預(yù)期、成交價差達歷史高位 退房潮初現(xiàn)
盡管過去的三年半時間里，北京二手房在歷次調(diào)控中均表現(xiàn)出“易漲難跌”的特性，但９月２９日出臺的調(diào)控新政改變了這一狀況。根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”發(fā)布的北京二手房研究報告以及記者從熒燦地產(chǎn)等經(jīng)紀公司了解到的情況，“9·29”第二輪樓市調(diào)控政策出臺至今，新政明顯的抑制需求趨勢，使北京二手房預(yù)期價與成交價差達到歷史高位，在部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。業(yè)內(nèi)人士表示，依照二手房跟漲領(lǐng)跌的特性，北京二手房價先于新房領(lǐng)跌幾成定局。
“鏈家地產(chǎn)”昨日發(fā)布的北京二手房研究報告顯示，五六月份，業(yè)主預(yù)期的掛牌價與實際成交價之間差距在10%左右，7月以后，這一差距已擴大到12%左右，10月份更是擴大到13.1%，達到歷史高位。“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認為，在7月以后成交價未進一步跌落，9月甚至略有增長的情況下，預(yù)期價格與實際成交價格差距再次拉大，主要是因為業(yè)主預(yù)期迅速提高，需求卻未跟進。
林倩表示，進入10月，業(yè)主預(yù)期依舊樂觀，但二次調(diào)控抑制需求趨勢明顯，成交門檻的阻擋以及部分需求在業(yè)主報價不斷走高的情況下進入觀望，都會促使成交價下跌，從而影響業(yè)主較高的價格預(yù)期，將使價格進一步平抑。
此外，二手房供需比也跌至四年來又一新低，達到1：2.7。從以往情況看，供需比出現(xiàn)由高到低或由低到高本質(zhì)變化的2-3個月后，房價拐點也會相應(yīng)出現(xiàn)。
而隨著調(diào)控深入，同一區(qū)域同樣性質(zhì)的新房與二手房的價格差也由調(diào)控前最高時的51.4%降至14.5%，大興、房山等區(qū)域更是出現(xiàn)了一二手房價差超過10%的倒掛情況。對此，北京市中介協(xié)會會長陳通順表示，依照二手房跟漲領(lǐng)跌的特性，當前二手房價格下行壓力相當大。
除了價格，由于“9·29”新政后部分二手房的稅率翻了一番，首套住房最低首付比例也由20%提至30%，考慮到成本上漲等原因，部分購房者開始退房。來自熒燦地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，近幾日進入糾紛狀態(tài)的合同占到了總數(shù)的7.5%，比節(jié)前翻了一番，且其中80%是購房者提出來的。
“違約量增加，最根本的原因是二次調(diào)控后購房者看跌市場。”熒燦地產(chǎn)市場部經(jīng)理李娜表示，恐怕新房也將出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮。“期房是以樓盤封頂時間為節(jié)點開始和銀行簽訂貸款合同的，但目前市面上銷售的新盤，相當一部分是沒有封頂?shù)模圆糠挚蛻魧⒚媾R首付和契稅提高的情況，購房成本至少增加10%，一旦購房者無法湊夠這10%，退房潮可能就會從二手房延伸至新房市場。”