當下,房地產(chǎn)調(diào)控逐漸步入“深水區(qū)”,后市樓市向左還是向右頗引人關注。為清晰回答這一問題,全國房地產(chǎn)的“大佬”們、宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)研究專家、學者齊聚海南,在7月3日、4日為期兩天的“博螯·21世紀房地產(chǎn)論壇第10屆年會”上,多位業(yè)界人士及專家學者對下半年的房地產(chǎn)市場均持悲觀態(tài)度,表示調(diào)控仍將持續(xù)。但也有專家大膽預測,在本輪行政政策調(diào)控退出之后,房價5到8年內(nèi)翻一番不足為奇。
■學者聲 經(jīng)濟二次探底聲再起,樓市中期趨于悲觀
◇代表性觀點——
國金證券首席經(jīng)濟學家金巖石認為,超級都市圈將迎來高房價時代崛起,而北京師范大學金融研究中心主任鐘偉對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場均持悲觀態(tài)度。
中國經(jīng)濟將二次探底
此前,市場對于中國經(jīng)濟將會二次探底的討論不斷,但國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示,物價上漲處于溫和上漲態(tài)勢,且從一個側(cè)面反映出需求旺盛,專家對經(jīng)濟的預測也大多樂觀。 但經(jīng)濟學家、北京科技大學教授趙曉分析稱,支持中國經(jīng)濟增長的三大因素和利好都在消退甚至消失,他判斷出口的利好基本上消失,以后會從兩位的增長變成一位數(shù)的增長。上半年通脹不會超越3%,因此不會考慮加息。
“中國經(jīng)濟二次探底是必然的,W型是最好的結(jié)果,如果不知道底部才是危險的。 ”
中國房市巔峰期已過
對于城市化對房地產(chǎn)市場未來走勢的影響,與會專家的觀點截然不同。 金巖石認為,中國雖然擁有巨額的貨幣,但消費了不到其中的10%。因此,中國未來的方向是轉(zhuǎn)向消費大國。而城市化就是其中的一個路徑,這將促使中國產(chǎn)生超級都市圈。 鐘偉則認為,經(jīng)濟增長不可持續(xù),目前的發(fā)鈔速度難以維系,而人們又高估了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市對房地產(chǎn)市場的推動力。綜合以上幾個方面,他堅持認為中國房地產(chǎn)市場的巔峰期已經(jīng)過去,未來2-5年或保持平穩(wěn)增長,未來5-10年趨于悲觀。 但鐘偉隨后在接受采訪時卻大膽預測,中國的貨幣發(fā)行、人口增長等基本不會有太大的變化,從這些角度看,中國經(jīng)濟未來5-8年維持8%—10%的增長,居民收入也維持每年10%左右的增長,城市化繼續(xù)推進的話,房價在未來5-8年內(nèi)翻一番也不足為奇。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剩最后機會
此前持續(xù)數(shù)月的高房價現(xiàn)象與中國的經(jīng)濟刺激密不可分。金巖石認為,分析房地產(chǎn)市場也就是在解讀貨幣現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示,2009年7月,中國廣義貨幣總量超越美國成為世界單一國家貨幣第一大國,2010年4月已成為名副其實的世界貨幣第一大國,擁有接近10萬億美元的貨幣。一旦用貨幣驅(qū)動經(jīng)濟增長,貨幣要么進入水桶,演變成通脹,要么進入水池,帶來資產(chǎn)泡沫。最終選擇的路是國家發(fā)鈔票、房地產(chǎn)吹泡泡。 趙曉認為,房地產(chǎn)調(diào)控不能走回頭路,必須看成是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的開始。轉(zhuǎn)型本應該在2005—2007年進行,但目前還有最后的機會,世界經(jīng)濟反彈給中國帶來短暫的機會,我們要趁著穩(wěn)定的機會進行轉(zhuǎn)型。
■局中人 任志強為開發(fā)商喊冤,地產(chǎn)調(diào)控政策受質(zhì)疑
◇代表性觀點——
華遠集團總裁任志強認為輿論將暴利和土地開發(fā)的臟水都潑到了開發(fā)商身上。陽光100董事長易小迪更直言,本輪調(diào)控未解決房地產(chǎn)市場存在的根本問題。
物業(yè)稅能否開征眾說紛紜
