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2010年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著,一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末,在一浪高過(guò)一浪的調(diào)控聲中,房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,投資樓市的熱情仍未退潮,相反,隨著推地高潮的來(lái)臨,土地市場(chǎng)漸回火熱,成交也呈放量態(tài)勢(shì)…… 即將過(guò)去的一年間,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)演繹了太多的“前所未有”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),政府出臺(tái)調(diào)控政策的決心之大、態(tài)度之堅(jiān)決前所未有,政策力度之大、手段運(yùn)用之多前所未有,當(dāng)然,面臨的市場(chǎng)復(fù)雜程度也前所未有。
2010年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著,一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末,在一浪高過(guò)一浪的調(diào)控聲中,房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,投資樓市的熱情仍未退潮,相反,隨著推地高潮的來(lái)臨,土地市場(chǎng)漸回火熱,成交也呈放量態(tài)勢(shì)……望“房”興嘆的人們?cè)絹?lái)越疑惑:調(diào)控為何如此之難?僵局究竟何時(shí)才能打破?
房?jī)r(jià)燙手房產(chǎn)稅持續(xù)發(fā)酵
雖然房產(chǎn)稅話題一直持續(xù)發(fā)酵,但有關(guān)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的具體效果,業(yè)內(nèi)也存在不同看法。有專家認(rèn)為,現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的期望值有些過(guò)高,對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸大。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征可能達(dá)不到很多人預(yù)期的作用,在很多征收房產(chǎn)稅的國(guó)家里,照樣存在房地產(chǎn)泡沫。
22日晚上九點(diǎn)十分,微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學(xué)時(shí)的哥們絮叨著一年來(lái)買房的糾結(jié)和教訓(xùn):“兜里的銀子在年初還勉強(qiáng)夠得上四環(huán),現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買房了。”
畢業(yè)于國(guó)內(nèi)一所著名大學(xué)的小暉有著一份相當(dāng)不錯(cuò)的工作,眼瞅著都過(guò)了晚婚的年齡,越來(lái)越為結(jié)婚的事著急,過(guò)了虎年春節(jié)便開始為婚房折騰,然而就那么一兩次的猶豫,便錯(cuò)失了機(jī)會(huì),過(guò)高的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了承受能力,用他自己的話說(shuō),“希望像樹葉一樣搖落”。
“實(shí)在不行咱就帶著新娘租房唄。”小暉說(shuō),其實(shí)不是自己多么樂(lè)觀豁達(dá),而是面對(duì)這種“時(shí)代性糾結(jié)”,無(wú)法選擇而已。他還說(shuō)他選擇了冬至這天求婚,是因?yàn)檫^(guò)了這一天“燦爛會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)”,語(yǔ)氣中悲愴伴隨著狂熱,仿佛讓人看到在他身后徐徐展開的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景圖正蒸騰著熱氣。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的今年1至11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)格同比上漲7.7%,環(huán)比上漲0.3%,并且銷售量、銷售額以及房地產(chǎn)開發(fā)投資均“漲”聲一片。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,出于居住的需要和職業(yè)習(xí)慣,他經(jīng)常去看盤,“最近兩個(gè)月在深圳我注意到了一個(gè)現(xiàn)象,就是買方和賣方已形成了一致預(yù)期:通貨膨脹,物價(jià)飛漲,房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。”
他分析說(shuō),這種預(yù)期導(dǎo)致的后果就是,原本把房子掛在中介打算賣房的業(yè)主把房子收回去不賣了,除非缺錢用,否則即使?jié)q了一大截也不賣了,“這不能怪房東不理性、貪婪,而是因?yàn)樗麄冃睦镆埠芑牛恢澜裉爝@個(gè)價(jià)把房子賣掉后,拿著錢明天還能不能再買回這套房子,于是便出現(xiàn)了市場(chǎng)成交量不大,但房?jī)r(jià)推升很快的結(jié)果。大家都被市場(chǎng)這只手推著往前走,沒(méi)有選擇。”
“整個(gè)2010年,房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏”,杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國(guó)社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書》將前三季度的市場(chǎng)走勢(shì)軌跡概括為:2010年1-4月,價(jià)格上升趨勢(shì)延續(xù),房?jī)r(jià)快速上漲;2010年5-6月,調(diào)控力度加大,觀望氣氛轉(zhuǎn)濃;2010年7-9月,樓市蠢蠢欲動(dòng),反彈跡象出現(xiàn)。進(jìn)入第四季度,部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,10月份整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈量跌價(jià)挺之勢(shì),11月則出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”。
