北京住房公積金貸款首付仍2成；廣州某銀行稱可以一套房子簽三份合同以達(dá)到多貸款、少交稅
9月29日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)為本已收緊的房貸政策再添一道“緊箍咒”：首套房房貸首付由最低2成提高至3成，同時(shí)停發(fā)三套房貸。與以往分地區(qū)分城市的區(qū)別對(duì)待不同，此次調(diào)控涉及全國(guó)。
不僅對(duì)炒房者，這道“新令”讓首套房的購(gòu)買者也倍感吃力，尤其對(duì)于北京、上海、廣州和深圳這樣房?jī)r(jià)驚人地區(qū)的購(gòu)房者，因?yàn)?00萬的房子多出一成就意味著自己要多準(zhǔn)備10萬元自有資金。
被稱為中國(guó)四大城市的“北上廣深”目前房貸政策執(zhí)行如何？還有什么方式可以為購(gòu)房者提供最優(yōu)惠方案？
記者兵分四路，深入以上四大城市對(duì)各商業(yè)銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京住房公積金貸款目前還未變動(dòng)，首付仍可低至2成；廣州則有銀行稱可以簽“陰陽合同”，即一套房子，三份合同以達(dá)到多貸款、少交稅的目的；深圳有銀行建議可以通過提高評(píng)估價(jià)格多貸一點(diǎn)，甚至有按揭公司表示可以用信用貸款買樓；上海各大銀行則表示，首付3成沒有商量，只有利率方面有回旋空間。
北京住房公積金貸款首付仍可2成
記者走訪咨詢了在京的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，各行均表示，最低首付3成，2成現(xiàn)在做不到。通過比較，各銀行只有在利率方面可以相對(duì)優(yōu)惠一點(diǎn)，其他并沒有什么優(yōu)惠可言。
同時(shí)，理財(cái)周報(bào)記者還走訪北京市我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、鏈家等多家房地產(chǎn)中介公司，但這些之前可以為客戶靈活辦理貸款的中介此時(shí)也束手無策。
中介公司的工作人員告訴記者，如果走商業(yè)貸款的流程，首付3成已經(jīng)沒有任何回轉(zhuǎn)的余地，但是公積金貸款暫時(shí)還可以施行首付2成，因?yàn)檎邎?zhí)行細(xì)則還未推出，何時(shí)2成首付被徹底禁止不得而知，因此使用公積金購(gòu)房貸款的購(gòu)房者，如果能夠短時(shí)間內(nèi)辦理完全部買房貸款手續(xù)，還可以搭上低首付的末班車。
但是，中介仍然有其優(yōu)勢(shì)。部分地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，很多中介公司與銀行都簽署了合作協(xié)議，通過中介渠道也可獲得更多的利率優(yōu)惠。例如鏈家地產(chǎn)就與北京銀行、浦發(fā)銀行等多家銀行合作，通過鏈家地產(chǎn)購(gòu)房的消費(fèi)者可與置業(yè)顧問協(xié)商，選擇貸款銀行，爭(zhēng)取更多的折扣利率。
而對(duì)于貸款額度，一家中介公司的工作人員也透露，與直接從銀行申請(qǐng)貸款相比,中介公司可以通過合作的評(píng)估公司提高房屋的評(píng)估價(jià)格，以從銀行獲得更高的貸款額度，稱之為“高評(píng)高貸”，但是相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)多交納很多，尤其是面積較大的房屋經(jīng)過高評(píng)估之后，如果認(rèn)定從普通住宅變?yōu)榉瞧胀ㄗ≌敲炊愘M(fèi)也將提高2個(gè)百分點(diǎn)，沒有特殊的需要進(jìn)行這樣的操作并不劃算。
同一房屋，三份合同
對(duì)于北京地區(qū)上述“高評(píng)高貸”帶來的高稅收問題在廣州似乎有應(yīng)對(duì)之道。
某股份制銀行廣州分行一位信貸部門人士告訴理財(cái)周報(bào)記者，如果是該行一些大VIP客戶，有可能幫其制造不同購(gòu)房額的合同。
“這種情況多數(shù)用在二手房交易，合同中會(huì)出現(xiàn)三個(gè)價(jià)格：真實(shí)的交易價(jià)格，較高價(jià)與較低價(jià)。第一份合同是數(shù)額較高的購(gòu)房款合同，銀行會(huì)從中操作將其列為授信依據(jù)，那么同樣的成數(shù)便可以使購(gòu)房者貸到更高額度款項(xiàng)，如此一來實(shí)際首付金額就降低很多。但銀行也會(huì)與購(gòu)房者之間簽真實(shí)購(gòu)房額的貸款合同，不過購(gòu)房者還款額的計(jì)算主要是依據(jù)上述第一份合同。”該人士表示。
他還稱，“第三份較低購(gòu)房額合同則會(huì)出示給房管局，以能夠降低購(gòu)買房屋所繳納的稅費(fèi)，這樣就能夠讓客戶獲得較多貸款金額但卻少交一定的稅額。不過目前一般情況下也不會(huì)給客戶大張旗鼓地辦理。因?yàn)榇嬖谳^大的風(fēng)險(xiǎn)操作也非常復(fù)雜，而且政策也抓得很緊。”
但是在廣州，大部分銀行并沒有多少回旋的余地。就連工農(nóng)中建交五大行的客戶經(jīng)理都是“斬釘截鐵”的語氣向記者表示，“首付方面沒有任何辦法減免，接近年底貸款額度都非常緊張，最好等到首付款項(xiàng)足夠再考慮入市買房。”
深圳信用貸可購(gòu)房，上海比拼利率
“首套房首付最低3成，這個(gè)沒有回旋的余地。不管你用其他什么辦法融資，但首付3成是硬性指標(biāo)。”深圳工行南山營(yíng)業(yè)部一位工作人員堅(jiān)決的告訴記者。
此外，在記者走訪的兩家本土銀行招商銀行東門支行和深發(fā)展華僑城支行，工作人員也表示，現(xiàn)在首套房首付最低只能做到3成，2成是不可能的。
首套房首付3成已經(jīng)板上釘釘，但購(gòu)房者仍可以通過某種方式多融一點(diǎn)資以減輕首付壓力。“可以在評(píng)估方面做點(diǎn)文章，銀行都是按照評(píng)估價(jià)授信，因此可以在評(píng)估房屋時(shí)評(píng)估得高一點(diǎn)，這樣就可以多貸一點(diǎn)款，但是首付還是要交三成。”深發(fā)展華僑城支行一位工作人員提醒記者。
此外，記者從深圳某按揭公司還了解到，可以通過信用貸款的方式來融資用于購(gòu)房。授信額度為首付的一半，最高額度50萬。比如購(gòu)買一套價(jià)值100萬的房產(chǎn)，首付30萬，那么按揭公司可以授信15萬的額度，之后分5年還清。但是利息較高，年化利率高達(dá)20%。
和北京、廣州、深圳相比，上海的優(yōu)惠大多集中在利率優(yōu)惠比拼上。走訪上海多家銀行過程中，記者了解到目前幾乎所有銀行首套房均已提至三成，而利率則由七折到八五折參差不一，為客戶提供額外優(yōu)惠的也極少。
“我們一般找一些小銀行合作，利率稍微低些，和我們合作最多的是上海銀行。而一些大銀行利率都比較高，尤其是四大行。”上海江南名廬職業(yè)顧問喻先生告訴暗訪中的記者。