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      開發(fā)商"造城"變相囤地抬升二三線城市房價
      拿地大手筆 抬價急先鋒
      2010-07-16   作者:記者 任會斌 鄧華寧/呼和浩特報道  來源:經濟參考報
       

          7月11日,一位女士從市中心的一處樓盤促銷廣告牌前經過。 進入6月,大連樓市多個樓盤出現“個位數成交”,部分地產項目陸續(xù)推出了全款打折優(yōu)惠。新華社記者 任勇 攝

          記者近期在內蒙古自治區(qū)、江蘇省等地采訪了解到,隨著一線城市的房價越來越高,市場競爭趨于白熱化,不少開發(fā)商開始大規(guī)模挺進二、三線城市,有些開發(fā)商提前四五年即已開始布局。
        部分實力強的開發(fā)商在二、三線城市的胃口很大,單個開發(fā)項目往往占地四五百畝以上甚至數千畝,如同建“城中之城”,項目開發(fā)周期也比較長。然而,部分基層干部和區(qū)域性開發(fā)商指出,“造城”現象不僅能展現開發(fā)商的實力,也是開發(fā)商囤地的一種手段,而且對二、三線城市房價的抬升效應也非常明顯。

        “我們拿地論畝,人家拿地論頃”

        “締造城市中心”、“建設城市綜合體”……去年以來,呼和浩特市的不少媒體不斷地刊登有以上字眼的售房廣告。
        記者從投放廣告的“呼和浩特萬達廣場”項目售樓部了解到,作為呼和浩特市2009年度的重點招商項目,此樓盤總面積為31.17公頃,約合467.5畝。項目計劃分兩期開發(fā),預計投資總額在60億元左右,其中首期于去年5月起開工建設。
        按照規(guī)劃,“呼和浩特萬達廣場”項目的總建筑面積將超過120萬平方米,除了大型住宅區(qū)外,還包括大型寫字樓三座、五星級酒店一座、大型購物中心一座,可以集居住、商業(yè)、餐飲、娛樂休閑等功能于一體。
        記者近期采訪了解到,近年來在全國其他一些地區(qū),也涌現出了不少類似的“造城”項目。相比之下,“呼和浩特萬達廣場”項目占地還算小的。例如,今年4月底,在天津舉行的一場土地拍賣會上,廣州富力地產即刷新了天津市單一項目樓盤的面積記錄,以70.5億元總價拍得位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的一片土地,面積約1933畝。而碧桂園在內蒙古通遼市、滿洲里的項目,規(guī)劃的占地面積分別為9000多畝和3000多畝,洋房、別墅、酒店、購物廣場、學校等區(qū)域一應俱全,建設后就是一片新城。
        “中海地產以影響25城的力量,造城”、“超百萬平方米大城恢宏巨獻”……位于呼和浩特市繞城路東南段的“中海錦繡城”項目,是中海地產集團有限公司運營的一個大型房地產項目。據“中海錦繡城”售樓部的工作人員介紹,此項目最初的規(guī)劃面積為6000畝,現已成交2000多畝,其他土地企業(yè)目前是受呼和浩特市政府的委托實施整理,隨后可能自己開發(fā),也可能出讓給其他企業(yè)開發(fā)。
        記者從“中海錦繡城”項目的售樓部了解到,這個項目的首期規(guī)劃占地約600畝,自開工以來已開發(fā)的面積尚不足一半。現場的售樓人員說,“中海錦繡城”初步規(guī)劃的開發(fā)周期為10年。
        呼和浩特市當地的一些中小開發(fā)商接受記者采訪時感慨地說,近年來大房地產商紛紛進軍二、三線城市,有些早在四五年前就已開始布局。“我們拿地論畝,人家拿地論頃,差距太大了!”

