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      投資客買房看重的是房價漲幅
      2010-07-13   作者:  來源:青年報
       

          作為某地區物價水平的一個重要組成部分和表現形式,房屋租金價格的長期上漲是必然的。但是,人們發現,近年來上海房屋租賃價格的漲幅遠遠趕不上房價本身的上漲,在租金回報率逐年下降的同時,“以房養房”的房產投資策略實則越來越沒有可操作性。

        房價越漲顯得出租回報率越低

        多年前,當人們還沉醉于炒股的興奮中時,在某銀行上班的陸小姐,便開始經營她的房產了。不過,精明的陸小姐這些年來卻在為租金回報率的走低而有了“富人的煩惱”。
          2003年時,陸小姐在嘉定區一套二室一廳的裝修房,月租金收1500元,全年18000元。當時,該房子的市價約45萬元,算下來租金回報率達4%,相當于銀行一年期定期利率1.98%的兩倍。七年后,同樣那套房子,月租金上升到了2500元,漲幅達66.67%,全年30000元,但由于房價漲到了130萬元,租金回報率猛降至2.3%,基本與現在的銀行一年期定期利率2.25%持平。
        李先生也遇到了同樣的問題。他在奉賢的一套二室一廳毛坯房,2007年的月租金為500元,2010年的月租金漲到了800元。但是,2007年時,李先生擁有的房屋售價在4000元/平方米;2010年時,房價已經上漲到了12000元/平方米。租金漲60%的同時,房價卻漲了200%,導致租金回報率從三年前的1.61%進一步滑落至0.86%,差不多僅相當于一天通知存款的利率水平。

        不付租金買下房子更劃算

        租金回報率偏低是既成事實,越來越多的房東在當初投資買房時寄望于房價的上漲。因為如果不是那樣,還不如把錢存入銀行。今年自從4月17日國務院發布房產新政和5月初上海房價見頂回落以來,無論是一手房還是二手房的實際價格,降幅在有的地方已達20%,租金的漲幅在10%左右,遠非外界謠傳的30%以上。
        然而,從長遠來看,即便將來房價不漲了,房屋租金的上漲也是肯定的。因為租金總是會跟著物價走,跟著通貨膨脹走,跟著人們口袋里的鈔票走。對于擔心將來付不起房租的人來說,最好的辦法是盡早買下屬于自己的房子。

        上海房屋租賃指數四年漲了22.70%

        上海房屋租賃指數更從全方位的角度,向人們展示了這些年來上海房屋租賃市場的變化。該指數系統將上海市房屋租賃市場分為售后公房租賃市場、一般商品房租賃市場和高端商品房租賃市場三類,共選取了67個控制點、100個有代表性的樣本樓盤。
        其中,高端商品房11個控制點、11個樣本樓盤;一般商品房26個控制點、38個樣本樓盤;售后公房30個控制點、51個樣本樓盤。以此作為監測研究對象,反映的是上海整個租賃市場的即時動態。
        該指數以2006年5月為基期,基點為1000點。最新一期的上海房屋租賃指數報告(2010年6月)顯示,這一指數已攀升至1227點,累計漲幅達22.70%。不過同期的上海二手房指數,更是從1625點上漲到了2565點,漲幅為57.85%,遙遙領先于房屋租賃指數。
        租金回報率是一種計算投資回報率的計算方法,主要是針對地產方面的投資收益的計算?梢酝ㄟ^租金回報率來衡量投資收益情況。

        通常的租金回報率分析法:
        公式:(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價
        這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
        優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”的簡捷方法。
        弊。簺]有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

        租金回報率法:
        公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)
        優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
        弊。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應。

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