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    1. 統計方式改革 房價拉低有望化解
      2010-09-28   作者:  來源:文匯報
       

          房地產統計數據有望更加透明和準確。昨天,國家統計局在其官方網站公布了《住宅銷售價格統計調查方案》公開征求意見稿。方案中明確了調查范圍、調查方法以及調查內容,對于各項價格指數的計算方式作了詳細說明。以后國家統計局將于每月18日發布70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售環比、同比、定基價格總指數以及分城市分類價格指數。

          指數將考慮差異性

        統計數據的滯后與“水分過大”已成為房地產調控中一大問題。國家統計局2月底因公布“去年房價漲1.5%”引起的巨大爭議延續至今。國家統計局局長馬建堂曾經表示,將改革和完善房地產價格統計制度和方法,提高房地產價格統計數據的質量。
        從昨天公布的方案看,新建住宅將不再用開發商報價,而是直接采用當地房地產管理部門的網簽數據,主要包括住宅所在項目名稱、項目地址、幢號、總層數、所在層數、住宅結構、成交總價(合同金額)、建筑面積、簽約時間等。二手住宅銷售價格調查為非全面調查,采用重點調查與典型調查相結合的方法,依據房屋中介公司上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。
        與以往依賴平均價格來計算房價指數不同,方案要求二手住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅,綜合考慮住宅類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性,保證上月、本月價格同質可比。并且在價格指數的計算方法上,也提出參照不同類型住宅、銷售面積和金額,進行加權計算。
        此外,在指標設置方面,新建住宅設置保障性住房和商品住宅兩個類別,商品住宅類下設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。二手住宅設置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。這些都與現行的指標有所差異。

        方案釋放了積極信號

        復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰在接受記者采訪時表示,昨天公布的方案是一個積極信號。這說明國家統計局正在想辦法改進統計方法,使房地產的價格信息真正成為引導市場預期的信號,也能為決策者提供更好的依據。
        目前,我國有70個大中城市房地產價格指數、中房指數、國房景氣指數;在很多大城市還有地區性的房產價格指數,另外很多咨詢公司也開發了自己的房產價格指數。但是,現在房地產的價格統計數據存在著幾大問題:一是平均價的老辦法無法滿足市場需要;二是以總銷售金額除以總成交面積的計算方法過于籠統;三是現在的統計方法反映出的是滯后的數據;四是缺少同質樓盤的比較數據;五是數據來源上,很多是非全樣本采集,缺少多點位典型樓盤樣本的支持。
        陳杰向記者表示,房地產與大米、石油這些標準化商品不同,其最大的特點就是異質性。地段、周邊環境對房地產價格影響非常大。他注意到,在昨天方案中多處體現了這種差異性。比如,新建商品住宅考慮到了連續性銷售樓盤、新開樓盤和間斷性銷售樓盤的區別;二手住宅方面除樣本選取要求兼顧外,對中介的選擇也提出了要求,以此保證調查資料的可靠性和連續性。
        陳杰也建議,由于最初的住宅樣本關系到未來的價格同質可比,所以在選取時必須要科學慎重。此外,建議國家統計局的住宅銷售價格統計,結合空置率等多種房產調查項目同時進行,提高效率。

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