綜合來(lái)看,前11月全國(guó)供應(yīng)類指標(biāo)增速創(chuàng)歷史新高,需求類指標(biāo)小幅增長(zhǎng),部分重點(diǎn)城市需求下降顯著,但房?jī)r(jià)整體仍呈上漲之勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院指出,1至11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平,而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%,且全年各月增速基本呈下行趨勢(shì)。從重點(diǎn)城市來(lái)看,多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年,其中北京、廣州、成都等地超過(guò)30%,上海、深圳、南京、杭州等地超過(guò)40%。
價(jià)格方面,據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),100個(gè)城市住宅(新房)平均價(jià)格在7至8月有所下跌,但9至11月,100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲,房?jī)r(jià)高位震蕩,北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲,僅同比漲幅有所縮小。
房?jī)r(jià)的持續(xù)高企使得越來(lái)越多的人將房產(chǎn)稅當(dāng)成樓市解困的“最后一根稻草”,也讓很多人對(duì)其寄予厚望。最近有消息稱,“房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有望近期確定,上海、重慶將被列入首批試點(diǎn)”“重慶房產(chǎn)稅征收最快可能在明年年初開征”。
暫且不論效果如何,可以預(yù)期,關(guān)于房產(chǎn)稅改革的猜想將進(jìn)入新一輪發(fā)酵之中。
政策頻出調(diào)控難降樓市虛火
即將過(guò)去的2010年,從中央到地方,調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)上可謂著墨最多的一年,從年初刺激政策的退出,到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”,再到9月底的新一輪調(diào)控,調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個(gè)2010年。
2010年1月10日,國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,增加保障房和普通商品房有效供給,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
但在隨后幾個(gè)月內(nèi),樓市依然亢奮,2至4月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)攀升,北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出,這直接導(dǎo)致了4月17日“國(guó)十條”的出臺(tái)。隨后一段時(shí)間內(nèi),信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5至8月出現(xiàn)降溫。
小暉清晰地記得,當(dāng)時(shí)看中了望京的一套二手房,鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他,調(diào)控后,炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多,買房的議價(jià)空間也大,有的房子成交總價(jià)甚至比報(bào)價(jià)降了數(shù)十萬(wàn)元,“聽這么一說(shuō),心里那叫一個(gè)樂(lè)”。然而,小暉最終沒(méi)有出手,“現(xiàn)在總安慰自己說(shuō)朝向和戶型不好,其實(shí)當(dāng)時(shí)主要還是想再等等,等房?jī)r(jià)降得更多。”事實(shí)證明,小暉們樂(lè)過(guò)了頭,時(shí)隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。
此次調(diào)控政策的出臺(tái)著實(shí)讓開發(fā)商們驚出一身冷汗。“政府在4月份出臺(tái)第二輪調(diào)控政策后,公司開始真正悲觀,部分高地價(jià)項(xiàng)目開始推遲項(xiàng)目進(jìn)度,對(duì)工程款支付開始收緊,對(duì)費(fèi)用開始重視,準(zhǔn)備過(guò)冬。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對(duì)記者說(shuō),但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場(chǎng)。
的確,進(jìn)入9月份部分重點(diǎn)城市顯著升溫,當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.6%,中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%,十個(gè)大城市上漲0.8%。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動(dòng)一時(shí)的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來(lái)樓市的情形:“百日畢,細(xì)算賬,價(jià)未降,反上揚(yáng)。房難買,租金漲,蝸居族,更凄涼……”
房?jī)r(jià)的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門在9月底密集出臺(tái)了多項(xiàng)“鐵腕”調(diào)控政策,其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。
但是,經(jīng)歷了長(zhǎng)久博弈之后的樓市僵局仍未打破,這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關(guān)資料顯示,新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后地產(chǎn)股卻迎來(lái)暴漲,保利地產(chǎn)在接下來(lái)的9個(gè)交易日暴漲約40%,這與今年4月份政策出臺(tái)后的10個(gè)交易日下跌約13%形成了鮮明對(duì)比。“投資者對(duì)這種調(diào)控已經(jīng)開始不看好,接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的,因?yàn)樵诮酉聛?lái)的兩個(gè)月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒(méi)有了,11月繼續(xù)量?jī)r(jià)齊飛。”杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說(shuō)。
