上有政策，下有對策。“新國五條”的核心是限貸與限購，而此“雙限”均可用“假離婚”、“假身份證”等做法化解。
自去年12月9日，國務院常務會議率先提出“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復至5年”，揭開樓市調控大幕，至今已滿周歲。其間，“國四條”、“國十條”、“新國五條”等先后落地，一招嚴過一招。但令人失望的是，政策似乎正被市場加速消化，最嚴力度限貸、限購的“新國五條”僅入市兩個月，“第二波調控”就被化解于無形。
12月7日，中國社會科學院發布2011年經濟藍皮書。據其預測，2010年全年住宅價格將上漲15%，明年可能出現報復性反彈，樓市調控形勢嚴峻。
逆市買房
10月中旬，深圳“限購令”出臺不久，在上海專職研究房產的盛天(化名)與妻子辦理了離婚手續。兩本離婚證，一張單身證明，工本費加打印費，總共9元多。
“同事花一百塊買了本假離婚證，沒真的便宜。但他們過完戶，一撕便成，我們比較麻煩，還得走一遍復婚流程。”在盛天眼里，證書不過是薄紙一張。而他的老客戶，深圳一處新開樓盤的老總已應允其“內部價”一套。“與其把錢放在銀行里貶值，不如買套房，至少還能跟CPI賽跑。”盛說。
去區民政局的當天，已目睹過諸多實例的盛天并不緊張，此前，其亦與妻子商量過“現場翻臉”的橋段，但最終無用武之地。因“調解”無用，結婚5年的盛天和妻子協議離婚，兩人共有的湖北、上海、深圳3套房產全部歸女方所有，盛天“凈身出戶”。
“無房一身輕”的盛自言“四兩撥千斤”，以9塊錢的超低成本逃脫史上最嚴“封殺”。9月30日，深圳樓市新政落地，其禁止居民家庭購買第三套房的做法使之成為“新國五條”下調控最嚴的城市之一，北京、上海、廣州等十多個城市雖有“限購令”加身，但力度次之。而盛天因深圳“暫停擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭在本市購房”而被限購。
但是，上有政策，下有對策。“‘新國五條’的核心是限貸與限購，而此‘雙限’均可用‘假離婚’、‘假身份證’等做法化解。”中國房產信息集團分析師薛建雄說。比如，對“非該市戶籍居民家庭”限購，以“假身份證”克之；對“二、三套購買者”限購、限貸，以“假離婚”應之。“移花接木之后，購房者基本上享受的全是三成首付、8.5折利率的首套房最優待遇。”薛說。
當坐擁3房的盛天急著新購時，租在上海寶山區的徐萊也于11月下旬出手，買房自住。自滬上10月新政限新購一套后，100平方米戶型受到寄望于一步到位的購房者的熱捧。徐在寶山區的二手房市場兜兜轉轉，好不容易“抓”住了總價175萬元的一套。而與中介、賣主溝通“最低價”時，徐被告知，上海房屋交易中心對這一地段設定的房屋評估價為每平方米1.6萬元。如果低于此價，中介報交易中心時，將不被通過。
最終以1.7萬元/平方米交易的小徐非常疑惑，其樓下也是新購戶，但9月成交，總價165萬元，約為1.6萬元/平方米。9月尚屬上一波調控后的回暖期，既然如此，1.6萬元的單價如何能夠被政府作為最低交易價？“這一波調控后會跌？那是扯淡，政府把最低價都定死了。”小徐說。
隨著盛天、徐萊等各路購房者入市，11月的樓市比10月初多了幾分暖意。一名房產中介還以其與樓市共進退的經歷說明“回暖趨勢”。他告訴時代周報，“我現在是中級置業顧問，公司規定的每月業績是3萬元，少1萬，降一級。第一波調控后，連續幾個月，我的業績都不達標，費了好些工夫才重新回到中級。但這一次，我不但沒降，下個月可能還會升。”而嘉定區一處12月4日新開樓盤的售樓人員告訴時代周報，開盤當天推出220套，賣掉100多套，而且，如此成果還是因為“公司不想賣得太好”。
距離9月29日的“新國五條”，不過兩月，真如市民感受的那般，樓市回暖了嗎？
十城九漲
最早佐證第二波調控變“空調”的數據來自中國指數研究院。12月1日，其發布的百城價格指數顯示，我國100個城市11月住宅平均價格較上月升0.82%。在北京、上海等十大重點城市中，除南京環比下跌0.07%外，其他9個城市平均房價高達15407元/平方米，環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。
