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    1. 房產贈與“套惠”不可取
      2010-11-23   作者:  來源:新浪地產
       
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        南都訊 記者鄧恒 實習生李欣儀 越秀區的馬先生名下有一套房子,最近想換一套大的。為了能夠享受首次置業的優惠,馬生想到一個辦法,就是把原房免費贈送給親戚,親戚再以其他方式將相應房款“借”給馬生。那馬生名下就沒有房產了,這樣再次購房是否可以算是首次置業呢?有業內人士表示,從理論上講,馬生可以算是首次置業,也可以享受首次置業的契稅,但未必能享受首次置業的貸款優惠。

        再購90㎡以下單位可享受契稅優惠

        廣州保來擔保有限公司的黃先生認為,按照現在廣州的新政而言,馬生如果再購房就是家庭唯一住房,但家庭唯一住房并不代表就能享受到首次購房的所有優惠。
        首次置業者可享受的優惠主要體現在兩個方面,契稅和首貸比例。按照馬生的實際情況,房子贈與出去后再購,馬生可享受契稅的優惠,即如果購90平米以下,即按房價1%征收契稅,若是90-140平米,則按1.5%征收契稅,除此以外,均按3%征收。

        首貸優惠則需要抹掉“購房記錄”

        至于首貸比例,則要看廣州房管局檔案室是否存有馬生的房產記錄,若記錄“抹去”則可享受首付三成的優惠,若記錄還在,則只能按第二套首付五成。
        黃先生告訴記者,按照規定,只要曾經在廣州買過房(有產權證),房管局檔案室就會有記錄,無論以后是否買賣或贈與,記錄都是不能抹去的。但在實際操作中,有不少記錄都被“抹”了,至于如何才能“抹”,卻沒有一個明確標準。所以,對于馬生這樣的購房者,要享受首套契稅優惠沒問題,要享受首套首貸比例優惠,則需要在贈與房產后一個月左右時間去銀行開相關證明,然后到廣州房管局檔案室去查記錄是否被“抹”。

        異地購房記錄難查

        中原地產項目部總經理黃韜告訴記者,馬生的想法沒錯,房子贈與出去后,名下是沒有房產了,只要所贈房沒有銀行貸款記錄,馬生再次購房時就是首次置業。對于“認房認貸”的政策,黃韜提醒購房者更需要注意的是“銀行貸款記錄”。因為銀行的征信系統是全國聯網的,這就意味著無論你在國內哪個城市購房,只要有過購房貸款記錄,無論還清與否,銀行都會“認貸”。如馬生在老家南昌曾貸款買過一套房,后將房子賣掉(或贈與),現在無論在廣州或國內其他任何城市再購房,都將執行二套房標準。
        至于“認房”,因為異地房產信息不聯網導致要求寬松很多。只要在“擬購房所在地”沒有房子就可算首次。如馬生在南昌的房子是 一 次 性 付清,沒有貸款記錄,無論現在賣了與否,只要在廣州或南昌以外的國內其他城市購房,都可認為是首次購房。

        觀點

        贈與“套惠”不可取
        黃韜和黃先生都認為,為爭取首次置業優惠而采取贈與的方式不可取。因為贈與后,親戚自住沒問題,若一旦涉及到買賣,就需要征收高達20%的增值稅。像馬生這種情況,黃韜認為可采取“先賣、后租、再買”的方式,即先把首套房賣了,與買家協議好,給予兩月或三月的居住時間,在此期間購置可馬上入住的現房。

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