多重調控政策的影響下,上海樓市持續“量價齊跌”。最新統計數據顯示,上周(11月8日-11月14日),上海商品住宅周成交量下跌9%,周均價下跌5%。
目前,上海新房周供應量已經超過周銷售面積,樓市現階段正處于“供大于求”的局面。
成交連續5周下跌
據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示,上周(11月8日-11月14日)上海市商品住宅成交面積為15.9萬平方米,環比前周進一步下跌9%,自10月初的成交高峰后,上海商品住宅市場已連續5周呈下滑趨勢;上周商品住宅成交均價為20953元/平方米,環比前周再度下跌5%。
從成交排行榜來看,進入前十的項目中有7個項目的成交均價都在13000元-20000元/平方米左右;此外,青浦郊區的一個項目的成交均價僅9759元/平方米。其他兩個項目成交均價分別在24000元/平方米和31000元/平方米左右。整體的價位較偏低,導致周均價持續下跌。
世聯地產分析師還指出,就后市而言,從中央、地方頻繁出臺的多項樓市調控政策及貨幣政策中可以發現,史上最嚴厲的二次調控將會繼續保持不放松;目前開發商資金緊缺,資金回籠壓力不小,后期可能會加大營銷力度,采取以價換量的方式回籠資金,因此房價有下行的壓力。
出現供大于求局面
在成交量每況愈下的局面下,上海商品住宅的供應量卻依然保持在高位。上周上海新增供應面積為29.9萬平方米,環比前周進一步上漲25%。
上周新增供應的10個項目中,有多達7個項目的面積高于3萬平方米。其中尤以寶山區的供應量最為突出,中裕豪庭、中環國際公寓、上置香島原墅、海上御景苑等項目都新增了200套以上的房源。
而上海已經連續數月周供應量大于周成交量,這一情況即使是在樓市回暖、成交反彈的8月、9月也不例外。而截至目前,上海今年周均供應面積已達32.5萬平方米,而周均成交量為21.4萬平方米,周供應量高出周成交量10萬平方米之多,呈現“供大于求”的現狀。
根據上海官方網站“網上房地產”數據顯示,10月,上海商品房批售面積120.0萬平方米,環比下降47.2%。商品房成交面積158.5萬平方米,環比下降9.4%。由此可見,進入10月后,新政導致不少樓盤延后入市。但從存量房數量和目前的銷售速度來看,庫存壓力反而加大,上海存量套數大概需要12個月才能銷售完。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為,近期對剛性需求打壓力度明顯強于對投資需求的打壓。二次調控以來,上海銷售業績最好的十個項目的成交均價達到了23668元/平方米,相比4月中旬至9月底的排行前十的項目均價上漲30%,目前更有兩個千萬級總價的高端豪宅成交排名近期前十。這表明投資性買房比例反而有所增加。