在土地市場(chǎng),繼一日三出高價(jià)地等盛況之后,今年4月,國(guó)土資源部發(fā)布相關(guān)文件明確,要調(diào)整完善土地管理政策,推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度,探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法。緊接著北京、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措,明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。部分業(yè)內(nèi)人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變,更有人將之看作新一輪全國(guó)土地市場(chǎng)變革的開端。
可當(dāng)推地高潮真正來(lái)臨,開發(fā)商們的拿地?zé)崆椴诺靡哉鎸?shí)顯現(xiàn)。尤其是進(jìn)入11月以后,眾房企的大手筆圈地比比皆是,萬(wàn)科一周內(nèi)連收4幅宅地、佳兆業(yè)則創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。在土地市場(chǎng)推出量和成交量增加的同時(shí),部分地塊的樓面價(jià)也高位運(yùn)行,杭州等熱點(diǎn)城市近期成交的部分地塊樓面價(jià)頻頻接近或突破2萬(wàn)元/平方米。11月底,位于溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時(shí)的樓面價(jià)更高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。不僅如此,地價(jià)還可以“隱形增高”。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,地方政府可以通過(guò)綜合招標(biāo)等手段,減少高價(jià)地的出現(xiàn),比如土地出讓時(shí)要求配建一定面積的保障性住房,從而拉低樓面地價(jià)等,實(shí)際上地塊上商品住宅的樓面價(jià)依舊高企。
厘清邏輯破解僵局需對(duì)癥下藥
在力度空前的調(diào)控壓力之下,樓市虛火為何難降呢?業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為過(guò)剩的流動(dòng)性是攪亂一池春水的最重要推手。而房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì),2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會(huì)放松,房?jī)r(jià)不穩(wěn),政策不止。“有些變化不是立竿見影的,我們需要更長(zhǎng)的時(shí)間,以更平常的心態(tài)、更多的耐心才可能看到這些政策的調(diào)控效果。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
“推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的一個(gè)根本動(dòng)力,我認(rèn)為是去年貨幣政策的過(guò)度寬松……十幾萬(wàn)億元的貨幣量,一定會(huì)在今年形成資產(chǎn)價(jià)格上升和流動(dòng)性走強(qiáng)態(tài)勢(shì),這是一個(gè)必然結(jié)果,其表現(xiàn)是最終使CPI上升,而房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是和CPI結(jié)伴同行的,今年必然要承受消納去年流動(dòng)性和貨幣增量的結(jié)果。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō)。
而調(diào)控之難還因?yàn)楹芏嘧兞恳蛩氐拇嬖凇B櫭飞J(rèn)為,與此前調(diào)控不同的是今年從調(diào)控政策出臺(tái)到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直是變化的,這個(gè)變化可以分兩方面來(lái)說(shuō),一個(gè)是國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃一直備受關(guān)注,大家希望其真正形成對(duì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán),從而使充斥在房地產(chǎn)板塊的資金平衡到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,但今年不能馬上見效,換句話說(shuō)就是還不足以吸納過(guò)剩的流動(dòng)性,所以大量資金仍然留在房地產(chǎn)領(lǐng)域,這可以從今年的房地產(chǎn)投資看出來(lái),去年全年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.6萬(wàn)億元,而今年前11個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資就已經(jīng)達(dá)到了4.3萬(wàn)億元。
第二個(gè)變量是土地,聶梅生細(xì)數(shù)說(shuō),這一變化甚至可以說(shuō)成是“惡化”。今年在這樣的調(diào)控情況下開發(fā)商購(gòu)買土地的增量大漲,土地像海綿一樣吸納了更多的資金,這是沒(méi)有估計(jì)到的。
從外部來(lái)講,輸入型通脹刺激了國(guó)內(nèi)的通脹預(yù)期,使得調(diào)控面臨更加復(fù)雜的局面,“錢在房地產(chǎn)領(lǐng)域擠不出去”……這樣的復(fù)雜局面是包括開發(fā)商在內(nèi)此前都沒(méi)有想到的。央行一份最新的問(wèn)卷調(diào)查顯示,四季度26.1%的受調(diào)查居民在投資方式上首選房地產(chǎn)。“現(xiàn)在的情形是一邊是不差錢的開發(fā)商,一邊是有通脹預(yù)期持幣待購(gòu)的老百姓,調(diào)控的難度可想而知。”北京一家上市房企資深人士說(shuō)。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)也在一定程度上制約著調(diào)控效果的顯現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在回顧我國(guó)住房體制改革的歷程時(shí)提出,進(jìn)入21世紀(jì)后的一段時(shí)間,由于相關(guān)政策的變化,中低收入家庭被推向了市場(chǎng),沒(méi)有得到較好的住房保障,“沒(méi)有產(chǎn)品供應(yīng)給這些夾心層,他們成了被遺忘的角落……實(shí)際上是整個(gè)供應(yīng)體系出了毛病。”他認(rèn)為,要改變這個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是要發(fā)展保障性住房,形成完備的供應(yīng)體系,即面向中等收入以上家庭的商品房,面向中低收入家庭的公租房和限價(jià)房以及面向低收入家庭的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房。