而細看上海，11月走勢“先抑后揚”：10月7日，“新國五條”的滬版細則出臺后，成交量連續五周下滑；至11月最后兩周，周成交量大幅反彈，攀至21.2萬和32萬平方米，分別比此輪“V”形曲線的最低點高出34%和103%，而一手房成交均價繼10月上漲41%后，再漲27%，達到22627元/平方米。
量價齊升的局面在上海上實置業投資咨詢有限公司市場總監湯輝看來，與自住客心理預期的變化緊密相關。他認為，兩輪調控后，多數消費者沒有等到期待的結果，而10月的漲價之勢已讓其擔心報復性反彈的出現，故而加緊入市。此外，CPI高企之下，民間資金尋求保值、升值的熱情高漲，而投資固定資產成為戰通脹的首選。
不過，以現狀推斷樓市回暖，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌并不認同。他告訴時代周報，盡管房價沒被一竿子打下去，但目前的市場購買主體依舊以自住型的剛性需求為主，并無地方出現投資客大量回籠的現象。
但是，多位接受采訪的房產人士普遍認同，十城九漲是“新國五條”短期成效不佳的表現。“4月的‘國十條’，出臺一個月，十大重點城市成交量跌了近六成，‘新國五條’出臺一個月，成交量只下挫三成多。再以上海為例，5月的成交量較4月劇減七成，而10月與9月基本持平。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
與“國十條”相比，“新國五條”的政策并無新意，但力度更強，其中，限制購房數量、首付提至三成、暫停第三套房貸等等，均為“史無前例”，但新政僅持續一月，就被市場消化。“‘國十條’提出限貸時，因為不少銀行一時間不知如何放貸，房貸停了近一個月，后來，政策被消化后，市場大多在家庭、戶口上做些文章，伺機繞開。目前，‘新國五條’在限貸上加碼，市場駕輕就熟地規避，而化解‘限購令’亦如法炮制。”薛建雄說。
而從長期來看，調控周期縮短，政策效用降低似乎已是趨勢。上海華燕分析師張宏偉曾對此做過對比，他告訴時代周報，從2002年到2005年，一個調控周期一般跨度兩至三年；2006年到2008年，縮短為一到兩年；而目前，經常是一年一個周期，甚至一年多“調”。
盡管調控趨于頻繁，住建部副部長仇保興甚至表示，“已經嘗試過十八般武藝”，但其仍在11月26日的住房政策和市場調控專業委員會成立大會上指出，樓價波動“前所未有”，調控壓力“前所未有”。
寄望于殺手锏
“的確，調控難度很大。”顧云昌告訴時代周報，當前的宏觀經濟形勢下，貨幣超發、外資內流，熱錢洶涌卻無處投資，致使樓市投資需求旺盛，而剛性需求又因“婚育高峰期”不斷積累。供需失衡的同時，上升的通脹預期再為樓市加溫。
與此同時，盡管中共中央政治局會議已將明年的貨幣政策定調為“穩健”而非“寬松”，但張宏偉分析認為，明年的信貸規模仍將維持在7萬億元的高位。而且，中央近期重拳平抑物價，打擊農產品炒作，驅散的游資已流露出轉戰樓市的跡象。此外，土地財政是調控的痼疾，中央政策難破地方執行不嚴甚至逆向托市的困局。
盡管“病情”復雜，但多位受訪的房產人士卻開出了各自的藥方。知名財經評論人葉檀指出，調控只剩最后兩招殺手锏：一是提高持有成本或者征收資本利得，使投資無利可圖；二是取消房地產信貸，或繼續給房地產市場單獨加息，驅趕所有自有資金不足者。
提高持有成本，首推房產稅。而知名經濟學家陸德明告訴時代周報，不管是保有稅、房產稅還是物業稅，其深意不在于本身能否較好地抑價，而在于督促地方政府打破過于依賴土地收入的發展模式，從源頭治理房價。
針對第二招，薛建雄認為，“最有效的就是杠桿，提高首付比例和貸款利率這兩根杠桿就足夠應對市場調控，但一定要是首套房，調控二、三套房的政策都是空的。”
也有人士指出，“新國五條”的失敗不在政策不新，而在“武藝不精”。湯輝認為，與其“第三輪調控”，不如對既有政策“查漏補缺”，加強執行力。而薛建雄指出，限購令將于年底到期，鑒于目前的市場熱度，不但不會撤出，而且可能趨嚴，限購套數將以個人而非家庭計。
“對于調控，不同人群的評判標準不同。我覺得，調控的目標有兩點。首先，房價相對穩定，漲幅小于薪資；其次，房價穩定的同時，大幅調整結構，讓買不起商品房的消費者租得起、買得起和其收入相匹配的房子。所以，調控不是盯著房子降價，還要看保障房的進度。”顧云昌說。
但保障房與商品房的競賽，無異于一場龜兔賽跑。薛認為，目前的樓市調控正將越來越多的低端消費者從商品房市場淘汰出局，而財富階層受影響甚少。只有保障房市場高速擴容，“跑”過被淘汰者，商品房價格才有可能下跌。