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    1. 房價向下“拐點”尚待供需逆轉
      2010-09-15   作者:  來源:中國證券報
       

          近兩個月以來,房地產市場剛需和投資需求爆發,市場供給卻未有效放大,房價繼續高位“滯漲”。樓市調控政策會否加碼,調控政策何時才能達到理想效果?業內人士認為,消費者期盼中的房價向下“拐點”恐怕還需等到市場供需逆轉,而這種逆轉或將在春節前后出現。
        隨著負利率格局進一步明確,對房價報復性反彈擔憂升溫,大量剛需倉皇入市,投資客又卷土重來,多個城市商品房成交量大幅增長,部分城市房價重新抬頭。而“史上最嚴厲調控政策”遭遇執行難,銀行悄然放水,投資客曲線貸款入市,導致樓市驟然回暖。專家普遍認為,新一輪調控政策出臺為時尚早,嚴格監管、強化執行才是上策。在投資需求抑制、開工面積增長、供應量日趨放大情況下,房地產市場供需關系極有可能在未來兩個季度出現逆轉,屆時房價尷尬僵局終將打破。
          眾所周知,2008年至2009年上半年房屋新開工面積一直維持低位,導致市場回暖后出現供不應求。去年下半年新開工面積才開始增加,按照一年多的開發周期計算,大量新開工項目到今年第四季度才能轉為市場供應。
        國家統計局數據也表明了這個趨勢,去年7月份單月房地產新開工面積下探至最低0.71億平方米后開始回升,月度新開工面積逐步增加。去年1-10月房屋新開工面積8.14億平方米,同比增長3.3%,增速自年初以來首次實現由負轉正。到去年12月,單月新開工面積已經高達1.78億平方米。
        今年以來新開工熱情持續高漲。1-8月,全國房地產開發企業房屋施工面積33.92億平方米,同比增長29.1%;房屋新開工面積10.48億平方米,同比增長66.1%。相比去年同期,新開工面積一直維持較高的增速。這為未來新房市場供應提供了保證,供需緊張局面或有效緩解。
        與此同時,未來保障性住房的供應量也將持續增長。保障性住房的大量開工是從2009年開始的,根據工程進度預計,大量項目將在今年年終竣工投入使用。僅以廉租房為例,2009年我國新開工的廉租房有200多萬套,超過了計劃新開工的183萬套。不僅如此,今年還將建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套,增加未來保障房供應量。
        面對即將出現的供求關系逆轉,業內普遍認為,隨著未來兩個季度新建商品房大量上市,保障房投入使用,房地產市場供給壓力將得到極大緩解,恐慌性剛需和投資需求或將退潮。

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