住房反向抵押貸款——以房養老，這個在中國還停留在紙上的金融產品再次引人關注。民政部副部長竇玉沛日前指出，“以房養老”將納入下一階段工作的引導方向。
住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按期向投保人支付現金，直至投保人亡故，才將房屋收回。這相當于保險公司通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產權，也被稱作“倒按揭”。
業內人士指出，住房反向抵押貸款對于解決養老問題有積極意義，目前推出住房反向抵押貸款的基本條件已經具備，需要有關部門和企業進一步推進。
發揮住房的“養老功能”
“我是在年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時就將房貸全部還清，然后我將該房屋的產權出售或抵押給銀行，使用權則依然保留供給我正常生活居住，賣房或抵押房的錢財由銀行每個月支付給我作生活費補貼。在整個養老的20年里，我去中國爬了長城，去法國吃了大餐，還到韓國做了整容，到美國逛了迪斯尼樂園，這都是我把房子抵押給銀行，讓房子給‘報銷’的。”
中國老太太和美國老太太買房的故事曾經廣為流傳，其中美國老太太的生活方式讓不少中國人感嘆，而浙江大學經濟學院教授柴效武講述的這個“第三個老太太”的“以房養老”的故事也許讓人更加覺得不可思議。
事實上，在美國和日本等國家，近年來大批老人通過“住房反向抵押貸款”實行“以房養老”，很好地解決了養老問題。據了解，美國參加住房反向抵押貸款的家庭2009年已經達到了110萬戶，而日本有30%的老人實現了“以房養老”。
隨著中國進入老齡化社會，養老問題日益嚴峻。對于很多老年人來說，單靠社會養老金已經很難滿足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和投資功能之外，養老功能往往被人們忽視。
柴效武認為，家庭擁有人力資產、貨幣金融資產和住房實物資產三大財富，晚年養老資源也分別包括兒女、票子和房子三種形式。用房產實現養老的重任，以部分地取代養兒防老和貨幣養老，有積極的意義。
幸福人壽董事長、中房集團理事長孟曉蘇在接受《經濟參考報》記者采訪時說，住房反向抵押貸款主要針對的是有房沒錢的老人，他們在國外被稱為“住房富人，貨幣窮人”，而有錢有房的老人不需要為養老發愁，沒房沒錢的老人則應該由政府來承擔養老責任。
不過，中國人千百年來的傳統觀念是“養兒防老”、“但存方寸地，留與子孫耕”。如果以房養老，房產最后不能留給子孫，這種養老方式無疑難以被人接受。孟曉蘇指出，現在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”，他們愿意通過以房養老來避免“貧困地活著，富裕地死去”。
“房款”給付與預期壽命掛鉤
在具體操作層面，住房反向抵押貸款具有很大的靈活性。孟曉蘇介紹說，住房反向抵押貸款有近40種方式，非常個性化，比如老人可以搭配高額的醫療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養老金。
當然，百變不離其宗。柴效武認為運營住房反向抵押貸款的基本思路是：
第一，家庭成員在其工作時期，只要考慮通過儲蓄存款、按揭貸款等形式購買住宅，住宅可選擇購買得較大較好一些，并擁有較高的升值潛力，然后于退休前還清貸款累計本息，取得該房屋的全部產權。
第二，在60歲或更高的年份退休養老時，將所居住房屋的產權抵押或出售給銀行、保險公司等金融機構，房屋的使用權仍舊保留供整個養老生活期間繼續居住，直到生命的終結或準備遷移、出售該住房為止。
第三，金融或保險機構在綜合評估借款人或投保人的年齡、生命期望余值、房產當前價值及預計房主去世時房產價值變動等因素，按照約定的標準和方式，在整個貸款期間定期或根據客戶需要一次性、隨時性地給予所需要的錢財，供其養老補貼使用。
第四，房主去世后，用房產出售所得償還貸款累計本息，其升值部分歸抵押權人所有，或按照約定在雙方之間予以合理分配。
柴效武指出，住房反向抵押貸款產品的定價與抵押住房價值的高低、老人預期壽命的長短和利率費率的高低有關。比如，某60歲老人有一套面積為90平方米的住房，目前市價為40萬元。經過對該老年人擁有房產價值的評估，預期20年后房屋約折損12萬元，附著土地預計的增值為20萬元，純增值8萬元。利率以單利4%計算，保險公司扣除預支的貼現利息大致為45%，按照55%的給付比例，計算整個抵押房屋應給付的房款總額為26.4萬元，再將這一給付總額分攤到該老年人的整個預期壽命中(假若以20年計算)，平均每年可得到現金1.32萬元，每個月為1100元。
如果是在北京這樣的高房價城市，按照孟曉蘇的初步推算，擁有一套價值300萬元至400萬元房產的65歲男性老人，預期壽命為77歲，通過住房反向抵押貸款，每個月從保險公司拿到的養老金可以達到2萬元。
反向抵押貸款條件基本具備
據了解，住房反向抵押貸款起源于荷蘭，而運用最為完善、最具有代表性的是美國。在美國，由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房抵押公司共同組成的房地產二級市場，與聯邦住房管理局、聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。
早在2003年，就有業內人士建議在中國發展住房反向抵押貸款，北京、上海、廣州等城市也相繼提出要進行相關探索，但時至今日未見實質性進展。業內人士指出，推出住房反向抵押貸款已經沒有了大的障礙，保險公司具備了操辦住房反向抵押貸款的條件，但仍然顧慮重重。
房價波動風險，是保險公司現在難以吃下“定心丸”的一個重要原因。柴效武指出，老年人要用住房蘊含的價值養活自己，但房子蘊含的價值是個變量而非常量，經常會出現起伏不定。到該老年人死亡的那一天，這個房價的態勢是會上升、下跌或仍呈現為大致持平，則是不大清楚。即使說該住房價值的上升是確切無疑，但上升的幅率會有多大，是50%、80%還是200%，同樣難以判斷。
孟曉蘇認為，保險公司從2003年開始擔心房價會下跌，結果是持續地翻倍地上漲，現在又開始擔心未來的房價。土地增值是房價上漲的主要因素，由于土地是不會貶值的，保險公司不用擔心房價下跌的風險。
保險公司普遍擔憂的另一個問題是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地產管理法的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
不過，孟曉蘇認為，隨著物權法的出臺，這方面的障礙也已經消除了。據了解，物權法自2007年開始實施，規定住宅建設用地使用權期滿后可自動續期，這為開展反向抵押貸款奠定了產權法律基礎。
柴效武告訴《經濟參考報》記者，雖然住房反向抵押貸款對社會有很大的好處，但對于保險公司來說，推出這種產品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。