央行意外加息和限購政策的雙重打壓之下,房地產市場在過去的一周內出現了明顯的量價齊跌的局面;不過重壓之下的房地產板塊卻依然堅挺。大智慧編制的房地產板塊指數在10月20日當天下探4.09%之后,經過5個交易日的反彈再次創下今年4月以來的新高。
10月27日早盤,房地產板塊再次出現放量拉升的走勢,無論是一線地產龍頭萬科,還是中天城投、華業地產、福星股份等二、三線藍籌和商業地產世茂股份在27日的交易日中股價均創下了近期新高。當日,在滬指下跌44點失守3000點大關的背景之下,最終錄得0.4%漲幅的房地產板塊成為兩市中除稀土永磁和鋼鐵板塊外為數不多的領漲板塊。
盡管在調控政策逐漸出爐之下,超過半數的機構并不看好中長期的房地產板塊,但短期內不少賣方機構依然給出了推薦、買入、增持之類的整體評級,兩市陸續披露的三季報業績和整體板塊估值偏低成為房地產板塊短期被看好的重要原因。
加息之后
10月19日晚間,央行宣布決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率,其中金融機構一年期存貸款利息分別上調0.25個百分點,其他各檔存貸款利率做相應調整。
從此前的市場反應來看,央行超預期的加息之舉普遍被解讀為是針對通脹預期和資產價格泡沫以及9月以來日漸充裕的流動性;不過地產商資金成本增加和購房成本的抬高同樣對于地產板塊帶來短期沖擊。
更為重要的是,政策透露的信號才是市場關注的焦點。
在安信證券分析師徐勝利看來,雖然就加息政策本身而言對地產市場影響中性,但后續宏觀政策走向,尤其是信貸投放將是決定趨勢的關鍵變量。具體來看,加息如同“舉起了一只靴子”,“倘若加息之后并不伴隨信貸收縮,則風險較小;但是如果反之,那么無論是對地產市場本身還是地產股都需要謹慎對待。”
不過,在眾多賣方機構中,總體看法并不悲觀,即便是給予地產板塊“中性”的國泰君安在針對加息的點評報告中也認為,短期地產股有盤整壓力,但不會大跌,中期看好高周轉的行業大公司和受影響相對較小的特色地產公司。
事實上,房地產板塊在10月20日當天大幅調整4%之后就繼續受到資金的青睞,房地產板塊指數更是在10月27日的交易中創下了調整前的新高。不少地產類個股的股價也創下了新高,包括萬科A、世茂股份、新湖中寶等個股在此后的幾個交易日中資金都出現了凈流入的走勢。
較為樂觀的招商證券認為加息之后“房地產股更應該堅決持有”,原因在于政策收回流動性之后小股票和大宗商品行業股票將迎來一輪調整,“此時拿地產股就顯得相對安全了”;此外,“從房地產行業看,利空出盡,行業將向預期的方向發展”。
另一家賣方機構中金公司甚至在加息之后調整了不少地產公司2010和2011年的盈利和NAV（凈資產價值）,調整幅度大致為5%-15%;同時中金還上調了部分地產行業龍頭的評級,如將A股保利地產）和H股遠洋地產的評級上調為推薦。
在中金公司行業分析員白宏煒看來,短期內看多地產板塊的因素包括三個方面,分別是過嚴過密的調控政策已經進入尾聲、良好的銷售使得明年業績增長確定性較高和近期樓市調整有利于部分資金轉賣房地產股。
即便是從長期來看,白宏煒依然看多房地產板塊,這是基于其認為中國經濟即將見底,未來經濟增速有望保持較快水平;此外政策環境有利于地產上市公司憑借著資金優勢提升行業集中度,而未來經濟向消費轉型以及流動性充裕也會促進商業地產快速發展。
更為重要的是,雖然最近一周內地產成交有所下滑,但在剛剛出爐的9月份整體數據并不令人悲觀。
統計局此前公布的數據顯示,9月份新屋銷售面積6.32億平米實現了8.2%的同比增長和當月開發資金來源50504億元同比增長32.5%均符合此前預期;而房地產開發投資33511億元實現了36.4%的增長則明顯好于預期。
外資投行高華證券的分析師以覆蓋的12家地產開放商公布的9月份銷售數據分析的結論也認為當月“銷售表現強勁”。
估值和業績雙重推動
應當說,從估值角度來看房地產板塊依然具有吸引力,尤其是在經歷了國慶長假以來大盤藍籌為主線的整體上漲之后。
根據東方證券的測算,目前房地產行業靜態市盈率（PE）和市凈率（PB）分別為25.84倍和3.06倍;而在此前的10年中（2000-2009年）,房地產業靜態PE和PB均值分別為47.44倍和4.12倍;從動態PE水平來看,目前地產行業動態市盈率水平約為17.19倍,前10年這一指標的均值約為35.47倍,同樣具有較大提升空間。
而對于一些行業龍頭來說,動態PE則還要更低,如以萬科A10月27日收盤價9.63元對應公司今年0.65元的平均盈利預測動態PE也不到15倍,而其他三家一線地產金地集團、保利地產和招商地產以及蘇寧環球、中天城投等二線藍籌對應2010年動態PE同樣低于15倍。
從這一角度來看,雖然面臨著政策調控預期依然存在,但強勁的銷售數據和良好的業績有效地支撐著房地產板塊的估值修復;而近期陸續公布的三季度業績和房地產整體板塊的估值成為推動近期地產個股股價上漲的直接動力。
10月25日,萬科A公布了今年第三季度季報顯示,雖然當年1-9月營收下滑了24.25%,但32.72億元的凈利潤卻實現了10.63%的同比增長;更為重要的是,隨著第四季度結算高潮的到來,廣發證券的預測認為萬科全年將實現950億元的銷售和128億元的凈利潤,因此給出了“買入”評級和12元的目標價。
同一天金地集團公布的三季報顯示今年前9個月實現營收同比增長100%至104.28億元,凈利潤13.4億元也實現了同比74.2%增長;這一基礎之上,不少機構認為金地集團全年凈利潤能夠達到33億元左右。
另兩家第一集團軍的地產公司保利地產和招商地產的三季報實現了營收和凈利的雙增長,其中保利地產營收和凈利同比增長51%和28%,招商地產營收和凈利分別同比增長81.27%和48.49%。
一家基金公司人士對此表示,雖然市場環境在發生著變化,但在政策調控之下,行業龍頭的市場占有率會得以不斷提升,而且規模越大的公司增長速度會越快。
支持這一觀點的湘財證券認為,持續領先的萬科超強銷售可能會在10月份有更強的表現,而保利地產的推貨量也將較上半年有明顯提升,金地集團上海公司的重振體現了公司保持強烈的進取心,最大受益于前海概念的招商地產也將有較好的表現。
這樣看來,具有良好銷售數據和整合能力的全國龍頭、具有明顯估值優勢的二三線地產藍籌和受調控影響較小的商業地產公司成為近期市場資金追逐的重點。
事物總有兩面,在央行意外加息被解讀為控制和收緊流動性的同時,不少觀點也認為加息的背后意味著決策層對于整個宏觀經濟增長大局已定充滿信心。
或許正是基于這一因素,招商證券在本周發布的地產行業月報中給出了“地產股票看反轉”的判斷,其認為,“房地產投資增速保持快速增長,加息開始后,房地產行業自身嚴厲的政策基本肯定不會再出臺;在行業調控下,開發類股票的中樞應在15倍PE左右;股價上漲主要來自公司業績的增長和公司基本面的超預期”。