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      樓市博弈加劇 調控進入"攻堅戰"
      2010-08-24   作者:  來源:上海證券報
       

        

      圖 近日,杭州某新樓盤發售前夕,不少市民通宵排隊等待買房

          各地樓市出現了冷熱不均的現象:北京樓市成交仍未走出低迷,部分城市則再現“日光盤。”如何看待這一現象?接受記者采訪的多位業內人士和專家認為,一方面,中央政府一再強調調控決心,樓市持續反彈的可能性很小,即便出現反彈,也很可能招致更嚴厲的調控政策;另一方面,隨著一些主流開發商降價換量策略見效,其他開發商也可能采取跟進策略,導致剛性需求由觀望逐漸入市,樓市博弈將進一步加劇。
         
          樓市成交冷熱不均

        總體來看,進入8月份,樓市顯得比較沉寂。其中,成交量不溫不火,低位波動,價格則保持平穩。但與此同時,一些地方卻續出現“日光盤”等熱銷項目,使樓市走勢變得撲朔迷離。
        記者根據北京房地產交易官方網站數據統計,截至8月22日,北京商品住宅期房網上簽約量為3340套,日均為151套,環比下降5.6%。如果剔除經濟適用房和限價房,北京商品房實際成交量為2656套,日均為120套,環比下降7.7%。并且,上述數據同比分別下降60%、65%,說明北京房地產市場的調整仍在繼續。
        但是,就在上周,上海、杭州分別又有樓盤熱銷,并且有地方陸續出現“日光盤”熱銷項目。
        “這些熱銷項目總體上都是郊區低價房,或低價入市樓盤、降價促銷樓盤。”北京中原地產張大偉說。
        他告訴記者,中原地產對8大城市7月銷售量最高的40個樓盤進行了調研,其中主流房企的樓盤占65%。“包括上海、杭州等地的項目,大都是主流開發商的項目,降價促銷是共同點。”
        張大偉直言,目前對二、三套購房的限制性信貸政策仍在,所以投機炒作購房者并不多。
        “我認為在受到幾個月的壓抑后,剛性需求是此輪成交的主力。”他進一步分析指出,從熱銷的樓盤來看,雖然房價仍不低,但由于戶型小,總價并不高。

        調控進入“攻堅戰”

        專家普遍認為,雖然“日光盤”再現,但樓市借機反彈的可能性很小,調控已經進入“攻堅戰”,樓市深入調整在所難免。
        記者注意到,國務院副總理李克強8天內兩次要求堅決抑制房地產投機炒作。而近期國土資源部對全國房地產閑置土地整治情況進行通報,銀監會則建議對四城市“三套房停貸”,以及住建部關于繼續進行房地產調控的表態、北京市有關商品房預售款“專戶管理”政策的研究……一系列信息都表明房地產調控從嚴的趨勢正在形成。
        另一方面,雖然有樓盤出現降價熱銷,但是“由于供應量充足,開發商還不敢就此提價,例如保利茉莉公館首期開盤16700元/平方米,接下來開盤價為17000元/平方米。”張大偉說,與此同時,附近的其他樓盤則準備下調銷售價。
        事實上,根據中原地產的調研,目前保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等主流開發商熱銷項目均已出現價格松動。并且,隨著這些主流開發商降價換量策略見效,必然會對其他開發商起到示范作用。
        記者注意到,新政出臺前后土地市場的調整更為明顯。其中,北京土地溢價率從新政之前的110.6%下調至目前的23.2%,下跌超過六成,樓面價也低于2009年。
        據統計,截至8月17日北京共出讓土地137塊,其中新政以后出讓70塊,超過新政前平均水平,而樓面價則明顯出現下調,其中總樓面價從6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米,下調58.3%;住宅用地樓面價也從新政前的12258元/平方米,下調到新政以后的5113元/平方米,下調近六成。
        “8月份北京住宅土地成交放量且大部分低價成交的情況,很可能對周圍的商品房市場起到明顯的拉低價格作用。”張大偉說。
        對此,住建部政策研究中心副主任王玨林認為,“地方政府必須落實‘新國10條’,加快保障性住房建設,并且切實督促開發商加快土地開發以增加住房供應量,否則‘調控’就會成為‘空調’。”

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