自7月份調控“松綁”的風聲傳出后,決策層接連釋放出的信息已相當明晰:銀監會再次出手勒緊三套房貸,京滬深杭成為代表城市;國土資源部將一份“囤地黑名單”置于鎂光燈下;住建部部長姜偉新則在“2010市長論壇”上公開表示,樓市調控不會放松,“堅定不移地遏制部分城市房價上漲過快”。
    在市場層面,北京、上海等一線城市,盡管房價瘋漲態勢已被完全遏制,但萎縮的只是成交量,價格依然堅挺。
　　“全國也好,幾個重點城市也好,調控深度還沒有到位。相對于'國十條’的要求,差距還比較大,接下來的調控任務還比較艱巨。”住建部政策研究中心副主任王玨林對記者表示。
　　調控目標尚未達成,地方財政卻已告急,并殃及保障房建設。據國家統計局數據顯示:2010年1~6月,全國保障房投資額為433.19億元,同比縮水1.7%。
　　此前,2010年被廣泛看作保障房“大躍進”之年,住建部更是提出建設580萬套保障房的目標。
　　保障房建設速度已現頹勢？“統計局數據主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數幾個省撐場面的,要不然,全國的數據會很難看。”接近國家統計局的某人士說。
　　一位住建部人士則對記者透露,“根據國務院要求,相關部委要天天呈報房地產市場運行分析報告和數據。放松的呼聲,與收緊的努力,在同時進行。”他進而分析,圍繞調控松綁與否,各方博弈頗多,“最終可能是調控持續,但路徑發生轉變。”　

　　百日變局

　　銀監會一紙禁令,源于各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監會的人士透露,“在北京和杭州,三套房貸早就放開了。”
　　各方質疑聲漸起,銀監會不得不再敲房貸警鐘。8月初,多方傳出消息,銀監會對京滬深杭四地商業銀行提出建議,暫停發放三套房貸。A股地產板塊大幅下跌。
　　8月6日,此種判斷得到驗證。在當日銀監會舉行的發布會上,相關負責人表示,對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,“具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定”。
　　上述規定并無新意。4月17日頒布的“國十條”中規定,各地銀行可根據自己的風險評估,對房價過高、漲幅過快的城市自主停貸。
　　盡管如此,北京市仍謹慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向記者證實,經銀監會“建議”后,北京商業銀行三套房貸已全部緊急叫停。
　　“北京選擇了從嚴,但各個城市不同,銀行擁有自主權。目前各地做法并未違背調控政策。”王玨林說。
　　在各方人士眼中,信貸政策的搖擺,已成為市場走向的“晴雨表”。感受到壓力的,并非只有銀監會,開發商在調控百日后,同樣如履薄冰,對調控政策諱莫如深。
　　北京首都開發控股（集團）有限公司一位高層對記者透露,“領導交代了,近期少說話、少露面。”
　　北京萬科人士也表示,近期“不談政策,不談走勢”。接近北京萬科總經理毛大慶的人士透露,毛在多個場合均表示“響應政府號召”。
　　7月底,萬科在北京房山區的長陽半島項目開盤,均價13500元/平方米。“事實上,一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬科人士透露。
　　按照萬科當時拿地時6500元的樓面單價,這個開盤價格不高,“幾乎只是保本。”
　　“稅費20%、自有資金的財務成本2%、營銷成本3%,建安成本至少要2500元,城市配套費500元,加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線。”上述人士表示。
　　價格成為檢驗調控效果的試金石。在北京聯達四方董事總經理楊少鋒眼中,房價還遠未見底。“就北京而言,三分之一已經降到位了,比如通州的很多項目;三分之一降了但沒到位;還有三分之一根本沒降。”楊少鋒說。“政策一旦松綁,會有另一輪報復性反彈。”
　　與僵持的樓市相比,土地市場已有陣陣涼意。
　　7月16日,北京通州馬駒橋地塊招標,樓面單價最高報價為4540元。而3月17日,該區域一地塊的成交單價是8650元;當日另一招標地塊位于昌平區小湯山,最高樓面單價報價為7000元,比之前該區域成交地塊低了53.6%。
　　國土資源部近期動作頻頻,土地市場冷暖自知,供地量的增加也在為土地市場降溫。
　　此外,國土部最大一個動作是,將一份涉及全國1457宗閑置土地的統計表交予銀監會,涉及者包括泛海建設、華潤置地和新世界等多家品牌房企。國土部人士透露,將派出31個調研組赴31個省區市進行調查。
　　“名單上的多宗閑置地塊,都是因地方政府原因造成的,最終需要協商解決。名單的更大意義在于部委間的信息共享。”上述人士表示,多部委聯動的做法以前就有,但未有這般深入。“這也標志著調控進入了敏感期。”

