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    1. 按揭已現緊縮 開發貸成調控重點
      2011-01-05   作者:賀麒麟  來源:每日經濟新聞
       
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          加息周期的啟動,加之房價高燒不退,令今年銀行的房地產貸款業務難有表現。同時業內人士指出,若新增信貸規模整體偏緊,那么分到房地產部門的這一塊“蛋糕”則自然變小。
        其中,按揭貸款已在加息通道中明顯受到緊縮,因此開發貸很可能是后續調控的另一著力點。但開發貸的收緊,意味著商品房供給減少,使供不應求的市場“雪上加霜”。對此業內人士指出,若要使商品房市場回到正常軌道,其根本途徑是加大保障房建設。

          房地產貸款難松動

        “整體上今年一季度的信貸額度比較緊張,因為得從2010年底的“壓單“開始做;至少年初的新增房地產貸款會受影響。”接受《每日經濟新聞》記者采訪的一股份制銀行對公業務經理桌上堆著一大疊資料,忙得暈頭轉向。
        2010年的房地產調控,令銀行房貸業務備受打壓。對于2011年,接受采訪的多位銀行相關人士均表示,加息周期的啟動,加之房價高燒不退,令今年銀行的房地產貸款業務難以松動。
        “雖然新的政策還沒有下來,但是現在來看房貸這一塊很難有松動。”一大行客戶經理表示,如果新增信貸規模整體偏緊,那么分到房地產部門的這一塊“蛋糕”自然也會變小。
        就在剛剛過去的2010年年末,一些中小銀行表示取消首套房貸8.5折利率優惠,即便是首套房,也執行基準利率。這無疑使市場提前感受到2011年房貸收緊的信號。
        不過,率先取消8.5折優惠的一股份制銀行相關人士對 《每日經濟新聞》表示,取消8.5折優惠,主要是因為年末資金緊張的中小銀行面臨著存貸比指標的考核。但他同時亦稱,加息周期已經啟動,2011年的房貸收緊將勢在必行。
        而從房地產貸款的質量來看,業內人士認為,短期內房產調控不會對銀行資產質量產生顯著影響。
        據不完全統計數據顯示,商業銀行全行業房地產開發貸款目前約占各項人民幣貸款余額的6.66%,上市銀行的占比略高,控制在7%左右,較高的有北京銀行、民生銀行和南京銀行,占比均在9%以上;個人按揭貸款占比控制在16%左右,其中較高的招商銀行和興業銀行,占比均超過了20%。
        華泰證券銀行業分析師表示,(存量)房地產貸款的敏感性分析顯示,房地產貸款短期風險的釋放對行業平均信貸成本影響較為有限。
        另有分析師指出,從上市銀行披露的數據來看,銀行的資產質量并沒有明顯下滑的跡象。“當前房地產開發商資金來源多樣化,自籌資金占比逐漸提高,信貸緊縮不會造成房地產企業的資金鏈斷裂。”

        開發貸難逃“收緊”命運

        值得一提的是,因加息周期已啟動,銀行個人業務中的按揭貸款已明顯受到緊縮,而對公業務中的開發貸很可能是后續調控的另一著力點。
        湘財證券研究所楊森表示,房地產市場的上漲與信貸投放關系緊密,2010年上半年銀行開發貸的增速明顯高于全行一般貸款的增速,直接導致了當年一季度房價的上漲。“因此,在房地產市場出現一定調整之前,銀行信貸也不會有明顯增加。”
        中國社科院投資系博士付立春在接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱,2011年銀行的房地產開發貸整體上將會收緊。
        “最嚴的可能是地產開發貸款,增量部分可能會叫停;房產開發貸款陸續也會有一些對應的緊縮政策。”
        而對于個人住房按揭貸款業務,業內人士紛紛表示,不排除該業務繼續收緊的可能性,但緊縮空間有限。
        “從利率量化的角度看,按揭貸款的空間會比較有限。”付立春指出,加息周期的啟動對于按揭貸款尤其是其中的投資性房貸,有明顯的緊縮作用。“如果需要再加碼,可能是取消首套房8.5折利率優惠等;但是在目前沒有良好系統的保障性住房的條件下,商品房仍然是居民居住的主要載體,這個貸款的需求需要得到保障。”
        實際上,銀行對于房貸業務收緊甚是無奈。“房貸業務質量很好,首付高,還款率高,算“優良“品種,但政策壓力太大了。”一家商業銀行信貸業務人士稱。

        亟待保障房填補供給缺口

        但是開發貸的收緊,意味著商品房供給減少,使供不應求的市場“雪上加霜”。對此業內人士指出,要讓商品房市場回到正常的軌道,根本的途徑是保障房的大規模建設。
        國泰君安銀行業分析師邱冠華指出,銀行房貸業務在調控壓力下勢必受到影響,但收緊開發貸將減少供給,不利于控制房價。
        一位接近銀行的相關人士對《每日經濟新聞》表示,如果控制房地產開發貸的增量和增速,那么開發商資金鏈條將會比較緊張。
        一般而言,如果開發商的資金面不充裕,會采取兩種方式解決問題。一方面是降低房價,加快資金回籠,增加現金流充裕程度;另一方面則是新增項目的節奏和規模都會有所減緩,從而節省資金以保證正常運營。
        付立春認為,收緊開發貸的確會減少商品房的供給,但實際上目前面臨的問題是,市場始終處于供不應求的狀態,要解決這個問題,根本的途徑可能就是保障房的大規模建設,讓商品房市場回到正常的軌道。
        “應該來說,如果僅靠商品房,始終滿足不了剛性需求和投資需求。特別是投資性需求,如果市場處于一種供不應求的狀態,投資需求會被無限放大,整個需求會更加旺盛。供給始終不夠,需要保障房的加入。否則不打破商品房的循環圈,房價還會持續上升。”
        同時他指出,保障房貸款仍面臨瓶頸。“商業銀行需要利潤。相對一般性的商品房,保障性住房對銀行的吸引力不強。如果有政府擔保來降低風險,或者使保障房貸款利率保持在合理水平,不至于過低,銀行將會更加積極地參與進來。”

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