        有人指出:“從規定內容來看,第二十八條似乎是第二十七條的補充,那么,第二十七條規定住宅建設用地使用權期限屆滿,自動續期的話,住宅用地是不是就不適用‘土地期滿后的處理方法’?”
        另有市場分析人士指出,在第二十七條規定中,“除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的,出讓人應當予以批準”和“住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期”兩條屬于并列關系,屆時如果住宅建設用地出現“社會公共利益需要”時,究竟應該參照哪一條來執行,也沒有被明確表述。“我認為應該是以‘社會公共利益需要’為先,這樣一來,宅地也并不完全可以自動續期,《通知》的解釋就不矛盾了。”
        對于住宅用地的續期,2007年頒布的《物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期,非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期依照法律規定辦理。
        無論如何,目前市場公開所能獲得的資料就是《預申請須知》,并非出讓方最終與開發商簽訂的出讓合同。從此次上海規土局用以澄清的《通知》來看,或許“土地期滿后的處理方法”只起到一個對外告知作用,土地出讓合同中是否會做出“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣明細的處理辦法,還有待解答。

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