上海新“十二條”中,正式推出了“限購令”,暫定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。這意味著上海是繼北京、深圳、廈門之后,國內第四個推出“限購令”的城市。但奇怪的是,在發布“限購令”之后,這幾個城市的樓市沒有受到很大打擊,某種程度上“限購”反而刺激了購買量,甚至北京和深圳等地還繼續出現“排隊買房”現象。這顯然出乎政策制定者的最初預料。
筆者認為,這種“意外”是由好幾個因素造成的。
首先是“末班車效應”。限購之后,很多人預期政策將越來越偏緊,激起他們去搶購住房。短期內,限購反而造成搶購。
其次,剛性需求的力量確實很強。
第三,限購確實打擊了投機炒作、囤積多套房產的人,但問題是,我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會保障不足,貨幣流動性泛濫,是房價的兩大推動力。有很多研究發現,我國大城市的房價歷年漲幅剛好與貨幣供應量呈高度線性相關。為了養老保障和防止通脹,絕大多數普通人只要有機會都會傾向于去買一套房存起來。
第四,目前的調控政策沒有從根本上改變人們對房價不斷上漲的預期。尤其房產稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場上一再傳聞持有環節的房產稅,消費者“對房產稅的預期并不高”,指望著第二套、第三套房才會開始征,終歸相信“法不責眾”,“跟著主流走不會吃虧”。但政府確實也處于兩難境地,不開征房產稅,人們仍然有機會就會“囤積”住房,但開征房產稅又是一件很復雜的事情,所遇到的挑戰很大。尤其稅率和范圍上,開征低了,威懾力很小,開征高了,又會造成很大的社會風險。除非政府真能拿出一整套辦法,讓住房制度有一個根本改觀,讓房價不斷上漲的預期被打破,人們才會停止去搶購住房。
當然限購令才剛剛出來不久,很多效果還有待觀察,尤其在“末班車效應”之后,剛需到底有多大力量、房價是不是真的主要是因為剛需推動等很多爭論不休的命題,就可以通過這次“社會實驗”看清楚。為此如果限購令能堅持個1至2年,筆者不否認限購令在長期會逐步發揮一些作用。但中國住房問題是不是就此能解決了?筆者不持樂觀態度。房地產調控仍然任重道遠,住房制度的全面調整才剛剛起步。