新“國十條”出臺已滿3個月，北京二手房市場價量齊跌，可謂一片慘綠。據“鏈家地產”統計分析，2010年4月15日-7月13日，去除“經轉商”因素后，北京二手房成交量共計41405套，同比2009年下降38%，降幅接近四成。與此同時，3個月以來，北京13個區縣二手房成交均價已經從20500元/平米跌至17930元/平米，跌幅達到12.5%，這相當于在短短3個月內，北京二手房成交每平米均價下降了2570元。
    “鏈家地產”市場分析師張月表示：“北京的二手房價格還沒到達谷底的臨界點，但是已經可以明顯看到二手房降價幅度趨緩、議價空間縮小等信號。對于有購房需求的客戶群體來說，當前已經到了密切關注市場的時候。”

　　降幅、議價空間雙收窄

　　新政出臺伊始（4月下半月-5月下半月），北京二手房市場價格曾經出現了接近8%的巨大跌幅，但是隨著市場的消化，投機性業主恐慌拋售，投機性需求擠出市場等因素的影響減弱，當前價格降幅已經明顯收窄，7月上半月環比6月下半月，價格降幅僅為0.7%。
 　 與此同時，議價空間也經歷了先增大后縮小的過程。張月認為，整體趨勢的形成主要是由掛牌價格先降后升的趨勢促成。她指出，業主的扛價能力又在增強。一方面低價拋售的房源基本被市場吸收；另一方面，業主對市場變化的趨勢逐漸明朗，面對弱勢的買賣市場，有些業主由售轉租，有些業主堅挺掛牌價格。因此，近期掛牌價格有上升的趨勢。

　　剛需更要關注區域房價

　　很多人感覺周圍的房子降價幅度不大，似乎還沒有到買房的時候。但業內專家普遍認為，由于市場走向已經出現穩定的信號，對于購房者而言，已經到了密切關注市場的時候，特別是密切關注區域房價。
　  中原地產三級市場研究部研究總監張大偉指出：“價格肯定沒到谷底，下月均價肯定比現在低。但是對于買房的人來說，區域的價格變化更加有意義。買房者要先想清楚究竟在哪里買，買什么樣的，密切關注這一區域的價格走勢。”
  　張月也指出，一些新的市場熱點往往也帶來區域機會，比如昌平線即將開通，就使得沙河附近房源更加受關注，有望成為第二個昌平“重鎮”；而沙河由于以前交通不便，價格一直比回龍觀低25%左右。

    次新房價降16.7% 買方可爭取議價空間

 　 樓市調控，整體市場量價齊跌，但是不同年限的二手房抗跌幅度卻是大不相同的。根據市場觀察，3-5年次新房，在此輪調控中降幅最大，達到16.7%。張月指出：“這主要是由于3-5年的次新房既不具備2年以內次新房的新度，又不具備其他年次普通住房免征營業稅的優勢，在買賣市場上面臨尷尬，加上政策的調控、樓市的低迷，雙重打擊加重了業主的心理壓力。”
 　 據了解，3-5年次新房是受營業稅“二轉五”影響最大的房源，這使得3-5年的次新房購房成本直接提升5.5%。在同樣稅負下，購房者會更加愿意選擇3年以內的房源，或者5年以上的房源，次新房面臨兩面尷尬。
    張月表示，3-5年房產的出售成功率已經迅速下降，由原來的26%左右下降到8%以內，出售難度增加近三倍。業主的出售心理壓力驟增，使得買方在價格和議價上有可能獲得更大的空間。

　　昌平線年底開通 沙河均價1萬4

　　7月9日，軌道交通昌平線首次發電成功，正式轉入設備調試階段。預計7月底，將實現全線貫通；有望今年年底實現全線開通，在西二旗站與13號線銜接。
 　 據了解，當前沙河二手房價格基本在13000-14000元/平米左右，比回龍觀區域普通二手商品房低25%。對于支付能力偏弱的購房人群，可以考慮在這一區域實現置業夢想。
　  但是需要提醒購房者注意的是，沙河地區房價相對低廉的主要原因依然是位置偏遠，而不是價格低估。對于剛性需求者特別是在北城工作的人來說，不失為一個好選擇，但是從房產升值的角度來考慮，可能還存在一定的回調風險。
 　 張大偉表示：“這個地區的利好已經提前釋放了，價格繼續上漲的空間不大，不過交通改善了，居住更加方便了而已。”
　　此外，昌平線開通帶來的另一個變化在于，回龍觀地區不再是“一枝獨秀”，房產升值保值都受到了挑戰。據“鏈家地產”觀察，新政實施三個月，昌平區滿五年經濟適用房當前價格降幅已普遍達到20%以上。昌平線通車后，沙河地區會分散房產需求，回龍觀地區房產再出售難度將加大，業主心理預期改變，近期價格回落明顯。
 
    部分商圈跌幅超10% 新華聯仨月降25萬

　　樓市成交陷入冰點，前期猛漲的地段必然要猛跌。進入7月，部分商圈的房源價格繼續下降，通州、上地、朝青、勁松等地區降幅甚至超過10%。
　　 “掛牌價降得不太明顯，不過能砍價。如果您能全款，砍掉十幾萬很有可能。”上地地區鑫尊地產經紀人趙先生告訴記者。
 　 而在通州，記者觀察到的是，價格一路直降。鏈家地產經紀人告訴記者：“這套房業主急著賣，4月低于175萬不賣，現在150萬就能買。”據記者進一步了解，新華聯家園的這套房子，在調控的3個月內，已經經歷了175萬、170萬、160萬、150萬四個報價。
　　張大偉分析：“很多地區房價還是偏高，不過由于部分業主隨著調控進一步深入，心理壓力較大，個別房源已經具有較高性價比，值得關注。”