        “造城”項目抬升房價效應明顯

        由于“造城”項目建設概念、建筑檔次較高,售價一般也領跑市場,對所在區(qū)域內的房價抬升效應明顯。
        例如,“呼和浩特萬達廣場”的首期工程啟動以來,所售樓房每平方米的售價區(qū)間在5000多元至6500元左右。在此之前,這個項目周邊的樓盤,售價一般在每平方米三四千元左右。“這個項目入市以來,周邊其他樓盤的價格每平方米至少上調了五百元以上,有對比就有市場!”“呼和浩特萬達廣場”附近一個樓盤的售樓人員對記者說。
        “以澳洲風情為主題”,規(guī)劃有7所幼兒園、5所小學、1所中學,擁有大面積的綠地和廣場和水景,高檔住宅區(qū)和大型超市、商業(yè)街、休閑中心、商用樓等設施俱全,高檔物業(yè)管理……呼和浩特市“中海錦繡城”項目的建設標準聽起來非常誘人,價格當然也不菲。其中,對外銷售的高層樓房每平方米在5000多元至6000多元不等。
        呼和浩特市當地一位不愿公布姓名的開發(fā)商說,兩三年前,呼和浩特市每平方米超過4000元的房子很少。隨著一些“造城”項目在呼和浩特市落地、高價入市,項目周邊的中小樓盤也紛紛跟風漲價,目前每平方米五千元以上的樓盤已經遍地開花。
        這位開發(fā)商舉例說,他所在公司的一個開發(fā)項目,去年下半年開盤時,最初計劃售價在每平方米2500元左右。由于周邊的樓盤售價連創(chuàng)新高,公司“被迫”將每平方米的售價上調了六七百元。
        內蒙古包頭市的一家房地產公司的總經理告訴記者,當地的高價房屋也主要集中在規(guī)模大、品質高的大樓盤,開盤價一般要比中小項目高15%以上。

        變相囤地扭曲土地供應

        部分二、三線城市的中小開發(fā)商和政府干部指出,由于占地面積大,設定的開發(fā)周期長,運營“造城”項目目前已成為部分開發(fā)商變相囤地的一種手段。
        記者在包頭市采訪時,一些當地開發(fā)商都提到了一家國內知名的房地產企業(yè)。據介紹,這家企業(yè)2006年前后,即開始在包頭市大規(guī)模拿地布局,當時即取得了近1000畝地,至今開發(fā)了僅一半左右。然而在此期間,這家企業(yè)又先后拿到了近1000畝土地。
        一些地區(qū)相關政府部門的干部分析說,實力強的開發(fā)商到二、三線城市“造城”,地方政府出于各方面的考慮很歡迎,往往在土地面積、出讓金收取、開發(fā)周期、銷售、稅費等方面給了很寬松的政策,這都為開發(fā)商囤地提供了便利。
        呼和浩特市的一位開發(fā)商舉例說,今年以來呼和浩特市出讓的中上等開發(fā)用地,樓面地價已增至每平方米500元至1000元左右。然而考慮到一年半至兩年左右的項目開發(fā)周期,有些“造城”項目眼下開發(fā)的仍是一兩年前的土地,樓面地價測算下來每平方米僅三四百元,然而與拿地時相比,同一區(qū)域的房價每平方米已上漲了2000元左右。
        記者在采訪中了解到,近年來國土資源部已出臺規(guī)定,小城鎮(zhèn)、中等城市、大城市的商品住宅用地單宗出讓面積上限分別為105畝、210畝和300畝。然而,去年以來“造城”項目在各地仍時有出現,無論所占土地是一次性還是分批取得,均表明這一限制政策尚未得到充分落實。
        為此,部分基層干部和中小開發(fā)商建議在國家有關部門嚴督查各地的政策執(zhí)行狀況同時,根據各城市的人口、地域、房價等情況,分地區(qū)、分類別地增強相關政策的可操作性。
        此外,國家有關部門也應清理地方為吸引投資出臺的各種房地產土政策,并嚴格執(zhí)行土地出讓金首付款比例、征收土地閑置費、無償收回等政策,并對單宗土地的開發(fā)周期、出讓金繳納時限、項目開工認定標準等問題作出明確規(guī)定。為防止開發(fā)商化整為零式的拿地,國土部門還應規(guī)定凡是在某個地區(qū)的項目土地開發(fā)比例未過半的開發(fā)商,不得參與競拍新的土地開發(fā)項目。

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