相比大部分上海人對承辦世博會榮耀感的沉醉,房產開發企業的視角更為務實。它們看到的是這場盛會征用了上海市中心最為黃金的大片地塊。根據中原地產的估算,按照20%的世博場館在閉幕后予以保留,世博園區可能有40%的土地推向市場,不到2個月世博會就將閉幕,5.28平方公里的世博園區土地已成為眾多開發商覬覦的“肥肉”。
    9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊推出,港資房產開發企業九龍倉旗下子公司卓光控股有限公司以48.28億元總價競得,折合樓板價35490元/平方米,刷新了由新江灣城C-6地塊創造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價地王紀錄。
　　黃浦江沿岸E18地塊的成交價格對后續世博園區土地出讓前景具有借鑒意義,但是,業內人士認為,盡管刷新單價地王紀錄,黃浦江沿岸E18地塊受到當前政策調控氛圍的影響,地價已經打折。事實上,世博園區內的黃金地塊前景更為優越,這個區域或將成為上海中心城區一個密集的“地王帶”。
　　業內人士還指出,世博園區地塊的優秀前景,并非得益于“后世博”概念,地處中心城區的稀缺性以及完善的基礎配套則是其被看好的得益點,甚至有業內人士指出,世博概念將會隨著世博會的結束而消失,同時傾向于高端商務路線的世博土地后期發展如何,將取決于政府的規劃。

　　黃金地塊打7折？

　　“怎么會那么多人!”一位遲來的徐姓觀摩開發商驚訝地對記者表示。9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊出讓,偌大的土地交易市場里人滿為患,上海各路媒體悉數到齊。這位徐先生不無感慨地補充道:“看來世博就是火!”
　　業內人士指出,黃浦江沿岸E18地塊世博準“地王”身份最受關注。該地塊在預申請階段,就博得了包括新鴻基、和記黃埔、瑞安集團、新世界集團、保利地產等20多家開發商的高度關注。當日,來自香港的房產開發商九龍倉子公司卓光控股有限公司擊敗新鴻基等2家對手,以48.28億元總價競得該地塊,折合樓板價35490元/平方米,溢價率41%,刷新了由新江灣城地塊創造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價地王紀錄。
　　事實上,早在拍地之初,多位業內人士均表示,憑借該地塊世博園區特性、陸家嘴金融特性、濱江江景特性三重優勢,總價及單價均具有創造“新地王”的潛質,同時也被業內視作后續政策調控走向及“后世博”地價走勢的標桿。甚至一位業內人士語氣肯定地表示,該地塊成交樓板價有望沖破50000萬元/平方米。
　　“從結果看,既出乎意外又在意料之中。”上海中原研究咨詢部經理龔敏對記者表示,出乎意外的是,在供應十分稀缺而又寸金寸土的中心城區土地溢價如此低,只有41%,低于今年居住用地平均76%的溢價率35個百分點;意料之中的是,宏觀政策對房企影響正逐步顯現,拍出低于市場預期的價格也屬正常。
　　華燕資深分析師張宏偉認為,“后世博”供地悄然啟幕,世博板塊內高端休閑配套興建,黃浦江沿岸E18地塊的價值會更加突顯。從這個角度來講,這個地塊的升值潛力和開發價值巨大,此番土地價格未達到預期,和當前的市場處在政策調控期有著密切關系。龔敏也表示,不排除政府在出讓過程中有一定的施壓。
　　盡管世博“準地王”價格打了折扣,但是業內對于這宗世博“地王”的前景依然非常樂觀。中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為,從當前市場走勢測算,預計該地塊住宅產品售價在60000元~80000元/平方米之間,如果市場走高,長期有可能沖破100000元/平方米。
　　同時,他還表示,黃浦江沿岸E18地塊處于世博園外圍,前景已然如此,世博園區內的土地前景“可想而知”。
　　事實上,記者走訪的十多位業內人士均表示十分看好世博園區內土地的發展前景,但是對于被熱炒的“后世博”概念對這些黃金地塊發展的帶動作用卻說法不一。