此外,相當(dāng)一部分受訪專家認(rèn)為,金融體制、財(cái)稅體制、土地體制等方面暴露出的一些亟待解決的問(wèn)題也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的隱患。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)這樣總結(jié):調(diào)控面臨空前的難度,實(shí)際上是一系列矛盾匯集在了房地產(chǎn)行業(yè)并體現(xiàn)了出來(lái)。
除了關(guān)鍵環(huán)節(jié)的爭(zhēng)議之外,涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)改革與調(diào)控本身的邏輯協(xié)調(diào)也有待進(jìn)一步厘清。相較于打壓炒房手段之果斷和指向之明確,“使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間”的表述實(shí)際上帶有一定的模糊色彩。
聶梅生說(shuō),調(diào)控的目的之一是使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間,但對(duì)于合理區(qū)間卻始終沒(méi)有定義。在她看來(lái),房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)是“跑過(guò)CPI,趕不上GDP”,然而,目前來(lái)看估計(jì)全年的房?jī)r(jià)水平可能還不在合理區(qū)間。
凡此種種調(diào)控中暴露的深層問(wèn)題,均不令人樂(lè)觀。
陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè),此輪調(diào)控中的一些政策措施會(huì)長(zhǎng)期化,從供應(yīng)模式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,保障房會(huì)在未來(lái)住房市場(chǎng)中占有非常重要的比例,以商品房為主導(dǎo)的單軌制的模式,肯定會(huì)為將來(lái)的雙體制模式取代。從行業(yè)區(qū)域形態(tài)來(lái)看,隨著調(diào)控政策的實(shí)施,未來(lái)住房市場(chǎng)的重心會(huì)更明顯的轉(zhuǎn)移到二三線城市。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),過(guò)去更多依托土地快速升值來(lái)實(shí)現(xiàn)公司盈利的經(jīng)營(yíng)模式,將逐漸轉(zhuǎn)向更多在開發(fā)環(huán)節(jié)獲取投資收益的盈利模式。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,作為典型的資金密集型行業(yè),2011年房地產(chǎn)行業(yè)的“缺血”局面將加速行業(yè)洗牌,因?yàn)楦髑蓝荚趪?yán)控房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),有限的放款額度和嚴(yán)苛的放款條件,都將傾向于綜合實(shí)力強(qiáng)的大型品牌開發(fā)企業(yè),而資質(zhì)較差的中、小開發(fā)企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)。同時(shí),在樓市調(diào)整期,購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)也有所提高,更愿意信任品牌開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品,故有限的需求的釋放也將更加集中。資金困難、銷路受阻的中小開發(fā)企業(yè)將被擠壓出去,在普遍缺少退出機(jī)制的情況下,新一輪的企業(yè)“兼并潮”將會(huì)出現(xiàn)。
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上漲壓力揮之不去樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)
臨近年底,各地樓市紛紛出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)媒體報(bào)道,12月18日北京兩個(gè)樓盤開盤,其中一個(gè)項(xiàng)目銷售“先到先得”,竟有不少購(gòu)房者通宵排隊(duì);另一個(gè)項(xiàng)目,則是7000組客戶“搶購(gòu)”800多套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至12月18日,今年以來(lái)北京二手房住宅成交19.25萬(wàn)套,雖然成交量比2009年同期下降28.8%,但由于均價(jià)上漲等因素,交易總額卻明顯超過(guò)去年。除北京外,多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市12月以來(lái)也出現(xiàn)了一定的“升溫”情形。房?jī)r(jià)上漲壓力揮之不去,樓市調(diào)控不斷面臨考驗(yàn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人日前坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn):城鎮(zhèn)化帶來(lái)住房剛性需求,民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄,全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴,各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,從今年8月開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的外資數(shù)額便顯著增長(zhǎng),11月更是首次單月突破百億元,環(huán)比增長(zhǎng)34.48%。上海一家房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者,今年5月以來(lái),九成境外人士購(gòu)房選擇一次性付款,“他們并不完全看重房?jī)r(jià)的漲跌價(jià)差,選擇不貸款方式入場(chǎng),可以更便利地賺取匯率差”。
楊紅旭認(rèn)為,樓市火爆,通脹預(yù)期常是重要推手,在CPI連續(xù)走高的情形下,“限購(gòu)”“限貸”依然難以打消部分人購(gòu)房的念頭,其中尋求保值、增值的長(zhǎng)期投資者、有改善需求者比較活躍。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō),樓市走勢(shì)決定于預(yù)期,預(yù)期決定于政策,如果明年調(diào)控保持現(xiàn)有力度,甚至房產(chǎn)稅能在部分城市試點(diǎn)的話,房?jī)r(jià)應(yīng)該“穩(wěn)中有調(diào)”;而如果調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng),房?jī)r(jià)不排除出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能。(葉鋒
魏宗凱)

