“4·15”樓市新政出臺后,廣東新房價(jià)格在二季度正式下降。昨日,廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所和廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處聯(lián)合發(fā)布《2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》,顯示二季度一手住宅均價(jià)比一季度下調(diào)2.4%,跌破7000元/平方米關(guān)口,這也是廣東一手住宅均價(jià)自2009年的18個(gè)月以來首次出現(xiàn)季度性下滑。

    銷售分析：銷售面積下降6.6%宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)

　　《報(bào)告》顯示,廣東一手住宅均價(jià)2009年一季度時(shí)為5812元/平方米,2009年第四季度升至6477元/平方米,到今年一季度達(dá)到高點(diǎn)7004元/平方米,二季度則回落至6835元/平方米。今年上半年廣東一手住宅均價(jià)6913元/平方米,同比增長15.3%。事實(shí)上,隨著樓市新政的出臺,深圳、廣州兩大一線城市樓價(jià)在二季度開始下調(diào),樓盤促銷大增;但二、三線城市降幅相對小,個(gè)別城市樓價(jià)仍然堅(jiān)挺。
　　樓價(jià)下降的同時(shí),廣東商品房銷售量也大減。上半年全省商品房銷售面積2851.49萬平方米,同比下降3.2%,這是今年以來銷售面積首次出現(xiàn)同比下降;銷售額2059.93億元,同比增長13.7%。其中一手住宅銷售面積2591.46萬平方米,同比下降6.6%;銷售額1791.39億元,同比增長7.7%。
　　廣東省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,上半年全省樓市成交數(shù)據(jù)說明國家和省對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn),對銷售量的影響尤為明顯,對于銷售價(jià)格的影響也開始體現(xiàn),市場趨于理性和穩(wěn)定。

　　資金情況：到位資金占比逐月下滑 房企資金鏈開始緊繃

　　據(jù)悉,今年以來廣東開發(fā)商賣樓業(yè)績并不如去年,銷售回籠資金大幅度下降,加上銀行貸款緊縮,下半年開發(fā)商們資金鏈越來越緊張。今年上半年,廣東房地產(chǎn)資金來源中,定金及預(yù)收款585.05億元,同比下降了5.5%,個(gè)人按揭貸款469.91億元,同比增長24.9%,但比上年同期增幅低66.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　相比之下,今年上半年開發(fā)商自籌資金達(dá)749.99億元,增長29.3%。國內(nèi)貸款資金來源在二季度的占比明顯低于一季度,一季度國內(nèi)貸款資金占比達(dá)27.5%,而二季度僅為23.2%,銀根的收縮導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈開始緊張。
　　從資金投資比看,上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%,與近年同期相比僅低于去年的194%,仍屬高位。但今年上半年以來,開發(fā)商到位資金占開發(fā)資金的比重逐月下降,1-2月占比275%,而1-6月占比降至181%,顯示企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示,目前不少開發(fā)商資金鏈已經(jīng)開始緊繃,因此在下半年部分開發(fā)商可能會(huì)頂不住壓力而降價(jià)賣樓。

　　土地市場：地價(jià)達(dá)2409元/平方米 房企拿地成本大幅增加

　　在4月份國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺之前,開發(fā)商對市場預(yù)期偏向樂觀,拿地?zé)崆橐草^高,土地市場火熱。二季度受調(diào)控政策影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場上更加謹(jǐn)慎和理性。上半年購置土地面積694.42萬平方米,同比下降28.4%,比一季度增幅回落82.3個(gè)百分點(diǎn)。另一方面,土地成交價(jià)款大幅增加,同比增長167.2%,比一季度回落31.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　從近年同期房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積情況來看,今年上半年最少,僅694.42萬平方米,同比下降28.4%;與之相比,土地的購置單價(jià)達(dá)到最高,為2409元/平方米,同比上升273.5%,開發(fā)商拿地成本大幅度增加。

　　省房協(xié):開發(fā)商應(yīng)加速賣樓

　　據(jù)悉,隨著樓市在二季度的轉(zhuǎn)向,廣東省房協(xié)呼吁開發(fā)商要注重回籠資金,加速賣樓。省房協(xié)表示,國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用明顯,成效逐步顯現(xiàn),因此開發(fā)商要審時(shí)度勢,順應(yīng)政策要求,調(diào)整贏利預(yù)期,轉(zhuǎn)變營銷策略,注重資金回籠,保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。另外,省房協(xié)也建議政府保持政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性,穩(wěn)定市場預(yù)期,避免市場大幅波動(dòng),切實(shí)維護(hù)調(diào)控成果。