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    1. 中國房地產業需要“正循環”
      2010-09-10   作者:吳蔚  來源:經濟參考報
       
          前幾天,任志強和潘石屹又打起了口水仗。小潘說,房價將跌至2009年年初水平,而經常扮演“全民公敵”形象的任志強說,大家別聽小潘瞎忽悠,房價會跌但不會大跌。
        2009年初的房價水平是多少?據筆者印象,北京海淀最搶手的中關村一小、三小的學區房,普通的也就每平方米1.4萬元左右,高檔小區帶精裝能拎包入住的撐死了1.8萬元/平方米,而現在相同地段的房子3.5萬元/平方米都算是便宜的。
        若按著潘石屹的說法,北京的房價差不多得“腰斬”,這自然是人民群眾喜聞樂見的,然而現實并非總能朝著人們理想的方向發展。相較而言,任志強的話雖然不中聽,但他這些年放的“大炮”最后往往都被事實所驗證。
        “任大炮”這次是否又不幸而言中?國家宏觀調控政策下一步怎么走很關鍵。回想2008年那次調控,政策輪番出臺,成交量大跌,開發商資金鏈瀕臨斷裂,開發商眼看著要“從了”,房價好容易有了調頭向下的勢頭,然而,恰在此時,金融海嘯來襲,政府出手救市,政策轉向,房價瘋狂地報復性上漲。而這一漲就翻了跟頭,讓廣大人民群眾只有望樓興嘆的份兒。
        今年房地產調控政策的密集出臺,很像2008年。1月至今,幾乎每個月都有地產調控政策出臺,樓市觀望氣氛濃厚,成交量下降,開發商的資金鏈又開始繃緊。“任大炮”正頻繁勸開發商們趕緊“從了”,以降價換政策安全,然而眼下正趕上“金九銀十”,樓市又開始出現“日光盤”、連夜排隊買房的現象,似乎部分購房者先于開發商“從了”,于是房價仍然堅挺。從近年樓市看,中國樓市是開發商、購房者和政府政策的博弈場。如若購房者先妥協,開發商肯定不會主動降價,這時政府的態度變得對市場更為重要,政府是希望價平量穩,還是價跌量增?市場里沒人說得清楚,而對此每個人又有每個人的判斷。
        房價到底降不降,并非誰能說了算,最終還得看市場,而市場經濟最基本的法則就是供求關系。供大于求,價格自然就會降下來。李克強副總理最近強調的“要切實增加住房有效供給”很耐人尋味。何為有效供給?與需求錯位的供給絕不是有效供給。比如現在很多城市把保障性住房建在遠郊區縣,這樣住房成本雖然下來了,但生活成本卻大大增加了,人們還是希望在城里住著,于是等于又增加了新的需求。再比如,有的年輕人為結婚買房,因為經濟實力不夠買了遠郊的房,沒過幾年發現孩子的教育、老人的贍養,還有交通醫療等等問題接踵而至,還得再買房。所以說,住房供求是個很復雜的問題,不是簡單地查查空置率、搞搞民意調查能弄清楚的。對于決策層來說,建什么房、在哪建很重要,建配套也很重要,需要全盤長遠考慮,不能只滿足于增加供應量,而是要加大“有效供給”,不然建再多的房也沒用。對于購房者來說,對自己的需求也要有清醒的認識,買房不能只滿足一時之需,畢竟這是人生的一件大事,舉幾代人之力買套房,貸款還沒還清又要考慮再買房,實在不是明智之舉。如果眼下實力不夠,不妨先租房,等需求明確了再買也不遲。而真正的剛需們也用不著糾結,該出手時就出手,房價降不降和你沒什么關系,你買房是為了住又不是為了賣。
        最后還想奉勸開發商一句,別老指望一口吃個胖子,不如“學習萬科好榜樣”,低價、少賺、換量、多造房,早日促成中國房地產業的“正循環”。
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