新“國十條”出臺已滿3個月,北京二手房市場價量齊跌,可謂一片慘綠。據“鏈家地產”統計分析,2010年4月15日-7月13日,去除“經轉商”因素后,北京二手房成交量共計41405套,同比2009年下降38%,降幅接近四成。與此同時,3個月以來,北京13個區縣二手房成交均價已經從20500元/平米跌至17930元/平米,跌幅達到12.5%,這相當于在短短3個月內,北京二手房成交每平米均價下降了2570元。
“鏈家地產”市場分析師張月表示:“北京的二手房價格還沒到達谷底的臨界點,但是已經可以明顯看到二手房降價幅度趨緩、議價空間縮小等信號。對于有購房需求的客戶群體來說,當前已經到了密切關注市場的時候。”
降幅、議價空間雙收窄
新政出臺伊始(4月下半月-5月下半月),北京二手房市場價格曾經出現了接近8%的巨大跌幅,但是隨著市場的消化,投機性業主恐慌拋售,投機性需求擠出市場等因素的影響減弱,當前價格降幅已經明顯收窄,7月上半月環比6月下半月,價格降幅僅為0.7%。
與此同時,議價空間也經歷了先增大后縮小的過程。張月認為,整體趨勢的形成主要是由掛牌價格先降后升的趨勢促成。她指出,業主的扛價能力又在增強。一方面低價拋售的房源基本被市場吸收;另一方面,業主對市場變化的趨勢逐漸明朗,面對弱勢的買賣市場,有些業主由售轉租,有些業主堅挺掛牌價格。因此,近期掛牌價格有上升的趨勢。
剛需更要關注區域房價
很多人感覺周圍的房子降價幅度不大,似乎還沒有到買房的時候。但業內專家普遍認為,由于市場走向已經出現穩定的信號,對于購房者而言,已經到了密切關注市場的時候,特別是密切關注區域房價。
中原地產三級市場研究部研究總監張大偉指出:“價格肯定沒到谷底,下月均價肯定比現在低。但是對于買房的人來說,區域的價格變化更加有意義。買房者要先想清楚究竟在哪里買,買什么樣的,密切關注這一區域的價格走勢。”
張月也指出,一些新的市場熱點往往也帶來區域機會,比如昌平線即將開通,就使得沙河附近房源更加受關注,有望成為第二個昌平“重鎮”;而沙河由于以前交通不便,價格一直比回龍觀低25%左右。
次新房價降16.7% 買方可爭取議價空間
樓市調控,整體市場量價齊跌,但是不同年限的二手房抗跌幅度卻是大不相同的。根據市場觀察,3-5年次新房,在此輪調控中降幅最大,達到16.7%。張月指出:“這主要是由于3-5年的次新房既不具備2年以內次新房的新度,又不具備其他年次普通住房免征營業稅的優勢,在買賣市場上面臨尷尬,加上政策的調控、樓市的低迷,雙重打擊加重了業主的心理壓力。”
據了解,3-5年次新房是受營業稅“二轉五”影響最大的房源,這使得3-5年的次新房購房成本直接提升5.5%。在同樣稅負下,購房者會更加愿意選擇3年以內的房源,或者5年以上的房源,次新房面臨兩面尷尬。
張月表示,3-5年房產的出售成功率已經迅速下降,由原來的26%左右下降到8%以內,出售難度增加近三倍。業主的出售心理壓力驟增,使得買方在價格和議價上有可能獲得更大的空間。
昌平線年底開通 沙河均價1萬4
7月9日,軌道交通昌平線首次發電成功,正式轉入設備調試階段。預計7月底,將實現全線貫通;有望今年年底實現全線開通,在西二旗站與13號線銜接。
據了解,當前沙河二手房價格基本在13000-14000元/平米左右,比回龍觀區域普通二手商品房低25%。對于支付能力偏弱的購房人群,可以考慮在這一區域實現置業夢想。
但是需要提醒購房者注意的是,沙河地區房價相對低廉的主要原因依然是位置偏遠,而不是價格低估。對于剛性需求者特別是在北城工作的人來說,不失為一個好選擇,但是從房產升值的角度來考慮,可能還存在一定的回調風險。
張大偉表示:“這個地區的利好已經提前釋放了,價格繼續上漲的空間不大,不過交通改善了,居住更加方便了而已。” 此外,昌平線開通帶來的另一個變化在于,回龍觀地區不再是“一枝獨秀”,房產升值保值都受到了挑戰。據“鏈家地產”觀察,新政實施三個月,昌平區滿五年經濟適用房當前價格降幅已普遍達到20%以上。昌平線通車后,沙河地區會分散房產需求,回龍觀地區房產再出售難度將加大,業主心理預期改變,近期價格回落明顯。
部分商圈跌幅超10% 新華聯仨月降25萬
樓市成交陷入冰點,前期猛漲的地段必然要猛跌。進入7月,部分商圈的房源價格繼續下降,通州、上地、朝青、勁松等地區降幅甚至超過10%。
“掛牌價降得不太明顯,不過能砍價。如果您能全款,砍掉十幾萬很有可能。”上地地區鑫尊地產經紀人趙先生告訴記者。
而在通州,記者觀察到的是,價格一路直降。鏈家地產經紀人告訴記者:“這套房業主急著賣,4月低于175萬不賣,現在150萬就能買。”據記者進一步了解,新華聯家園的這套房子,在調控的3個月內,已經經歷了175萬、170萬、160萬、150萬四個報價。 張大偉分析:“很多地區房價還是偏高,不過由于部分業主隨著調控進一步深入,心理壓力較大,個別房源已經具有較高性價比,值得關注。”
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