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珠江新城“黃金地塊”閑置十余年
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企業(yè)逐利、政府失察、制度有漏
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2010-08-19 作者：記者 陳先鋒/廣州報(bào)道 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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珠江新城位于廣州市新城市中軸線上，定位為中央商務(wù)區(qū)(CBD)，可謂寸土寸金。然而就在這個(gè)處于高速建設(shè)期的核心區(qū)域，卻有一塊土地曬了十余年太陽(yáng)，至今未建成一棟樓。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，諸多類(lèi)似于官司纏身、規(guī)劃變更的理由正在成為土地閑置的重要原因。這些原因背后究竟是什么往往極難考證，但閑置的結(jié)果是，一方面為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)地價(jià)翻數(shù)倍的溢價(jià)收益，另一方面減少了樓市供應(yīng)，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)，損害了社會(huì)利益。
資料顯示，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區(qū)珠江新城的商品住宅用地，用地面積為16024平方米，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。
然而，廣州宏瀚卻沒(méi)有選擇開(kāi)工建設(shè)，而是選擇“倒賣(mài)”土地。根據(jù)珠江實(shí)業(yè)(600684.SH)2005年發(fā)布的公告，廣州宏瀚在1998年2月20日就與珠江實(shí)業(yè)簽訂了協(xié)議，將包括珠江新城L2在內(nèi)的三幅地塊轉(zhuǎn)讓?zhuān)榻瓕?shí)業(yè)成為唯一的土地使用經(jīng)營(yíng)者。
但在履約過(guò)程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚于2005年8月將珠江實(shí)業(yè)告上法庭，珠江新城L2也隨即進(jìn)入訴訟程序，成為“歷史遺留問(wèn)題”。但2005年12月30日，廣州宏瀚又申請(qǐng)撤回起訴，與珠江實(shí)業(yè)達(dá)成和解。根據(jù)約定，廣州宏瀚開(kāi)發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實(shí)業(yè)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后開(kāi)發(fā)其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工期為2007年8月-2009年8月。
不過(guò)，在拿到土地之后，廣州宏瀚仍未建房銷(xiāo)售，而是又選擇申請(qǐng)修改規(guī)劃，讓土地繼續(xù)曬太陽(yáng)、睡大覺(jué)。記者在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站看到，2010年4月中旬廣州規(guī)劃局對(duì)珠江新城L2地塊規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行批前公示。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請(qǐng)由最高100米調(diào)整到最高208米，拔高了一倍多。
究竟是什么原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商甘愿讓土地閑置多年，而地方政府卻又未及時(shí)收回土地呢？
從企業(yè)層面來(lái)看，業(yè)界分析認(rèn)為，由于珠江新城L2地塊的飛速升值，這塊“靚地”的閑置并不影響開(kāi)發(fā)商從中獲利。
“目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)潛伏著‘拿地-改規(guī)劃-拖延工期-獲得土地溢價(jià)和超額利潤(rùn)’一條龍的規(guī)則。”房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓接受媒體采訪時(shí)表示，而且開(kāi)發(fā)周期拖得越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商獲得的土地溢價(jià)就越高，從中獲益更大。
“過(guò)去，一些‘有本事’的非知名房企是通過(guò)囤地、炒地賺錢(qián)的，這些開(kāi)發(fā)商一般拿地后轉(zhuǎn)手倒賣(mài)給其他開(kāi)發(fā)商，即便暫時(shí)沒(méi)有賣(mài)出去，自己也很少開(kāi)發(fā)。”廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同表示，“隨著市場(chǎng)規(guī)范，目前這類(lèi)企業(yè)已經(jīng)大幅減少。”
除了開(kāi)發(fā)商原因外，相關(guān)政府部門(mén)的缺位失責(zé)也是一些土地能夠閑置十多年的原因。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江指出，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)閑置土地的處理非常明確：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用”。但是現(xiàn)實(shí)中，卻很少看到政府嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，積極落實(shí)相關(guān)處罰措施。
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