珠江新城位于廣州市新城市中軸線上，寸土寸金。然而就在這個處于高速建設期的核心區域，卻有一塊土地因為官司纏身、規劃變更等因素足足曬了十余年太陽，至今未動工。
透視這宗閑置土地可以發現一個普遍的現象：部分閑置土地“愛”調規劃，且產權關系復雜甚至走入司法程序，從而讓這類閑置土地問題處理起來顯得異常棘手。這暴露了我國在防止閑置土地產生和閑置土地后續處理中存在一些制度性“盲點”，比如如何有效處理陷入司法程序的閑置土地等，亟待相關部門完善制度，并采取堅決措施減少存量閑置土地，同時嚴防新增閑置土地。
打官司、調規劃“黃金地塊”變身閑置用地
資料顯示，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區珠江新城的商品住宅用地，由廣州宏瀚房地產開發有限公司1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設用地規劃許可證》《建設用地批準書》。
然而，廣州宏瀚卻沒有選擇開工建設，而是選擇“倒賣”。廣州宏瀚在1998年2月20日與珠江實業簽訂了協議，將包括珠江新城L2在內的三幅地塊轉讓。但在履約過程中，雙方產生矛盾，廣州宏瀚將珠江實業告上法庭，珠江新城L2也隨即進入訴訟程序，成為“歷史遺留問題”。
不過，讓人詫異的是，2005年12月30日，廣州宏瀚又申請撤回起訴，與珠江實業達成和解。根據約定，廣州宏瀚開發珠江新城L2地塊，而珠江實業補交相關費用后開發其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設用地規劃許可證》，其建設工期為2007年8月-2009年8月。
但在拿到土地之后，廣州宏瀚仍不開工，而是又申請修改規劃，讓土地繼續曬太陽、睡大覺。記者在廣州市規劃局網站看到，2010年4月中旬廣州規劃局對珠江新城L2地塊規劃調整進行批前公示。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請由最高100米調整到最高208米，拔高了一倍多。這樣該地塊就一直在曬太陽，盡管周邊已經陸續蓋起了高樓。
事實上，經過廣州宏瀚對珠江新城L2地塊的買賣倒騰、打官司、調規劃，一塊1997年出讓的土地，磨蹭了十多年，至今不開工，從而導致樓市調控的土地政策變得難以落到實處，扭曲房地產市場。
違規成本低、政府又失察閑置土地難整頓
專家指出，從這一宗閑置土地可以看出此類閑置土地形成以及地方政府未及時處理閑置土地的原因：
首先，閑置土地有利可圖。業界分析認為，盡管廣州宏瀚沒有建樓銷售賺錢，但是由于珠江新城L2地塊的飛速升值，這塊“靚地”的閑置并不影響開發商從中獲利。據測算，1997年，珠江新城L2的樓面地價僅約2500元/平方米。拖到2009年，珠江新城地王樓面地價已經飆升到15324元/平方米，翻了近6倍。
而且，規劃的調整也讓開發商愿意讓“靚地”繼續曬太陽。目前中國房地產行業潛伏著“拿地-改規劃-拖延工期-獲得土地溢價和超額利潤”一條龍的規則。房地產專家謝逸楓接受媒體采訪時表示，開發周期拖得越長，開發商獲得的土地溢價就越高，從中獲益更大。
事實上，一些開發商就是專門通過“不開工”賺錢的。廣州多位房地產界人士分析認為，廣州宏瀚在業界名不見經傳，未曾聽說過這家公司。“過去，一些‘有本事’的非知名房企是通過囤地、炒地賺錢的，這些開發商一般拿地后轉手倒賣給其他開發商，即便暫時沒有賣出去，自己也很少開發，從而形成了閑置土地”廣州房地產專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同還表示，“不過隨著市場規范，目前這類企業已經大幅減少。”
與此同時，囤地攫取高額利潤的開發商違規成本卻非常低。合富輝煌首席市場分析師黎文江指出，相關法律法規對閑置土地的處理非常明確，“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用”，但是現實中，卻很少看到政府嚴格執行閑置土地處置政策，積極落實相關處罰措施，這讓開發商閑置土地的成本大幅降低。
那么這么多年，地方政府為何未及時收回土地呢？業內人士指出，對于這類多次買賣、產權復雜的土地，僅僅依靠一個國土部門是難以處理的。同時，一旦土地官司纏身進入司法程序，國土部門更是不敢輕易處理，因此也不排除存在開發商“假官司”現象，從而把土地故意拉入司法程序，拖延對閑置土地的處理。但其根源還在于各個部門之間缺乏有效的協調機制，從而使閑置土地難以及時處理。
SOHO中國董事長潘石屹接受媒體采訪時也表示：“有一部分土地從沒有開發技術和資金的開發商手中倒賣(法律上叫轉讓)或者土地抵押擔保過程中，出現很多扯皮的官司，法律關系不清楚，導致這些土地無法開發，因為誰也不愿意在法律關系不清楚的土地上投入資金建房子，于是土地就一直這樣閑置著。”
“可以說，這些政府部門的缺位失責在一定程度上是在鼓勵和支持開發商閑置土地。”韓世同認為。而國土部土地利用司司長廖永林也表示，從清理數據來看，各地上報的2815宗閑置土地中，因調整規劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上。
完善制度強化監管減少和預防閑置土地
類似珠江新城L2地塊這種閑置土地能夠大行其道，暴露出地方政府在閑置土地處理中的制度性漏洞和監管不力，亟待完善相關制度，并采取堅決措施，加速治理閑置土地，推進土地開發和樓市供應，從而穩定樓市。
“首先，需要完善閑置土地處理制度，這一直是政府與開發商斗智斗法的領域。”長期關注房產糾紛的廣東中澤律師事務所周玉忠律師說，對于那些改規劃的閑置土地，規劃部門、國土部門應該建立一套聯動合作機制，加強協調查處，從而有效解決違法違規用地。而對于進入了司法程序的閑置土地，只要具備產權明晰的前提，國土部門就應該按照規定嚴肅處理閑置土地。
其次，相關政府部門必須要依法行政，嚴格執法，加大開發商的違規成本。中原地產項目部總經理黃韜表示，在處理閑置土地上，一些地方政府多是整改、發通知催促開工，真正收回的土地并不多，而開發商就是看準了相關部門的執法不嚴，所以才愈發肆無忌憚，從而導致土地閑置不斷蔓延，嚴重損害政府的形象。
同時，必須要保證規劃的嚴肅性。黎文江說，如果開發商是出于商業利益而更改規劃，則地塊應該回收重新出讓。否則，如果只要開發商拿了地塊都可以申請改規劃，那么追逐利潤最大化的開發商肯定會想方設法向上長、向下挖，嚴重侵害社會利益。
而且對于不作為的相關政府部門也要進行嚴厲問責。專家指出，只有把行政問責制和相關的廉政規定真正落到實處，才能激勵政府主管部門積極主動、嚴肅查處開發商違規行為。以珠江新城L2土地為例，為何這塊土地在2007年可以再次取得《建設用地規劃許可證》，以及按照這個《建設用地規劃許可證》，工期截至2009年8月，為何期間沒有建起住宅卻又調整規劃，廣州市規劃局有必要給群眾一個解釋。
此外，在有效處置閑置土地的同時，相關部門還必須要在如何預防閑置土地產生和處理上下工夫、動腦子，才能有效堵死開發商囤積土地、閑置土地的路子。不過，需要強調的是，收回閑置土地只是手段，盤活利用土地才是最終目的。所以在嚴肅處置閑置土地的同時，政府部門更要采取有效措施促進土地盡快開發建設。