近日，一起因“內部認購”不能兌現引起的糾紛在吉林省長春市鬧得沸沸揚揚，目前開發商和購房者仍在僵持之中。據記者了解，今年以來，長春市與“內部認購”有關或者因“內部認購”而起的矛盾糾紛已經發生多起。業內人士認為，“內部認購”亂象頻出折射房地產市場監管漏洞。

　　三年未交房，交房卻漲價

　　長春市民王亞茹和長春300多名購房者連日來已經多次到吉林省政府和長春市政府反映長春豪苑翡翠城違反“內部認購協議”延期交工臨時漲價的問題。據王亞茹反映，2006年，她通過“內部認購”的方式認購了豪苑翡翠城項目，并與開發商簽署了《內部認購協議》，約定房價為2680元/平方米，分3期繳納房款。接著就開始了漫長的等待，中間還交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子終于要交工了，開發商突然提出要漲價，每平方米漲價900元。如果購房者不愿意繼續購房，開發商愿意每平方米加價1280元回購房源。購房者如不同意上述方案，就不予簽訂正式的《商品房買賣合同》。
　　王亞茹和300多名已經交了“內部認購”款的購房者們非常氣憤。“現在房價漲得這么厲害，即使開發商多加1280元/平方米回購，這個價格也不可能在市場上買到理想房子。”
　　開發商則表示，由于當地政府當初承諾的一些條件最后都沒有兌現，導致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價900元，開發商也只是保本甚至是虧本經營。
　　據了解，近年來長春房地產市場上因內部認購引發的糾紛不在少數，開發商或延期交房，或坐地漲價，有的購房者“認購款”已經交了三四年，到現在不僅沒有看到房子，連地都還沒有。

　　“內部認購”實為開發商“圈錢”

　　內部認購有時又稱“團購”或者集資建房，其最顯著的兩大特點是：一，尚不具備銷售條件甚至連土地都沒有取得就開始收錢賣房，二，價格較低，接近成本價甚至低于成本價。這也是很多購房者對“內部認購”趨之若鶩的主要原因。
　　“我們從來不搞團購或內部認購，因為利潤率太低”，長春中海地產相關負責人對記者說。
　　據一位地產圈資深人士透露，“內部認購”特別是一些黨政機關和大型企業組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復雜，涉及多個環節，但歸根結底，開發商主動采取內部認購、忍痛割肉的目的只有一個——圈錢。
　　據了解，“內部認購”多發生在一些中小房地產企業身上。少數冒進的房企本身實力不強，資金緊張，手里的錢僅夠支付土地競買保證金，甚至連保證金都不夠。為了籌集資金拿地或者進行前期開發，只能提前賤賣部分房源，繳齊土地款或啟動資金，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以，在某種程度上，內部認購實際上是一種融資行為。內部認購的特點決定了其風險性。一旦開發商資金鏈斷裂，購房者的利益很難得到保障。今年4月份，長春龍創地產經過241輪“血戰”，以總價7億元、溢價率286%的價格競得長春凈月區櫻花地塊，成為當時的長春單價“地王”。但是拿下櫻花地塊沒幾天，因無法打平成本，龍創地產又上演了一出“退地”鬧劇，不僅要退地，還想要回保證金。據業內人士透露，龍創此前在長春房地產市場默默無聞，根本無力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭奪中不惜代價“被地王”，是因為此前收取了一家機關單位的“內部認購”款，并用這筆錢交納了土地保證金。“龍創一退地，參與龍創‘內部認購’的購房者顯然購房無望，而且，什么時候能拿回自己的認購款也很難說。”這位業內人士說。

　　“內部認購”亂象折射監管漏洞

　　“我們反復提示，五證不全的房子千萬不要買，不受法律保護，可是消費者就是不聽”，長春市住房保障和房地產管理局相關人士提起“內部認購”十分煩惱。“開發商沒有預售許可賣房，顯然是違規的；但是購房者明知開發商行為違規，還要參與，自己也負有責任，甚至涉嫌與開發商串通共同違規。”
　　不過，一些購房者很難認同這樣的說法，“現在市場上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣沒了。再說，既然五證不全不允許賣，那么為什么不見監管部門出來禁止？”
　　房地產管理部門對此的解釋是，內部認購是開發商與購房者的私下交易行為，監管部門很難發現。記者在采訪中了解到，即使內部認購行為被舉報到相關管理部門，也很難得到有效的處理。目前我國現有的法律法規，只是規定開發商在未取得銷售許可證之前不得賣房，但對違反此規定如何處罰、由哪個部門來處罰并無明確規定。因此，行業監管實際仍是空白。
　　此外，關于內部認購的法律監管目前也不健全。據記者了解，對于“內部認購”合同或者協議是否有效，是否受法律保護，目前在實踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀點認為，內部認購協議只是一種合同預約，并非正式商品房買賣合同，因此不受法律保護。一些已判決的內部認購糾紛案中，法院只判定開發商返還消費者已支付的購房款，不支持購房者其他請求；另一種觀點則認為，內部認購協議是雙方意愿的真實反映，而且構成合同要件，因此法律給予保護。國內目前也有內部認購者維權成功的案例。
　　長春房地產界的一些業內人士表示，任由“內部認購”這種融資行為繼續下去，最終造成的可能不僅僅是簡單的經濟糾紛，很可能涉及社會穩定。因此，對房地產市場“內部認購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對消費者的警示上，有關部門必須真正擔負起監管責任。必要時可以制定地方性的法律法規，對于“內部認購”行為給予嚴厲制裁。同時，也建議相關法律機構對“內部認購”給予明確的司法解釋，避免司法實踐中出現理解上的偏差。