此前,市場一直盛傳上海、重慶將開征房產(chǎn)稅,而分析也將房產(chǎn)稅征收作為房地產(chǎn)調(diào)控的最有力武器。但有關房產(chǎn)稅開征是否涉嫌違法及具體如何操作的討論未曾停止。 作為建設部專家委員會委員的北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩此前就一直反對征收物業(yè)稅。他的發(fā)言中強調(diào),現(xiàn)在所提的房產(chǎn)稅,只不過是物業(yè)稅“借尸還魂”而已。物業(yè)稅其實是財產(chǎn)稅,在沒有實行產(chǎn)權化、土地沒有私有化的制度下,是不能征收物業(yè)稅的。 但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則認為,從長期來看,中國應該推出房產(chǎn)稅,是持有環(huán)節(jié)的稅收,從法律角度看沒有問題。但房產(chǎn)稅不應該增加民眾負擔,而應該變成促進體制改革的稅種。
計劃調(diào)控未解決核心問題
在論壇早些時候關于宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)言中,中國人民銀行研究局局長張健華、財政部財政科學研究所所長賈康、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生等都對本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果進行了肯定,但陽光100董事長易小迪認為,本次調(diào)控采取的是計劃經(jīng)濟的手段,導致房地產(chǎn)的市場化進程出現(xiàn)了倒退,而房地產(chǎn)市場的核心問題仍未得到解決。 易小迪提出,房地產(chǎn)的發(fā)展和調(diào)控根本性的出路在于改變土地制度問題,即從本質(zhì)上改變土地一級開發(fā)的壟斷局面,改變土地出讓金和土地收益的問題,政府可收到土地出讓金,而不應該得到土地開發(fā)的全部收益,應該交給市場,從而使土地供應的鏈條完整。
任志強兩次為開發(fā)商喊冤
華遠集團總裁任志強在發(fā)言中兩次為開發(fā)商喊冤,認為輿論將暴利和土地開發(fā)的臟水都潑到了開發(fā)商身上。 有報道稱,房地產(chǎn)開發(fā)動搖了18億畝耕地紅線。任志強表示反對,他的理由是,2005年的數(shù)據(jù)顯示,生態(tài)占地60%,農(nóng)業(yè)調(diào)整用地占去20%,自然損害占了5%,建設用地占了15%,建設用地中房地產(chǎn)開發(fā)只占了其中的4.5%,而房地產(chǎn)開發(fā)又分為多種,70%用于保障性住房時,那么商品房只占了1%左右,商品房中將商業(yè)開發(fā)去掉,占用的比例就更低了。 另外,任志強透露,萬科去年交稅150億元,但是利潤只有50億元,大部分上市公司的稅收都高于利潤。
■解決道 土地制度乃問題根本,建議廉租房建設立法
◇代表性觀點——
大多數(shù)人都認為,要解決房地產(chǎn)市場的問題,必須先解決土地制度問題,另外,還有人建議,政府應拿出收入的三分之一建設廉租房。
土地制度是房地產(chǎn)根本問題
原國土資源部土地利用司副司長束克欣提出的辦法是,首先是調(diào)整住房制度,走租售并舉的道路,政府關注重點應是為買不起房的人提供更多的租賃房。 華遠集團總裁任志強直言,土地制度如果無法解決,房地產(chǎn)根本問題就無法解決。他舉例說,2億農(nóng)民到城市租房,還要在農(nóng)村占用2億多人的宅基地。
“如果騰出2億人的土地,供需還會有短缺嗎?如果不解決農(nóng)民的戶籍制問題,房地產(chǎn)問題就無法解決。 ”
建議政府拿出收入建廉租房
中坤集團董事長黃怒波也贊同土地制度是房地產(chǎn)市場的根本性問題。他認為,目前房價遏制不住,還是跟制度有關,制度問題解決后,房價就會慢慢趨緩。他的建議是,政府可拿出1/3的收入建設廉租房,基本上可以解決剛畢業(yè)能力不夠的人的住房問題。另外,政府可以通過立法,例如將房屋交易金的一定比例用于建設廉租房。 路勁地產(chǎn)主席單偉豹和陽光100集團董事長易小迪都認為,房地產(chǎn)的問題應該交由市場來解決。 單偉豹建議人人有房住,但不建議人人擁有房屋的產(chǎn)權。中國擁有房屋產(chǎn)權的比例在世界各國來看已經(jīng)是最高的,十年九控如果還沒有成效的話,就要徹底思考,為什么沒有根據(jù)市場規(guī)律來做,而且調(diào)控的手段都是用行政手段,并不是用供求的方式解決,這樣的做法是不會成功的。
開發(fā)商如降價政府就放心
在地產(chǎn)調(diào)控新政實施背景下,房價開始出現(xiàn)環(huán)比下滑的跡象,但房價究竟什么時候會真正出現(xiàn)回落,回落的幅度會達到多少,這些并不是容易回答的問題。對此,任志強也表示自己無法預期房地產(chǎn)市場未來的走勢,因為這些都要取決于政策。 “如果降價的話,政府放心了,以后就不會出更多的政策。”面對目前的市場,任志強表示該買地時就買地、該投資時就投資。
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