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    1. 機(jī)構(gòu)看好地產(chǎn)股 低估值優(yōu)勢顯現(xiàn)
      2010-12-15   作者:  來源:上海證券報
       
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          受政策打壓許久的房地產(chǎn)板塊似乎已經(jīng)跌無可跌,隨著機(jī)構(gòu)業(yè)績預(yù)測基準(zhǔn)逐漸轉(zhuǎn)向2011年,地產(chǎn)股的低估優(yōu)勢愈發(fā)明顯。因此,盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期仍不會松動,但從研究機(jī)構(gòu)觀點看,房地產(chǎn)估值低點最遲將于明年一季度出現(xiàn),板塊趨勢性的估值修復(fù)行情可期。

        調(diào)控影響難消

        根據(jù)東方證券的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,11月樣本樓盤價格并未出現(xiàn)明顯調(diào)整,部分樓盤仍處于逐漸上漲的趨勢中。在這種情況下,東方證券認(rèn)為期待調(diào)控政策放松是不可能的事情,而且若房價再次快速上漲的話,不排除更嚴(yán)厲的政策出臺。但其報告同時指出,盡管政策調(diào)控力度已史無前例,但高企的通脹和熱錢的涌入,無疑加大了房價調(diào)控的復(fù)雜性,在供應(yīng)不能明顯增加的情況下,短期房價仍有繼續(xù)上漲壓力。
          而長江證券判斷,二手房方面是未來的一個調(diào)控思路。其報告認(rèn)為目前二手房市場較為不規(guī)范,存在著流程繁雜,各種稅費不能有效征收的現(xiàn)象。規(guī)范二手房交易市場有利于降低二手房交易雙方的風(fēng)險,有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
        也有券商對于政策調(diào)控的力度表示樂觀。德邦證券預(yù)計地產(chǎn)調(diào)控的力度可能維持,但調(diào)控力度或?qū)⒃陬A(yù)期范圍之內(nèi),主要理由是:(1)據(jù)簡單測算,土地出讓金的10%將占保障房建設(shè)資金來源的30%,土地市場的冷熱程度對保障房建設(shè)的影響較大;(2)明年1000萬套保障房,如果按照平均每年500萬套完工計算,盡管對當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭的覆蓋率還很低,但是相當(dāng)于2009年商品房銷售的50%,已經(jīng)能夠較大的影響市場供需關(guān)系。

        估值存較大修復(fù)空間

        盡管有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,影響房地產(chǎn)企業(yè)估值的三個主要因素融資、土地與稅收,目前仍然是市場調(diào)控的重點,這意味著住宅開發(fā)類地產(chǎn)估值下移已成定局,但以11年的業(yè)績預(yù)測來看,板塊低估優(yōu)勢仍被一致看好。
        據(jù)日信證券測算,地產(chǎn)板塊以現(xiàn)價計算的2011PE在11.76倍左右,而當(dāng)前重點上市地產(chǎn)公司2011年P(guān)E估值均值在9.9倍。換言之,如果地產(chǎn)板塊維持現(xiàn)在價格至2011年1月,11.76倍的PE估值將成為2000年以來的最低,甚至低于2008年形成的13.4倍,這明顯同2008年金融危機(jī)時期行業(yè)實際銷售情況形成背離,現(xiàn)有地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢明顯。
        莫尼塔報告也認(rèn)為,考慮到未來幾年去地產(chǎn)化進(jìn)程和需求增長的適當(dāng)放緩,預(yù)期未來三年地產(chǎn)板塊整體PE 的均衡水平在15-16 倍左右,這為明年政策穩(wěn)定之后板塊的估值修復(fù)創(chuàng)造了確定的空間;2011 年地產(chǎn)板塊平均EPS增長34%左右,同時考慮到明年可能出現(xiàn)的估值修復(fù),預(yù)期中性情況下2011年地產(chǎn)板塊有40%左右的上漲空間,高于對大盤整體的預(yù)測。
        事實上,多家研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為,房地產(chǎn)的PE估值即將出現(xiàn)歷史性低點,而未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將在常態(tài)調(diào)控中繼續(xù)在增長期中運行,房地產(chǎn)公司也不會出現(xiàn)2008年面臨資金鏈斷裂倒閉的情況,因此現(xiàn)有的房地產(chǎn)估值在凈利潤穩(wěn)步增長的背景下已充分顯現(xiàn)了估值優(yōu)勢。
        因此,多家機(jī)構(gòu)預(yù)測房地產(chǎn)板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢行情。
        投資標(biāo)的上,研究機(jī)構(gòu)建議重點關(guān)注一線藍(lán)籌以及諸如“高鐵概念”等主題性投資機(jī)會。長江證券推薦經(jīng)過09 年戰(zhàn)略休整之后,已經(jīng)重新回到增長軌道萬科、毛利低點已過的保利、新興商業(yè)模式代表的世茂股份以及NAV 折價最高的泛海建設(shè)(000046,股吧)。
        德邦證券報告指出,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從新興市場向成熟市場轉(zhuǎn)變,表現(xiàn)為開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和高附加值活動將加速。關(guān)注在轉(zhuǎn)型過程中,商業(yè)模式有望突破的優(yōu)質(zhì)公司,如金融街、世貿(mào)股份、京投銀泰。

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