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    1. 樓市直擊:重壓頻頻 降勢難逆
      2010-10-25   作者:  來源:中國房地產報
       
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          “國五條”問世已近滿月,各地方細則或已著陸,或在醞釀中,房地產市場正處在前所未有的敏感期。此時,市場的真實反應如何正成為行業參與者研判市場的重要依據。基于此,本報試圖從普通住宅、二手房、高端市場、商業地產四個細分市場的走勢入手,力圖全景展示調控下樓市的真實境況以及未來變化的可能路徑。  
        “9·29”新政推出尚未足月,一輪來勢迅猛的信號再次襲向樓市,讓房地產業界連呼措手不及。
          10月19日晚間,央行毫無預兆地宣布加息;20日,住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進行相應調整。對于加息,雖有眾多業內人士表示,加息主要目標并不是針對樓市,但從市場層面看,一向敏感的樓市已經因限購、供地、加息等政策的逐一落地而出現了明顯變化。
        記者對北京多個區域的在售或將售樓盤調查發現,已有部分樓盤出現試探性降價行為,個別樓盤每平方米降幅甚者達上萬元。此前,連續多月的新政未能遏制房價上漲,反而在8、9月呈現出回暖和反彈態勢。
        對于第四季度樓市的走向,此番業界給出的預測驚人一致。“加息釋放出貨幣政策緊縮的信號,或將成為壓倒高房價的最后一根稻草。”在記者采訪的多位業內人士以及開發商看來,開發商已沒有太多籌碼與政策進行長時間博弈,隨著供需逆轉,開發商快速推盤“清倉甩貨”的現象很可能在四季度常態化。

        頂不住的房價

        10月20日,央行時隔34個月后首度加息的第一天,當日,根據中原地產進行的一項抽樣調查顯示,在200組意向購房客戶中,有近60位客戶明確表示加息后暫時放棄購房。這一結果與“9·29”二次調控后的調查數據相比,比例明顯升高,加息再度動搖了購房者預期。
        此前,“限購令”已對樓市成交量產生了不小的沖擊。據北京市房地產交易管理網統計數據顯示,自9月29日二次調控新政出臺后,北京新開盤的商品房項目簽約率不到三成,比9月下降了近五成。另據21世紀不動產監測數據顯示,10月份大部分高價項目處于滯銷狀態,單價超過3萬元的項目成交量,僅占總成交量的11.9%。
        北京中原三級市場研究部總監張大偉對記者表示,此次加息給開發商帶來的心理影響巨大,預計接下來開發商將有一波明顯的開盤潮,一些最近土地供應集中的郊區項目可能迎來價格戰。
        確如其言,記者調查發現,目前已有越來越多的項目采取積極的價格策略,打折、降價的幅度也遠大于此前。從營銷手段來看,有的開發商仍然用傳統的打折方式達到促銷目的,有些樓盤則通過贈送面積等變相降價,甚至有個別項目直接采取每平方米直降近萬元的策略。
        此輪隱現的降價潮中,通州區域內樓盤再次首當其沖。記者從通州月亮河·御泉公館項目了解到,該項目本月底推出的小戶型公寓均價定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份,該項目最高均價一度曾達到35000元/平方米。
        月亮河項目相關負責人稱,降價銷售主要是考慮年底的資金問題,公司希望順應調控,快速回款。
        對于月亮河的率先降價舉措,其他通州開發商均表示暫沒有跟進的計劃。但據記者了解,各家開發商口頭上表示不降價,但實際銷售中已采取各種方式變相降價。
        同處通州的K2清水灣打出的優惠是“買2居送1居”。據該項目銷售人員介紹,所謂買2居送1居,是指根據不同戶型,會額外送給購房者更多面積,如79平方米的三居室即贈送包括露臺、陽臺等在內的近30平方米的面積。“你可以改造成面積達105平方米的三居室,以25000元/平方米的均價折合下來,即相當于優惠65萬元,很劃算的。”銷售人員向記者極力推銷。
        除了上述項目外,珠江拉維小鎮則打起了團購的主意,該項目預計開盤均價22000元/平方米,開盤前參加團購可享18000元/平方米的特價。
        在樓市熱點區域大興黃村,新近開盤的項目銷售速度亦明顯放緩。10月17日,首邑溪谷開盤,據銷售人員稱,開盤當日400多套房源即已售罄。但記者在北京市房地產交易管理網上發現,截至10月21日,該項目僅簽約了1套。
        該項目附近的旭輝紫郡,10月1日取得預售許可證以來簽約了81套,算是近期首次入市成交較好的項目。
        雖未明碼降價,但上述大多樓盤均給出了不同程度的折扣優惠,如全款9.9折、9.8折等。根據新浪樂居18日發布的《樓市調控半年效果觀察》顯示,其對萬科(000002,股吧)、保利、綠城、龍湖等一線房產企業調查發現,與4月相比,10月份一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價;半數房企打折促銷。
        鏈家地產副總裁林倩表示,二次調控后開發商及業主還普遍樂觀,心理預期改變不大,而此次加息無疑是對其心理預期最后一道防線的沖擊,一些中小開發商及亟待升級置業的小業主將率先降價,房價松動可能性增大。

