杭州市統計局近日發布的《2010年2季度杭州市房地產業景氣指數》顯示，杭州市房地產業企業景氣指數在2010年2季度呈持續下滑態勢，在1季度已下降25點的基礎上繼續下降14.5點，跌入“微弱不景氣”區間，景氣指數創十年以來最低點。圖為杭州主城區建設中的商品房。　新華社記者　譚進/攝

　　個別“微跌”非“普跌”好地段好樓盤仍“扛”高價

　　房地產新一輪調控政策下，南昌樓市成交出現“量縮價跌”。7月份，南昌商品住宅銷量環比上月降三成左右，房屋銷售價格則連續三個月保持環比負增長。
　　南昌市房管局信息中心公布的數據顯示，7月份，南昌商品住宅銷售面積15.5萬平方米，銷售套數1428套，環比6月分別下降29%和32%；二手住宅銷售面積14萬平方米，成交1593套，環比6月分別下降17%和15%。
　　4月中旬樓市調控政策出臺后，南昌房價漲勢放緩。國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，7月份南昌房屋銷售價格同比上漲6.5%，為年初以來最小漲幅，環比則自今年5月份首次出現負增長后，連續3個月延續回落態勢。7月份，南昌房屋銷售價格環比下降0.6%，其中新房下降0.8%，二手房下降0.3%。
　　記者了解到，7月份南昌市對外發售的樓盤中，部分開發商像以往一樣推出置業可享受贈送契稅、裝修基金、免物業費等優惠活動，不過，這些促銷讓利活動對購房者的“吸引力”減小，他們普遍希望價格真正降下來，看跌心理仍然較重。不少購房者表示，調控下房價不會“逆市上漲”，因此目前不急于買房，還想再等等看。
　　綠地南昌房地產事業部營銷總監戴詠春表示，成交量下滑主要是供應量減少，由于開發商適當調低了價格，市場上不少已推樓盤總體銷售情況還是比較好的。以該公司旗下樓盤綠地香頌為例，小區1400套房源，今年4月份開始對外發售，到目前為止已經售出700多套，其中6、7兩個月銷量接近400套。
　　南昌市房管局副調研員胡小林認為，目前南昌房地產形勢總體特點為“量縮價微跌”，但不是普跌，下跌的主要是位置較偏遠、配套設施較差的樓盤，比如紅角洲板塊樓盤每平方米下降了500元左右，降幅約為10%，但是中心城區、地段較好的樓盤價格幾乎沒有松動。記者從紅谷灘板塊中心區域的聯發廣場了解到，1月份樓盤銷售均價為每平方米8600元，5月份上漲到9100/平方米，目前仍為9200元。

　　“調價格、緩推盤”開發商兩大策略應對樓市調控

　　記者了解到，為應對政策調控下購房者持幣觀望、延緩入市引發的市場成交下滑，開發商從兩方面采取措施：一是推出折扣讓利活動，在價格上小幅“讓步”吸引市場關注，積聚“人氣”。從5月份開始，南昌各大在售樓盤均打出了程度不同的折扣促銷活動，辦VIP卡返現金、送家電、裝修和等值折扣等；二是通過有意控制供應規模，放緩推盤節奏，營造市場供求活躍現象，以此吸引購房者盡早“出手”。南昌多個樓盤通過“少量多次”開盤成功實現了“開盤即售罄”的熱銷場景。
　　南昌聯發置業有限公司銷售主管朱敏告訴記者，7月份公司旗下聯發廣場·克拉公寓共推出了100多套高層房源，售出90套，主要是40-50平方米小戶型，價格最低每平方米7800元，最高每平方米10600元，若辦理VIP卡可享受1萬元抵2萬元房款，另外，一次性付款可打96折，按揭98折優惠。他坦言，開發商折扣力度加大，房價相比調控前確實已經“略減”，達到了部分客戶的心理價位，目前入市購房人群中，包括認同當前房價水平的剛性需求者。
　　據他介紹，聯發廣場1月17日首次發售推出200套房源后，在3月、4月、5月、7月又陸續四次開盤，每次推出的房源數量幾十套至一兩百套不等，8月份還將推出10套特價房。剩下的樓盤還將延續推一批賣一批的方式。
　　綠地南昌旗下綠地香頌也采取了類似“價格優惠+頻繁加推”的銷售策略。記者在南昌搜房網上查閱該樓盤的銷售動態發現，自今年4月17號首次開盤推出150余套房源后，綠地香頌每月至少開盤一次，期間還會不定期加推少量房源。比如，4月27日加推6號樓96套房源，5月30日加推1號樓近100套房源，6月下旬再度推出150套，7月24日推出8號樓高層房源118套……不僅如此，綠地在價格上打出了88折優惠，雙措并舉下該樓盤銷售情況大幅改善。中國指數院發布的7月南昌樓市銷售排行榜上，綠地香頌以銷售金額、銷售面積、銷售套數三項第一穩居榜首。
　　南昌市房管局信息中心主任沈學農認為，經過2008年樓市低迷的考驗后，開發商在此輪調控中顯得理性了許多，定價時結合市場的有效需求和實際承受能力，價格更加適中。從南昌市場來看，開發商基本上“上市多少，銷售多少”，量入為出，庫存量沒有增加，“輕裝上陣”也使得開發商在一定程度上掌握了市場主動權。

　　開發商謹慎拿地監管仍需抓好“兩頭”

　　今年下半年以來，南昌土地市場交易清淡，多宗地塊以底價成交。特別是7月份，南昌土地出讓市場僅有的兩宗土地最終以底價成交，其中住宅用地和工業用地各一宗，總出讓面積約125畝，環比6月大幅減少90%以上，土地掛牌出讓量也創下去年10月份以來新低。8月2日，南昌土地交易中心公開拍賣的5宗地塊再次全部以底價成交，整個拍賣過程僅僅持續20分鐘左右，被外界戲稱為南昌“史上最快土地拍賣會”。
　　專家指出，土地市場的平靜反映出開發商這一市場投資主體的理性回歸。特別是二三線城市的本土開發商，并沒有采取激進的方式大規模擴張拿地，而是量力而行。一方面在銷售上用壓縮利潤空間換取成交量的回升，另一方面理性拿地節約拿地支出，保持現金流的充裕，這種“休養生息”式的做法能夠讓開發商“扛”得更久些。
　　不過，對于樓市下一步走向，胡小林認為樓市僵局短期內難以打破，價格還是會進一步下跌，否則市場“沒有出路”。戴詠春也認為，隨著去年下半年以來出讓的土地陸續開工入市并形成有效供給，后期市場供應量還會加大，價格還有下探的空間。
　　沈學農指出，庫存持平背后對應的是開發投資增速回落，施工和竣工放緩，這對明年的市場供應會有所沖擊�！暗�是只要調控不放松，投機性需求不攪局，加上保障性住房加碼，總體市場供求是可以保持均衡的，房價將在更加合理的區間內運行”。
　　沈學農認為，房價上漲勢頭已經基本控制，個別月份的價格波動并不影響大的趨勢，他建議下一步監管層要抓好“兩頭”，一是繼續采取嚴格信貸、加強監管等措施抑制投機性需求，堵住炒作推高房價非理性上揚的渠道；二是切實加大保障性住房建設，解決普通購房者的住房問題，有效分流市場需求。