9月29日，國家出臺房地產(chǎn)“二次調(diào)控”政策，精準地抑制了房價過快增長和投資性購房。
隨著調(diào)控的持續(xù)進行，中低價位住宅開始集中上市。同時，在“住房限購令”難以松動的背景下，低總價高品質(zhì)的住宅成為自住型購房人及首次置業(yè)者的惟一選擇。17日，位于北京大興黃村的首邑溪谷正式對外銷售。首期推出的總價120萬元起的400套房源，實現(xiàn)當天銷售超九成，這也從側(cè)面驗證了這一事實。
北京豪宅零成交，中低價住宅集中上市
9月29日，國家多部委出臺房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”政策，旨在進一步抑制房價過快增長和投資性購房。政策出臺后，北京高價房頓時出現(xiàn)價量齊跌局面。如在兩個月前推出74套單價超過10萬元/平方米的霞公府，除在此前售出三套外，“二次調(diào)控”后一套未售出。目前該樓盤已悄然將擬售均價由之前的106357元/平方米下調(diào)至10萬元/平方米。
霞公府的零成交其實是“二次調(diào)控”后北京高價房遇冷的一個縮影。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京最貴的30個豪宅項目共有4725套可售房源，在“二次調(diào)控”出臺的半個月內(nèi)，總成交量為零。
與此同時，北京普通住宅的供應(yīng)量較調(diào)控前有明顯增長，中低價位住宅占據(jù)主導(dǎo)地位。對比“二次調(diào)控”出臺前后數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：9月1日至28日，全市取得預(yù)售的項目共23個，供應(yīng)住宅6614套、總面積665467平方米；從9月29日“二次調(diào)控”出臺至10月14日，僅半個月就有11個樓盤取得預(yù)售、供應(yīng)住宅4127套，總面積為471183平方米。
據(jù)悉，這11個商品房項目當中，只有三個項目的銷售均價在2萬元/平方米以上，而新政前的23個項目中有11個項目的銷售均價超過2萬元/平方米。
具體來說，“二次調(diào)控”后取得預(yù)售的11個商品房的預(yù)售均價為18340元/平方米，比調(diào)控前的預(yù)售均價20396元/平方米，下降了10.1%。
解決自住型需求，政策垂青低總價住宅
業(yè)界普遍認為，由于“二次調(diào)控”政策相比之前更加嚴格，目前價格仍處高位的高總價住宅年底前很難完全調(diào)整到位，預(yù)計今后高總價住宅成交量將繼續(xù)下探，價格也可能隨之下調(diào)。而受到剛性需求青睞的低總價住宅，在未來相當長的一段時間內(nèi)將成為俏手貨。
“國家調(diào)控的目的是更好地解決自住型購房需求，低總價住宅是此類購房需求者們的首選產(chǎn)品。”業(yè)內(nèi)人士分析說，“二次調(diào)控”最有力度的細則是對首套房的首付所進行的調(diào)整，即“對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，這一細則對高總價住宅的抑制作用非常明顯，而對于低總價住宅來說影響不是甚大。
如大興黃村即將開盤的首邑溪谷一套四五十平方米的小戶型公寓，總價在100萬元至120萬元左右，首付提高到30%不過是增加了10萬元左右的首付款，對于普通購房人來說影響甚小。
針對“二次調(diào)控”所規(guī)定的“個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，按1%稅率征收契稅”的稅費細則，業(yè)內(nèi)人士指出，這也明顯對低總價住宅網(wǎng)開一面，所暗含的潛臺詞是鼓勵購買低總價。“解決自住型購房需求的手段必然是加大此類房屋的供應(yīng)量，可以繼續(xù)享受購房稅費優(yōu)惠的‘90平方米及以下普通住房’，其實正是低總價戶型的寫照。”業(yè)內(nèi)人士分析說。
據(jù)悉，為了能讓購房人擁有最大的實用面積，首邑溪谷對即將開盤的小戶型公寓的層高提高到4.8米，并進行了挑空處理，使得購房人買一層實際上獲得了兩層的實用空間，而且依舊可以享受國家對“90平方米及以下普通住房”的購房稅費優(yōu)惠政策。
限購令難松動，高品質(zhì)成購房惟一選擇
對于未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走向，業(yè)內(nèi)比較一致的看法是樓市調(diào)控將成常態(tài)，不排除年內(nèi)有更嚴厲的調(diào)控繼續(xù)出臺。“‘二次調(diào)控’其實已經(jīng)透露了這一點，各部委調(diào)控中首次提出要立即研究制定實施細則，并且明確提出已發(fā)細則的地區(qū)，要根據(jù)本次各部委政策進行調(diào)整和完善。因此，各地細則的集中出臺將不再是懸念。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。而在未來會出現(xiàn)哪些細則的諸多猜測中，“限購”是最為人所共識的。這也意味著北京從今年五一開始實施“每個家庭只能新購一套商品住房”的“限購令”，在相當長的一段時間內(nèi)不會有松動的可能。
專家提示，在調(diào)控更加趨于嚴格及“限購令”難以松動的背景下，購房人不應(yīng)盲目出手，應(yīng)重點考慮項目所在地段是否成熟、配套是否齊備，同時還要看其未來的發(fā)展?jié)摿Α４送猓椖康钠焚|(zhì)最好在區(qū)域內(nèi)數(shù)一數(shù)二。以首邑溪谷為例，其所在的大興新城與地鐵4號線直達的交通優(yōu)勢，已讓區(qū)域成為炙熱板塊。在建筑風格方面，首邑溪谷是首個將托斯卡納風格應(yīng)用于高層建筑的項目，不但降低建筑的感觀高度，也讓空中庭院更顯托斯卡納的風情濃郁。其左依寬帶綠林、右依綿延溪谷，四至邊界的景觀園林則利用高坡與大樹做出封閉式遮掩，在提高社區(qū)整體私密性的同時，合理隔絕噪音、視線，更有效的提升了社區(qū)的安全性。項目周邊分布北師大附小、幸福泉幼兒園、北京小學、興濤中學、大興八中等知名學府，并且擁有西旺公園、翡翠公園和濱河公園三大公園組成自然呼吸的綠肺。
值得一提的是，大興新城的商業(yè)潛力發(fā)展迅猛，如宜家亞洲最大旗艦店已選址大興，400多家亞太商戶隨其進駐，對項目起到了整合商業(yè)配套設(shè)施的作用。