        糾結的開發商

        在接受記者采訪時,一位房地產企業高層坦言,很多地方出臺的“限購令”使終端消費被遏制,而加息釋放的信號是對開發商資金鏈的層層緊逼,這將使開發商陷入兩難,不少開發商已經意識到,不降價則調控周期很難結束。
        亦有開發商稱,新政的影響暫不明顯,有待進一步觀察。北京昊坤嘉業房地產開發有限公司總經理周躍表示,該公司旗下首邑溪谷項目受到的政策影響不大,因為產品特點即為小戶型低總價,從客戶群來看,首次置業的剛需比較多。
        當8、9月份樓市呈現出回暖和反彈態勢時,開發商曾表現出強烈的推盤意愿。北京市房地產交易管理網統計數據顯示,9月份,北京有34個樓盤取得預售許可證,而10月份截至21日,僅有17個項目取得了預售許可證,其中,住宅項目僅10個,亦比去年同期減少了近一半。
        亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,新一輪調控落地之前,開發企業普遍看好10月市場,計劃開盤項目多達33個,而10月中上旬實際推盤量僅10余個,不足1/3,不少樓盤調整供應節奏、推遲開盤,進一步觀察市場上可能出現的新變化。
        如果說“9·29”調控延遲了開發商推盤的腳步,那么加息的突然而至又讓開發商們陷入糾結之中。
        在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來,目前樓市的情況是,單價2萬元以下的不愁賣,而2萬~5萬元之間的最糾結,這部分樓盤要么直接降價至2萬元/平方米,要么提高產品性價比直接躥至5萬元/平方米。
        “加息雖然主要是為防止通脹,但對樓市的影響也是巨大的,對購房者來說,加息本身相當于房價上漲,對于靠按揭買房的剛性需求無疑增加了成本;對開發商來說,加息意味著銀行對貸款監管更加嚴格,開發商獲得貸款變得更難。”陳云峰說。
        陽光100置業有限公司副總裁范小沖對記者表示,這樣的形勢下,年底沖刺業績的需要和偏緊的市場預期會加速開發商銷售步伐,四季度以及未來一段時間,開發商有可能會以價換量,利用降價的方式快速回籠資金,防止未來可能出現的更大的現金流壓力。
        “加息對已飽受調控壓力的樓市雪上加霜,加上政策持續性及不確定的預期,未來開發商或面臨降價壓力。”范小沖說。
        任啟鑫亦認為,資金鏈的緊張將成為開發商第四季度甚至更久一段時間的主旋律,特別是到今年年末,在借貸與償貸的雙重壓力下,開發商將對資金回籠格外關注,勢必會逆市推售,這將會催生出新一輪降價潮。

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