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      房?jī)r(jià)可能下跌的幾個(gè)理由
      2010-07-09   作者:  來(lái)源:南方日?qǐng)?bào)
       

          在日前結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上,國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說(shuō),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所下降。
          以前從沒(méi)有過(guò)一個(gè)部長(zhǎng),哪怕是中央部委的低級(jí)官員敢于這樣言之鑿鑿地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。如果部長(zhǎng)所言非虛,房?jī)r(jià)下降的消息,當(dāng)然足以讓房?jī)r(jià)泡沫論者歡欣鼓舞。不過(guò)話又說(shuō)回來(lái),就算是國(guó)土資源部長(zhǎng)的預(yù)測(cè),也只不過(guò)是個(gè)預(yù)測(cè)。這些年,關(guān)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)測(cè)可謂多矣,關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的決心可謂大矣,但房?jī)r(jià)照樣一路走高。因此,哪怕是部長(zhǎng)開(kāi)了金口,公眾仍然只能將信將疑。
        到現(xiàn)在為止,所謂“史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控”已經(jīng)搞了兩個(gè)多月,市場(chǎng)出現(xiàn)的變化,是房地產(chǎn)成交量有所下降,但除了一些中低端商品房以促銷(xiāo)為名價(jià)格稍有松動(dòng)外,房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降尚未出現(xiàn),只是漲幅環(huán)比下降。與此形成鮮明對(duì)比的是,一些開(kāi)發(fā)商在二三線城市奮勇拿地。
        輿論認(rèn)為,這一切只說(shuō)明市場(chǎng)處于觀望期,房?jī)r(jià)仍然刺激著每個(gè)人的神經(jīng)。

        調(diào)控政策繼續(xù)從緊

        今年以來(lái),高密度、高強(qiáng)度的調(diào)控政策接連出臺(tái),這在以往是沒(méi)有過(guò)的,但它的效果主要取決于執(zhí)行情況。
        “新政”對(duì)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)最具“殺傷力”的條款,當(dāng)屬收緊外地人房貸這一條。記者了解到,惠州多數(shù)銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行房貸新政,但對(duì)于二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何執(zhí)行,大部分銀行卻諱莫如深。
        被稱(chēng)為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,在各地被兌水稀釋?zhuān)胤郊?xì)則大多較為溫和。這難免讓人產(chǎn)生雷聲大、雨點(diǎn)小的疑問(wèn)。
        所謂“上有政策,下有對(duì)策”,這是中國(guó)行政中的老大難問(wèn)題。但政府調(diào)控地產(chǎn)還是有辦法的,比如考慮針對(duì)多套房征收高額物業(yè)稅,逼迫炒家離場(chǎng),加大保障性住房供應(yīng)量,對(duì)違令者進(jìn)行切實(shí)問(wèn)責(zé)等。

          土地價(jià)格或回落

        國(guó)土資源部是樓市調(diào)控的主導(dǎo)部門(mén)之一,手中握有兩把調(diào)控樓市的利器:一把是土地放量大權(quán)在握,另一把是督查土地的執(zhí)法情況。
        惠陽(yáng)區(qū)國(guó)土局一位工作人員表示,隨著第二季度房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑,緊跟著第三、四季度也不會(huì)有太大起色,土地購(gòu)置將會(huì)越來(lái)越少,增長(zhǎng)速度變?yōu)樨?fù)數(shù),土地價(jià)格有可能明顯回落。

