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    1. 高價房遇冷低價住宅受青睞
      2010-10-22   作者:記者 洛濤/北京報道  來源:經(jīng)濟參考報
       
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          9月29日,國家出臺房地產(chǎn)“二次調(diào)控”政策,精準地抑制了房價過快增長和投資性購房。
        隨著調(diào)控的持續(xù)進行,中低價位住宅開始集中上市。同時,在“住房限購令”難以松動的背景下,低總價高品質(zhì)的住宅成為自住型購房人及首次置業(yè)者的惟一選擇。17日,位于北京大興黃村的首邑溪谷正式對外銷售。首期推出的總價120萬元起的400套房源,實現(xiàn)當天銷售超九成,這也從側(cè)面驗證了這一事實。

        北京豪宅零成交,中低價住宅集中上市

        9月29日,國家多部委出臺房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”政策,旨在進一步抑制房價過快增長和投資性購房。政策出臺后,北京高價房頓時出現(xiàn)價量齊跌局面。如在兩個月前推出74套單價超過10萬元/平方米的霞公府,除在此前售出三套外,“二次調(diào)控”后一套未售出。目前該樓盤已悄然將擬售均價由之前的106357元/平方米下調(diào)至10萬元/平方米。
        霞公府的零成交其實是“二次調(diào)控”后北京高價房遇冷的一個縮影。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,北京最貴的30個豪宅項目共有4725套可售房源,在“二次調(diào)控”出臺的半個月內(nèi),總成交量為零。
        與此同時,北京普通住宅的供應(yīng)量較調(diào)控前有明顯增長,中低價位住宅占據(jù)主導(dǎo)地位。對比“二次調(diào)控”出臺前后數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn):9月1日至28日,全市取得預(yù)售的項目共23個,供應(yīng)住宅6614套、總面積665467平方米;從9月29日“二次調(diào)控”出臺至10月14日,僅半個月就有11個樓盤取得預(yù)售、供應(yīng)住宅4127套,總面積為471183平方米。
        據(jù)悉,這11個商品房項目當中,只有三個項目的銷售均價在2萬元/平方米以上,而新政前的23個項目中有11個項目的銷售均價超過2萬元/平方米。
        具體來說,“二次調(diào)控”后取得預(yù)售的11個商品房的預(yù)售均價為18340元/平方米,比調(diào)控前的預(yù)售均價20396元/平方米,下降了10.1%。

        解決自住型需求,政策垂青低總價住宅

        業(yè)界普遍認為,由于“二次調(diào)控”政策相比之前更加嚴格,目前價格仍處高位的高總價住宅年底前很難完全調(diào)整到位,預(yù)計今后高總價住宅成交量將繼續(xù)下探,價格也可能隨之下調(diào)。而受到剛性需求青睞的低總價住宅,在未來相當長的一段時間內(nèi)將成為俏手貨。
        “國家調(diào)控的目的是更好地解決自住型購房需求,低總價住宅是此類購房需求者們的首選產(chǎn)品。”業(yè)內(nèi)人士分析說,“二次調(diào)控”最有力度的細則是對首套房的首付所進行的調(diào)整,即“對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上”,這一細則對高總價住宅的抑制作用非常明顯,而對于低總價住宅來說影響不是甚大。
        如大興黃村即將開盤的首邑溪谷一套四五十平方米的小戶型公寓,總價在100萬元至120萬元左右,首付提高到30%不過是增加了10萬元左右的首付款,對于普通購房人來說影響甚小。
        針對“二次調(diào)控”所規(guī)定的“個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭惟一住房的,按1%稅率征收契稅”的稅費細則,業(yè)內(nèi)人士指出,這也明顯對低總價住宅網(wǎng)開一面,所暗含的潛臺詞是鼓勵購買低總價。“解決自住型購房需求的手段必然是加大此類房屋的供應(yīng)量,可以繼續(xù)享受購房稅費優(yōu)惠的‘90平方米及以下普通住房’,其實正是低總價戶型的寫照。”業(yè)內(nèi)人士分析說。
        據(jù)悉,為了能讓購房人擁有最大的實用面積,首邑溪谷對即將開盤的小戶型公寓的層高提高到4.8米,并進行了挑空處理,使得購房人買一層實際上獲得了兩層的實用空間,而且依舊可以享受國家對“90平方米及以下普通住房”的購房稅費優(yōu)惠政策。

        限購令難松動,高品質(zhì)成購房惟一選擇

        對于未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走向,業(yè)內(nèi)比較一致的看法是樓市調(diào)控將成常態(tài),不排除年內(nèi)有更嚴厲的調(diào)控繼續(xù)出臺。“‘二次調(diào)控’其實已經(jīng)透露了這一點,各部委調(diào)控中首次提出要立即研究制定實施細則,并且明確提出已發(fā)細則的地區(qū),要根據(jù)本次各部委政策進行調(diào)整和完善。因此,各地細則的集中出臺將不再是懸念。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。而在未來會出現(xiàn)哪些細則的諸多猜測中,“限購”是最為人所共識的。這也意味著北京從今年五一開始實施“每個家庭只能新購一套商品住房”的“限購令”,在相當長的一段時間內(nèi)不會有松動的可能。
        專家提示,在調(diào)控更加趨于嚴格及“限購令”難以松動的背景下,購房人不應(yīng)盲目出手,應(yīng)重點考慮項目所在地段是否成熟、配套是否齊備,同時還要看其未來的發(fā)展?jié)摿Α4送猓椖康钠焚|(zhì)最好在區(qū)域內(nèi)數(shù)一數(shù)二。以首邑溪谷為例,其所在的大興新城與地鐵4號線直達的交通優(yōu)勢,已讓區(qū)域成為炙熱板塊。在建筑風格方面,首邑溪谷是首個將托斯卡納風格應(yīng)用于高層建筑的項目,不但降低建筑的感觀高度,也讓空中庭院更顯托斯卡納的風情濃郁。其左依寬帶綠林、右依綿延溪谷,四至邊界的景觀園林則利用高坡與大樹做出封閉式遮掩,在提高社區(qū)整體私密性的同時,合理隔絕噪音、視線,更有效的提升了社區(qū)的安全性。項目周邊分布北師大附小、幸福泉幼兒園、北京小學、興濤中學、大興八中等知名學府,并且擁有西旺公園、翡翠公園和濱河公園三大公園組成自然呼吸的綠肺。
        值得一提的是,大興新城的商業(yè)潛力發(fā)展迅猛,如宜家亞洲最大旗艦店已選址大興,400多家亞太商戶隨其進駐,對項目起到了整合商業(yè)配套設(shè)施的作用。

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