　　“后世博”概念被看淡

　　有業內人士表示,世博會后,下一波的房地產上漲行情將會出現在世博地區。但是對于此類看中“后世博”概念的觀點,在業內駁多贊少。
　　一位業內人士直白地表示,沒人會因為要在世博園區看世博或者看過世博,就要在這里買房子。
　　上海易居房地產研究院高級分析師付琦認為,世博效應最大化是在申博成功之初。2002年年底申博成功之前,世博園旁邊的某樓盤售價為6000多元/平方米,而在2003年,它的售價已經飆升至16000元/平方米。但隨后世博概念對房價的帶動一年比一年弱化,從目前打世博概念的樓盤來看,購房者并不如開發商想象的那樣,因看重世博概念而來買房。
　　來自中原地產的數據顯示,從2009年的二手房價來看,世博板塊的漲幅比全市漲幅高出25%,但現在已經基本上與全市步調一致。從租金來看,在世博會開幕時一個月大漲了30%,甚至有房源一個月漲了100%。“世博效應的釋放已經接近尾聲,周邊的房價已經是跟著大勢在走。”宋會雍說,“目前已經有短租客開始撤離,在世博會閉幕之后,租金也會逐步回落。”
　　宋會雍認為,世博會結束后,實際上世博概念“就已經消失了”。他表示,其實世博會帶給房地產市場的利好,不是世博的概念,而是由于興建世博園區,這個區域建設了完備的基礎設施配套,這包括交通、生活設施等,而且世博會結束后,部分展館拆掉,土地可以直接凈地出讓,不存在動遷問題。
　　他表示,以前政府對于世博片區的定位,經常提到的字眼是“會展經濟”、“城市的名片和窗口”,實際上這個定位對促進房地產市場發展并無顯著利好。
　　多位業內人士均表示,事實上,世博會對于上海房地產發展最大的意義在于,在寸土寸金的上海市中心騰出了一大片黃金地塊,而并非被熱炒的“世博”概念。世博會閉幕后,世博園區的土地如果推向市場,定位和價格都將攀高。
　　顯然,房產界人士對于世博園區房產市場發展前景的分析更加理性。張宏偉認為,從客戶需求的角度來講,上海處于未來世界級經濟中心的長三角都市圈中的核心地位,將有大量人才涌入;同時,大浦東“7+1”戰略將導致浦東內部相關產業轉移,產業轉移又帶動高檔住宅市場需求跟隨產業轉移,這樣的產業轉移,使得市場已經飽和的陸家嘴區域高檔公寓潛在需求客戶部分轉移到世博園區板塊成為可能。
　　雖然眾多開發商已經對世博園區的土地垂涎三尺,房產業界對這個片區的開發前景也是頻繁熱議,但是此番討論并未得到政府的正面回應。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,現在政府對世博園片區進行區域定位的思路并未確定,在這個定位出臺之前,并不會大規模的推出土地。

　　世博園區未來如何規劃

　　上海市長韓正在今年全國兩會期間表示,不希望有新的地王出現,世博會的后續利用現在還在討論之中,相信世博會大部分土地將是用于公益性的,可能會有少部分進入市場,在各個國家館撤掉以后,土地首先不應該先去賣,應該先做規劃,規劃做完以后向全社會征求意見。
　　但是具體世博園土地進入市場的比例是多少？對世博園如何規劃？從目前來看,上海市政府并沒有給出明確的說法。根據中原地產的估算,按照20%的世博場館在閉幕后將予以保留的比例,去掉其他用地,世博園區有40%的土地可能推向市場。
　　宋會雍對記者表示,世博會結束后,政府會有統一的規劃,“例如浦西世博園區的土地,我們看來實際上不適合做商務類項目,該項目距離中心城區太遠,而且不存在這樣的氛圍,適合做商業中心連帶住宅中心,不排除會成為一個'人民廣場’類商業圈;浦東世博園區則是可以和陸家嘴商務中心聯動,可以定位為高端商務區域”。
　　付琦也表達了類似的觀點,他認為,繼陸家嘴之后,世博園區可能成為一個新的CBD。目前陸家嘴的辦公樓已經飽和,再發展需要金融類的辦公物業,但陸家嘴的再擴張受到限制,因此世博園區可以承擔一部分陸家嘴金融區的功能。
　　記者走訪的其他業內人士分析,浦西片區若規劃為住宅用地,無疑會受到開發商青睞,但浦東片區尚未達到成熟的商務項目運作條件,世博效應能否成功激發浦東貿易中心的功能,還是未知數。
　　但是不難發現,隨著上海建設國際金融中心戰略的推進,占地面積2.6平方公里的“外灘金融集聚帶”將被重新激活,納入規劃,而浦西、浦東兩處均處于這條前景無限的“黃金腰帶”的邊緣。
　　業內人士指出,世博園區未來如何發展,最主要還是看政府規劃,以及是否有相應的傾斜政策扶持。付琦指出,對于世博園區來說,規劃以外更重要的是金融政策的扶持。“陸家嘴為什么沒有出現在虹橋或者其他地方？就是因為政府對陸家嘴有特別的金融政策扶持。”