9月17日,北京秋季房展已進(jìn)入第二天,場(chǎng)面和天氣一樣清涼。
某參展的河北一樓盤銷售員小張站得實(shí)在乏了,又很少有客戶前來(lái)展臺(tái),他干脆趴在了桌子上睡著了。
這是“金九銀十”下房市冷清的一個(gè)寫照。另一方面,開發(fā)商守著高房?jī)r(jià)不肯讓步,8月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)又有反彈的勢(shì)頭。
在多次調(diào)控之后,房?jī)r(jià)的耐調(diào)控性越來(lái)越強(qiáng),“國(guó)十條”政策出臺(tái)150天后,房?jī)r(jià)依然堅(jiān)如磐石,讓調(diào)控部門頭疼不已。
中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌在日前召開的“夏季達(dá)沃斯”論壇上表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整要花兩三年的時(shí)間。
堅(jiān)硬的房?jī)r(jià)
在9月17日的秋季房展會(huì)上,叫賣聲音都發(fā)自京外項(xiàng)目,房展會(huì)成了京外項(xiàng)目巡演北京的專場(chǎng)。
考慮到“低調(diào)”的需要,北京單價(jià)在35000元/平米以上的樓盤幾乎都沒(méi)有亮相秋季房展會(huì)。一些知名開發(fā)商雖然參加了房展會(huì),但是現(xiàn)場(chǎng)很少擺沙盤,只是發(fā)發(fā)樓書了事。
北京一家國(guó)企開發(fā)商對(duì)記者說(shuō),來(lái)參加房展會(huì)主要是為了展示一下企業(yè)和項(xiàng)目的品牌,來(lái)展示的項(xiàng)目很多都沒(méi)有開盤呢,來(lái)這里做個(gè)蓄客的準(zhǔn)備。
來(lái)參加房展會(huì)的購(gòu)房者,多數(shù)是出自剛性需求,前來(lái)看看房?jī)r(jià)到底降了沒(méi)有。令他們失望的是,2萬(wàn)元以下的,只能在六環(huán)附近去找。
陽(yáng)光100置業(yè)副總裁范小沖向記者坦言,金九銀十的房?jī)r(jià)形勢(shì)直接影響后期政策走向。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2010年8月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售額環(huán)比增加15.23%;價(jià)格同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比與上月持平。
雖然,房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲,漲幅回落,但是房?jī)r(jià)仍然在上漲。
而環(huán)比持平的絕對(duì)值房?jī)r(jià),也不禁讓人們對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生懷疑:不是說(shuō)調(diào)控已經(jīng)初步見到效果了嗎,為什么房?jī)r(jià)還沒(méi)有降？
從北京的情況來(lái)看,8月份,全市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.5%,環(huán)比價(jià)格與上月持平。
如果環(huán)比來(lái)看,北京市新建住宅價(jià)格與上月持平。其中,純商品住宅上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房下降0.8%。全市二手住宅價(jià)格下降0.2%,降幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。
除了這些抽象的數(shù)據(jù)外,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況可能更讓人悲觀:首創(chuàng)新開盤的禧瑞都項(xiàng)目,單價(jià)達(dá)到了10萬(wàn)元/平方米,另一個(gè)高端項(xiàng)目霞公府達(dá)到了13萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。
反彈之憂
更讓調(diào)控部門擔(dān)憂的是,當(dāng)前堅(jiān)硬的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下降的趨勢(shì),反倒有進(jìn)一步反彈的擔(dān)憂。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲,其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。近期,京、滬、深、杭、穗等一線城市均傳出了市場(chǎng)反彈、量?jī)r(jià)齊漲的消息。
除了成交量和成交價(jià)格的上升以外,土地成交價(jià)格上升,也是房?jī)r(jià)下一階段反彈的潛伏因素。
據(jù)中原市場(chǎng)數(shù)據(jù),今年1-8月份,全國(guó)11個(gè)主要城市當(dāng)中,平均完成賣地任務(wù)只有47%,但是卻獲得了賣地收入4000億元,相當(dāng)于去年同期的80%。
當(dāng)購(gòu)房者在等待開發(fā)商資金鏈斷裂后降價(jià)之時(shí),開發(fā)商正在拿下更多的地。
戴德梁行投資部助理董事田雨村在跟眾多開發(fā)商做融資服務(wù)當(dāng)中發(fā)現(xiàn),大中型開發(fā)商資金狀況要比2008年那輪調(diào)控的時(shí)候好得多,小型開發(fā)商部分出現(xiàn)了資金緊張的問(wèn)題,但是這些開發(fā)商數(shù)量規(guī)模太小,不會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)影響。
更重要的是,金融監(jiān)管手段依然有漏洞。開發(fā)商仍然可以動(dòng)用一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)貸資金去給另一個(gè)項(xiàng)目付土地款,雖然銀行對(duì)此明令禁止,但是現(xiàn)實(shí)操作中卻沒(méi)有絲毫障礙。
對(duì)于投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō),雖然二套房貸政策在收緊,但是執(zhí)行情況卻有偏差。
本輪調(diào)控當(dāng)中,以信貸政策嚴(yán)厲而為人稱道,但如果信貸政策在北京以外的地區(qū)得不到徹底的執(zhí)行,后續(xù)調(diào)控讓人擔(dān)憂。
記者深入一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海在啟動(dòng)調(diào)控的20周之際,創(chuàng)房?jī)r(jià)新高,商品住宅周成交均價(jià)平均高達(dá)22261元/平方米。
在上海房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的情況下,上海出臺(tái)預(yù)售管理辦法,要求單價(jià)3萬(wàn)元以上的樓盤,如果開盤要一次性公開房源,實(shí)行“一房一價(jià)”的政策。
其中、深圳、廣州等一線城市在金九銀十之際也全面反彈。廣州、深圳、武漢等地徹夜搶購(gòu)事件頻發(fā)。
一位不愿透露姓名的國(guó)務(wù)院金融所專家表示,隨著“金九銀十”的推進(jìn)和通貨膨脹等原因,樓市進(jìn)一步反彈的可能性非常之大。