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      保障房將與商品房形成三七分局面
      2010-07-28   作者:  來源:上海證券報
       

          二十八個城市試點住房公積金貸款支持保障性住房建設,是整個房地產體系建設邁出的一大步。如果試點工作推進順利,這項利國利民的工程在全國鋪開,不但能使我國保障房建設的“短腿”補齊,而且還會拉動投資并平抑房價,我國房地產業格局也將煥然一新。
        從記者目前了解到的情況來看,除去北京、上海等一線城市外,公積金支持保障房建設試點更多的是在二、三線城市,包括山東濟南、湖南長沙、陜西西安、寧夏銀川、海南儋州、福建福州、廈門,以及天津等都有試點計劃。綜合來看,上述城市特別是中西部城市的房價無論是絕對值還是漲幅,都遠低于北京、上海等一線城市,或許今后再也不能“套用”北京、上海等一線城市發展軌跡,來推測二、三線城市房地產業,從而人為“炒高”房價了。

          千億資金入市 保障房商品房三七分局面

        “雖然現在占比有限,但保障房建設到位的累積效果,會對商品房市場形成制衡,也有利于整個房地產業的健康發展。”中國指數研究院副院長陳晟說。
        對此,住建部政策研究中心住宅與房地產研究處處長、研究員趙路興也分析認為,保障房“短腿”不再。他給記者粗算了一下,如果今年建設580萬套保障性住房完全到位,即使按每套50平方米推算,將有29000萬平方米。
        而根據國家統計公布的數據,今年上半年我國商品房銷售面積為39352.53萬平方米,這意味著保障房占比達73.69%,從全年來看,也將在35%以上,未來房地產市場無疑將形成保障房、商品房三七分的局面。
        中金公司在一份報告中指出,建設580萬套保障性住房,建設所需資金達4000億。其中今年中央財政計劃安排的632億已經下撥。公積金貸款支持保障性住房建設試點的設立,無疑為今年保障房建設的順利推進加了一把力。
        根據住建部公布的數據,2008年末全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元,扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。
        當然,試點之初上述資金不可能“傾倉而用”。根據去年10月份住建部等7部門聯合發布的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》規定,在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下,可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設,貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行,嚴格控制貸款規模,禁止無償調撥使用。

        經濟適用房有望為主 公租房為輔

        記者采訪了解到,考慮到資金回籠周期等因素,住房公積金貸款支持保障性住房建設試點可能以經濟適用房為主,公租房為輔。
        對此,趙路興分析指出,“從經濟適用房建設實際情況來看,周期一般在2年左右,而且銷售分配風險很小;而公租房還處于摸索之中,理論上講資金回籠至少在20年以上。”
        但是,從多個省市公布的信息來看,包括山東濟南、湖南長沙、陜西西安、寧夏銀川、海南儋州、福建福州、廈門,以及天津等試點計劃,資金用于經濟適用房和公租房的兼而有之。
        需要指出的是,無論是建經濟適用房,還是公租房,都與廉租房建設所動用的涉及公積金方面的資金不沖突。根據規定,廉租房資金來源之一,是“提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額。”
        另外,業界對住房公積金用于保障性住房建設的合理性也存爭議,但“將"死錢活用"終究比不用要好些。”趙路興說。陳晟也表示,保障性住房建設提速對于穩定房地產業投資意義重大。
        對此,中金公司的報告也認為,“保障性住房發展潛力巨大,對經濟的拉動將十分明顯,預計未來10年我國需要保障性住宅6000萬套,每年需要600萬套;不考慮對商品房的擠壓效應,假使每年580萬套保障性住房建設可以提高房地產投資11%,可以增加住房水泥、鋼材等建材需求34%;可以拉動家具家電需求29%。”

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