        卡緊開(kāi)發(fā)商資金鏈

        有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,必須對(duì)央企主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)行監(jiān)管,提高央企的融資成本。否則,央企在低融資成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)不振的逆向激勵(lì)下,會(huì)沿襲靠房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)睦下贰M瑫r(shí),必須使政府脫離賣(mài)地財(cái)政的窠臼,由稅收逐漸替代。
        一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商融資已經(jīng)步入冰凍期。他說(shuō):“非常時(shí)期,無(wú)論是央企還是民企,官方的融資都會(huì)被pass掉。”
        預(yù)期的融資節(jié)奏被疾風(fēng)驟雨式的調(diào)控打亂。融資渠道不暢,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊,擴(kuò)大再生產(chǎn)也受到一定程度的影響。目前,盡管一些開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)沒(méi)有資金壓力,但在無(wú)法進(jìn)行低成本的股權(quán)融資的情形下,逐漸攀高的負(fù)債率,無(wú)異于其資金鏈條上的另外一個(gè)隱形炸彈。
        有業(yè)內(nèi)人士說(shuō),此次收緊地產(chǎn)商錢(qián)袋子的目的單純而簡(jiǎn)單,就是讓其降價(jià)回收現(xiàn)金。

          貨幣政策不再放松

        貨幣供應(yīng)在經(jīng)歷了6月份的緊縮后,從6月末到7月初有放松跡象。截至7月2日,央行連續(xù)第6周向市場(chǎng)凈投放資金,累計(jì)投放資金達(dá)7830億元。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),央行在下半年出口訂單下降、CPI平穩(wěn)等綜合因素影響下,不會(huì)出臺(tái)更緊縮的貨幣政策,這也是目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚房?jī)r(jià)卻不下跌的關(guān)鍵原因。
          也有專(zhuān)家認(rèn)為,除加息外,市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩、資產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能逼迫央行進(jìn)一步收緊銀根,調(diào)整貨幣政策。盡管這種調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的,但房地產(chǎn)無(wú)疑將是被調(diào)整的對(duì)象。一旦房地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊,就可能導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商資金鏈出問(wèn)題,從而改變這些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和決策,進(jìn)而降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金。

        努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

        一組數(shù)據(jù)說(shuō)明,終端需求的萎縮已傳導(dǎo)至生產(chǎn)。我國(guó)6月PMI指數(shù)(采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù))為52.1%,環(huán)比降幅創(chuàng)歷史新高,訂單指數(shù)和生產(chǎn)指數(shù)雙雙下滑。如果回到房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路,中國(guó)所有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力將泡湯。
        盡管宏觀經(jīng)濟(jì)還面臨諸多不確定因素,但宏觀經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻,通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),壓力已經(jīng)越來(lái)越大。雖然目前央行還沒(méi)有加息,但在今年加息當(dāng)成為定局。
        盡管加息并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段,它是旨在打擊通貨膨脹的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具,但加息意味著資金成本上升,將打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫,打擊房?jī)r(jià)預(yù)期。尤其是加息對(duì)開(kāi)發(fā)商和貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō),影響都非常直接,這也可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)下降趨勢(shì),導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降。

          降價(jià)趨勢(shì)明朗

        從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看,2008年1月為上輪房?jī)r(jià)上行最高點(diǎn),同比漲幅達(dá)11.3%,成為2005年以來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)最新紀(jì)錄。然而,2010年4月同比漲幅已高達(dá)12.8%,超過(guò)上輪峰值,下半年同比增幅很可能呈現(xiàn)緊縮狀態(tài),直至第四季度的負(fù)增長(zhǎng)走向。
          從2008年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,成交繼續(xù)下降約3個(gè)月左右后,很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的明顯下降。有專(zhuān)家預(yù)計(jì),今年,這個(gè)拐點(diǎn)將在6月全面出現(xiàn),并維持價(jià)格降低趨勢(shì)。
        如果房?jī)r(jià)沒(méi)有因調(diào)控而出現(xiàn)有效下降甚或繼續(xù)上漲,將導(dǎo)致政府繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,這又可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整周期拉長(zhǎng),最終使房?jī)r(jià)下降。
        惠州某網(wǎng)站近日進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)投票顯示,即便開(kāi)發(fā)商采取優(yōu)惠促銷(xiāo)手段,甚至小幅降價(jià),參與調(diào)查的網(wǎng)友有75%選擇了“不會(huì)被打動(dòng),要等待房?jī)r(jià)真正降下來(lái)”。

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