    雙重壓力

　　新政百日后即有“松綁”消息傳出,說明新政殺傷力之強。“從中央到各部委,都有明確的態度,政策并不會放松,而是和年初一樣。”王玨林說,“這都是有教訓的,一些人已經對（調控）政策失去信心了。”
　　決策層緊急表態,顯然為避免“史上最嚴厲調控”變為“史上最短命調控”,慎防房價再陷越調越高的怪圈。“現在是個僵局,政府不可能往后退。”楊少鋒分析。
    而此時,伴隨調控而來的是地方財政告急、保障房建設縮水的雙重壓力。
　　在江蘇,省長羅志軍公開表示,盡管部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制,但另一方面,房地產稅收增速減緩,對財政收入造成較大影響。“我們不希望看到高房價,也不希望看到大起大落。”
　　接近江蘇省住建廳的人士透露,其目前的一項任務是,每周上報房價趨勢,供決策層判斷,“進一步完善調控措施”。
　　同為經濟大省,浙江上半年財政收入中,六成貢獻率來自房地產。公開資料顯示,浙江省上半年房地產業稅收收入達475.8億元,同比增長82.1%,對地方財政收入增長的貢獻率達63.7%。
　　而從記者獲得的國家統計局內部報告來看,上半年,浙江省商品房銷售面積回落12.4%,調控效應開始顯現。
　　當地分析人士認為,伴隨成交量下挫,相關稅收銳減,財政收支平衡的壓力將大大增加。
　　北京的情況同樣如此。2010年上半年,北京地方財政收入完成1293.4億元,同比增長25.2%。但6月在地產營業稅方面出現了明顯降幅,6月當月完成178.2億元,同比下降13.1%。
　　“江蘇、浙江、北京,這些可都是經濟大省（市）,這些地方財政收入的下滑,絕非個案。”房地產高級經濟師章林曉表示。
　　就全國而言,7月份中國制造業采購經理指數（PMI）,延續著回落趨勢,已逼近50%的臨界線。這一數據歷來被看成整個制造行業以及經濟發展的先行指標,低于50%,則反映經濟衰退。
　　地方財政的大幅縮水,牽出另一隱憂——保障房建設資金原本就不足,此次頗有雪上加霜之意。
　　上述國家統計局的內部數據顯示,在31個省市自治區中,有21個地區的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%,東部盡管增長12%,但幾乎全拜廣東省所賜,其2010年保障房投資額增長275%,為全國之最。在東部11省（市）中,僅有3省（市）的保障房投資額同比增長。
　　在各省與中央簽訂保障房建設保證書的前提下,這一數據更顯刺眼。有分析人士指出,保障房本為緩解高房價壓力的產物,與調控目標一致,卻因調控而難以為繼,調控悖論就此顯現。
　　“調控已經將自住、投資和投機性需求基本全'打飛了’。”章林曉說,“如果將市場調控到完全萎縮,保障房建設也肯定將停滯不前。”

　　路徑轉變

　　在國家統計局的數據中,上海是唯一缺失保障房數據的地區。迄今為止,上海也未出臺任何與“國十條”相配套的地方細則。
　　“地方政府應該主動出政策。最起碼沒有新的,就嚴格按照國十條出一個細則,對結束觀望情緒也是有作用的。有總比沒有強。”王玨林說。他認為地方細則對消費者和企業的預期有決定性作用。
　　地方財政的捉襟見肘,成為政策“打折”的主要原因,在某種意義上,也成為地方政府無為而治的“護身符”。
　　“關鍵是地方政府的資金鏈繃不過開發商的資金鏈。銀監會、央行、財政部掌握的地方負債,只是冰山一角。”章林曉說。
　　在此背景下,章林曉認為,調控路徑正在發生變化。“強力推進保障性住房建設,至于商品房這一塊,估計會外緊內松。”
　　信貸依然是最具彈性的調控利器,章林曉表示,假如3套房貸放開,成交量將不再停頓,地方財政危機不至于大面積爆發。但此舉的信號意義不言自明,因此“會做得很小心,只做不說,或者少說”。
　　王玨林同樣將信貸政策看作短期行為。“差別化信貸政策,應當根據市場變化隨時調整。”
　　他同時指出,此輪調控有四項措施將長期存在:加大市場供給;解決囤地、市場競爭不公平等不規范問題;保障房建設;與市場管理相配套的法律制度。
　　王玨林指出,從GDP超過11%的增速,到近80%的就業率來看,調控并未超出決策層的預期范疇,“所以不是不可調,而是如何調。”
　　相關部委已經有所行動。國土資源部人士對記者透露,國土資源部7月10日曾下發一份內部文件,名為《國土資源部關于依法加快房地產閑置土地查處的通知》。其核心內容是:加強房地產閑置土地查處,清理出來的閑置土地優先用于保障房建設。
　　此次行動由國家土地督察局牽頭,向省級政府發出整改通知書,限期在8月中旬前全面查處到位。
　　“目的有兩個,一是強力推動開發企業投資興建商品房,以緩解實體經濟優先指標明顯下滑的態勢。二是如果沒能力建商品房,則以保障房建設替代商品房。”上述人士表示。
　　他同時指出,在稅收格局調整前,保障房建設仍要依賴土地財政。“這是個漫長的過程,但保障的歸保障、市場的歸市場,這終究是最穩妥和安全的。”