從小城市做到大城市

　　談起爛尾樓，人們會聯(lián)想到破爛的工地雜草叢生，間隙矗立著一棟或幾棟或高或矮的樓房，任憑風(fēng)吹雨打。開發(fā)商不愿意碰，政府頭疼，百姓心痛的爛尾樓，偏偏被一位名不見經(jīng)傳的山東人點(diǎn)鐵成金起死回生。
　　這是一個什么樣的人？他有什么神奇的能耐？帶著疑問，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者對北京光耀東方董事長李貴斌進(jìn)行了獨(dú)家專訪。
　　普通的不能再普通了，坐在記者對面的他是個不太典型的地產(chǎn)老板，方正的臉上架一副眼鏡，樸素的白襯衫、深色西褲、黑色皮鞋，濃重的山東口音說起話來慢條斯理。
　　錢對他來說已經(jīng)失去了傳統(tǒng)的意義，饅頭、面條、大蔥是他的可口吃食，“只有這些我才吃得飽吃得香。”當(dāng)他手捧一杯白開水，坐在你面前，跟你侃侃而談近日對人生哲學(xué)的思考、對新媒體的看法，只有當(dāng)問及項(xiàng)目的進(jìn)展情況，他才會輕描淡寫幾句時，你真的很難把叱咤地產(chǎn)風(fēng)云的“業(yè)內(nèi)黑馬”跟他聯(lián)系在一起。
　　作為一個從山東聊城做商業(yè)地產(chǎn)起家的企業(yè)家，他的企業(yè)在業(yè)內(nèi)以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購運(yùn)營的獨(dú)特模式引人注目，他獨(dú)到的發(fā)現(xiàn)價值的眼光和重塑價值的能力也幾乎可以作為商業(yè)地產(chǎn)界的成功范本。
　　李貴斌口中提到的光耀東方廣場，位于北京西客站北廣場東側(cè)，其前身就是爛尾了10年的海天廣場。2009年9月，李貴斌用20億元接手了沉寂多年的海天廣場。僅僅3個月之后，北京光耀東方就令這座10年死城猶如枯木逢春，點(diǎn)亮了天安門以西區(qū)域的商業(yè)價值暗角。據(jù)了解，當(dāng)時開盤非常火爆，由于是準(zhǔn)現(xiàn)房，開盤價僅為2.3萬至2.5萬元/平方米，僅一天時間，光耀東方廣場500套房源就告售罄。

　　收購爛尾樓起家

　　從名不見經(jīng)傳的三線城市企業(yè)，到馳騁國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的黑馬，李貴斌只用了8年時間。
　　2003年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長。2003年下海經(jīng)商后，在一次偶然的機(jī)會中，已經(jīng)43歲的他接手了當(dāng)?shù)氐囊患覡�尾商場——新東方廣場。“我沒少走彎路。最早，我把店鋪設(shè)計(jì)得比較大，但是當(dāng)時市場購買力不足，租戶的租金也較高，后來他們都賠錢了，很多人退租。幸好我手里還有住宅業(yè)務(wù)，有現(xiàn)金流。”第一批租戶的問題解決之后，李貴斌又重新設(shè)計(jì)店鋪，重新裝修、招商，直到2006年，新東方廣場才漸漸紅火起來。
　　第一個項(xiàng)目就做了3年，對于李貴斌來說，是個由不會到會的過程，也是一個培養(yǎng)企業(yè)品牌的過程。李貴斌從中也總結(jié)出一點(diǎn)重要經(jīng)驗(yàn)，“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值。”
　　在2005年春天李貴斌赴美國考察時，他發(fā)現(xiàn)自己的嘗試原來可以當(dāng)成一門長久的生意來做。“美國有一家公司叫做五兄弟，也是專門收購商業(yè)爛尾樓的，它的規(guī)模已經(jīng)排進(jìn)了美國開發(fā)商的前10名。”在李貴斌看來，根據(jù)美國房地產(chǎn)上百年的發(fā)展歷程，爛尾樓的存在是一種常態(tài)。他打算在中國復(fù)制這樣的商業(yè)模式。
　　2009年上半年，北京光耀東方成功收購北京“新中關(guān)購物中心”47%的股權(quán)，成為其最大股東。2009年9月，爛尾了10年的海天廣場也被光耀東方成功收購。
　　迄今為止，通過不斷攻城略地，李貴斌已經(jīng)在山東、河北、山西、天津和北京等地建立起了自己的地產(chǎn)王國。截至目前，北京光耀東方開發(fā)、投資并購、整合改造、自持運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積累計(jì)已經(jīng)超過200萬平方米。其狂飆突進(jìn)之勢令人矚目，其獨(dú)到的眼光、專業(yè)的投資并購使一個個商業(yè)項(xiàng)目化腐朽為神奇。
　　“商業(yè)項(xiàng)目的爛尾或暫停，除了開發(fā)中的財(cái)務(wù)問題外，大多數(shù)由于經(jīng)營不善，無法維持經(jīng)營。”李貴斌表示，只有建立起一個執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，才能短期內(nèi)降低空置率，提升租務(wù)局面。
　　“中國爛尾樓市場約有2萬億元以上。”李貴斌說，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)供大于求，而購買力的增長有限，關(guān)停和爛尾的越來越多，公司的機(jī)會也就越來越多。

　　獨(dú)特商業(yè)模式

　　城市綜合體的開發(fā)+投資并購爛尾樓+商業(yè)管理的三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，就是光耀東方的一個獨(dú)特商業(yè)模式。換句話說，也就是以城市綜合體開發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購重組為重點(diǎn)、商業(yè)運(yùn)營管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈，進(jìn)而形成開發(fā)、收購、管理的完整體系。
　　李貴斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，之所以選擇這樣的商業(yè)模式，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展的過程中，爛尾樓和價值被嚴(yán)重低估的項(xiàng)目都會大量存在。他們選擇這樣的商業(yè)模式，一是因?yàn)閷ι鐣�有好處，二是因�(yàn)閷�公司有好處，所以未來光耀東方還將繼續(xù)這樣的模式。
　　而對于選擇商業(yè)爛尾項(xiàng)目方面，李貴斌一直奉行三個標(biāo)準(zhǔn)：位于核心商圈、地級市以上的城市以及原產(chǎn)品本身品質(zhì)不能太差。
　　要做好收購爛尾樓的工作，組建一支工作經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤團(tuán)隊(duì)是最重要的。李貴斌總是把成功歸功于他引以為傲的團(tuán)隊(duì)。“我們40多位高管來自萬達(dá)、太平洋百貨、銅鑼灣、賽特等知名的企業(yè)。
　　據(jù)了解，李貴斌盤活北京海天廣場僅用了3個月，這完全依仗一個包括收購、改造、運(yùn)營在內(nèi)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)：由專業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)專門對接債權(quán)人，解決好收購項(xiàng)目的一切法律糾紛和遺留問題；由專業(yè)化的工程團(tuán)隊(duì)完成改造和裝修；再組建光耀東方在本地的商業(yè)管理公司，對商場進(jìn)行管理運(yùn)營。
　　而在打造這次專業(yè)團(tuán)隊(duì)和三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈過程中，李貴斌總結(jié)自己的管理經(jīng)驗(yàn)為16個字：東方文化，西方管理，資源整合，渠道建立。“企業(yè)是一個系統(tǒng)工程，要綜合考慮，形成立體思維。”
　　李貴斌說，爛尾樓項(xiàng)目和價值被低估的城市綜合體，都是光耀東方關(guān)注的重點(diǎn)。今年光耀東方計(jì)劃在北京和上海兩個城市投資并購2至4個城市綜合體項(xiàng)目。

　　商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)為先

　　“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值。”李貴斌說，同樣的道理，即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現(xiàn)象，最終的原因還是商業(yè)運(yùn)作上出了問題。
　　據(jù)了解，2005年，光耀東方收購了河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場，收購后便迅速做出了判斷：該項(xiàng)目位處當(dāng)?shù)貎蓚�商圈的交界處，體量較小，無法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當(dāng)時邯鄲有一個女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發(fā)，將這個項(xiàng)目定位為時尚女性商場，采用店中店的形式，包裝以后重新推出。李貴斌說，“招商時，只需要招800家商戶，而來報名的商戶超過了3000家。”
　　2008年，光耀東方收購石家莊項(xiàng)目。這是一個2002年開業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個項(xiàng)目相鄰的是該市最大的百貨商場，項(xiàng)目北側(cè)，是華北一個大型的服裝批發(fā)市場，匯集了大批來自各地的服裝供應(yīng)商。李貴斌說，“當(dāng)時我們做了分析，將它定位為一個品牌服裝展貿(mào)中心。”這一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。
　　“我要把商業(yè)地產(chǎn)的價值做出來，就要整合好資源，功夫做到位。”李貴斌說，在收購海天廣場之前，已經(jīng)做了全方位的分析。“光耀東方廣場將被定位為一個集商業(yè)性購物、酒店、娛樂、辦公于一體的城市綜合體。”他說，之所以這樣定位，是因?yàn)榭紤]到光耀東方廣場的獨(dú)特優(yōu)勢。首先，距離長安街近，臨近中央政務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，交通位置好；其次，在光耀東方廣場方圓1公里之內(nèi)還沒有大型的城市商業(yè)綜合體，公主墳、西單等商業(yè)區(qū)都距離較遠(yuǎn)。最近，新華社網(wǎng)絡(luò)電視臺、手機(jī)電視臺、湖南電視臺北京辦事處等媒體的意向入駐，將帶來品牌效應(yīng)；即將建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播廳也會匯聚更多人氣。
　　李貴斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，預(yù)計(jì)今年還會再收幾個項(xiàng)目，不過總體來說現(xiàn)在形勢還不是很明朗，會再觀望。談及未來，他認(rèn)為，“平穩(wěn)”是趨勢。“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷量萎縮，消費(fèi)增速下滑，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)下一步的走向以平穩(wěn)為主。”